重要消息往往都在下班后传出。昨晚公布重要新闻,上海今年首批土地集中出让就要来了。

上海紧跟北京节奏。1月7日,北京发布2022年度第一批次商品住宅用地出让公告,共18宗土地将于2月中下旬集中成交,总面积约83公顷,总建筑规模约169万平方米。

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拍脑袋结果:

1、供应量维持稳定。首批供应有试水成分,太多怕市场消化不掉,太少怕房企过于热情,僧多粥少,疯抢地块不利于调控。很大可能和去年第二批的量相仿,涉宅地块不低于25幅。

2、区位分布。五大新城是规划重点,这些区域依然是主要供应点。尤其是临港,近期开盘的项目全部一抢而空,预计临港的投放力度不会减弱。为保持市场关注度,会适度投放一些高质量地块,比如中环甚至内环内土地。

此外,今年是保障性租赁住房发展元年,相关投入会比较积极。预计这一批R4地块的量会有明显提升。

3、房企拿地热度高。所谓热度高不是所有地块都会遭受疯抢,房企拿地会有择取。一些中低投入(总价不超过20亿),又有配套支持的地块会受到重点关注。预计大约有3成地块进入“一次性报价”阶段。

4、溢价率继续低位盘整。得益于上海土拍规则的精细,想要高溢价是不可能的。就去年土拍情况来看,规则得到检验,并且不断打补丁提升拍地公平性。至少这轮在拍卖规则上不太会有进一步调整。

5、国企央企拿地主力不变。近期房企债务暴雷还没有告一段落的苗头。对大多数房企而言,债务没有解决的背景下,腾不出手来拿地。但是房企融资端已经有所恢复,但从发债的房企来看,大中企业仍有一定机会。从融资优势来看,央企,国企优势最大,近期兼并项目也是他们最积极。所以最后拿地结果来看,还是以地方国企、央企为主。

首批供地意义:

在农历新年前放出消息,起到提前告知的效果。让房企安心,让市场安心。土地供应充分,消除不安情绪。尤其对房企来说,早做资金规划。当然,对地方管理层来说,工作早点做,做细致,过程中遇到异动还有回旋余地。

土地市场稳定有助于楼市温度延续。如果年后新房成交不理想,土地市场能提振信心的话,5月楼市可能还会向上走一走。

去年底到现在,政策一直在吹暖风,但市场是不是认同,土地市场是很好的检验工具。所以,这批土地成交的结果很重要。