1
去年7月份，学位房遭到重锤，八个月过去了，深圳学位房到底跌了多少?
我们以百花和华强北为例，这两个片区楼盘老旧，居住属性差，缺乏高新产业，高房价完全靠学位支撑。
百花是双实验，荔园+实验，百花+实验，华强北是荔园+红岭，都是双名校学位，是这一轮炒作的重灾区。
百花的国城花园44平单间，去年1月份最高成交到1420万，单价32万3；华强北的阁林网苑，40平最高炒到近800万，当时的市场可以用癫狂来形容，3天涨100万，开价多高都有人敢接手。
一年过去了，面对学位房大利空和深圳楼市下行的双重拖拽，这两个片区在疯狂上行之后是否会急速回落。
最新的房价地图显示，目前百花均价18万5，华强北均价15万5。
对比去年8月份的高点，当时百花均价19万3，华强北16万2，跌幅分别为4.1%和4.3%，和非学位房的跌幅竟然差异不大。
当然这是挂盘价非成交价，这个价格也不可能成交，但充分反应了挂盘业主的心态，就是不管学位房面临多大利空，就是不降价，宁可不成交也不降价。
学位房业主为何如此豪横，说白了有两个心理在支撑，一是不甘心，这次涨幅太大了，那么多人在最高位卖掉了，几百上千万利润到手了，自己只差一步之遥，到嘴的肥肉吐出来实在不甘心，干脆死扛。
二是侥幸心理，学位房涨了很多年，教改也说了很多年都没有落地，那就继续赌这次的政策仍然不了了之，赌划分了大学区还是对自己有利，赌学位房是YYDS。
在这两种心态的支撑下，学位房业主坚持不降价，最多微调。姜太公钓鱼，愿者上钩。
2
去年7月到现在，学位房虽然遭遇了重大利空，但深圳一直没有明确政策出台，给了业主死扛的信心。
但最近情况发生了变化，针对学位房的具体利空政策开始一项项出台。
去年12月底，《深圳市义务教育专项工作报告》中明确提出：我市将深化高中“指标到校”改革，逐步取消指标生最低控制分数线。
指标生是把优质高中的一部分录取名额直接分配到普校，最低录取分不低于该高中录取线20分。
深圳的指标生政策最早开始于2011年，最初比例是10%，近几年不断提高，达到了30-40%。
因为名校高中录取分数线很高，即使降20分仍有大量普校生落选，所以名校指标生录取比例一直偏低。
取消最低分数线后，名校高中必须按比例录取普校指标生，后续比例也会不断提高，很可能达到50%甚至更高，指标生越多，考试的录招生就越少，导致的结果就是：
1、名校初中生考入名校高中的难度急剧增大，名校的四大八大录取率越来越低，学位房丧失性价比；
2、名校高中录取了大量普校指标生后，成绩逐渐下滑，211、985录取率下降，名校高中的光环不再。
名校初中和高中的光环都大大削弱之后，学位房的价值自然越来越低，这项政策如果执行到位，对学位房无异于釜底抽薪，直接从根部打掉了学位房的价值。
3
1月21日，龙华首发了今年秋季开学的十所新增校区的招生办法。
这十所学校分别是：龙华教育科研附属中学、观澜实验学校、龙华外国语高新校区、龙华福城实验学校、龙华第三实验学校华悦校区、华盛学校、虔贞学校、博雅学校、龙华中学弘毅校区、华东师大附属龙华学校。
这十所学校全部采用共享学区，并且首次提到了电脑派位，未来小学、龙华实验小学部、和平实验三所小学组成电脑派位学区。
共享大学区政策，原则上仍会优先录取附近的单片区学生，再录取其他片区学生，仍然有利于学位房。如果改为电脑派位，大学区之内的所有生源，录取名额完全随机，学位房片区和非学位房片区享有同样的录取概率，学位房的优势瞬间被周边的非学位房分流。
深圳从单校划片到多校共享，再到今年首开电脑派位，说明教育改革正在步步深化，针对学位房的利空也正在一步步砸实。
1月20日，深中落户光明，校区极有可能落地于长圳的保障房片区，消息传出，深铁瑞城的业主欢欣鼓舞，庆祝自己小区溢价20%。
在我看来，深铁瑞城的业主高兴太早了，这其实是又一项针对学位房的利空。
深中落户之后，稀释了深实验光明的名校价值，政府通过不断建名校分校的方式，持续拉低学位房价值。等遍地名校的时候，学位房自然就消失了。
4
1月24日，罗湖公布了《2022-2023年义务教育阶段新建公办学校学区划分》的公示，对围岭学校、木棉岭学校、银湖小学、万象小学、梅园学校、畔山小学六所新建学校进行了学区划分。
这六所学校全部是共享大学区。
到目前为止，深圳针对学位房的教育改革已经很明确了：
一是集团化办学，通过新建和收购的方式把大部分学校纳入名校集团，通过教师交流，品质提升等方式，缩小普校和名校的差距，不断削弱传统名校的影响力。
二是新建学校全部采用大学区制，最终过渡到所有学校全部大学区制，再叠加部分学区电脑派位，彻底打破学位房独享名校的优势。
三是指标到校比例不断扩大，从根源上打掉名校存在的土壤。
这三项政策叠加，只要执行到位，数年后学位房的概念会极度弱化，支撑学位房的高溢价消失不见，决定房子价值的主要是位置、新旧、配套和品质。
虽然利空不断落地，但让学位房业主现在大幅降价是不可能的，毕竟最坏的一天还没到来，未来还有变数，业主在赌底部翻红那一天。
但是事实摆在眼前，继续炒作学位房，不利于楼市稳定，不利于教育和民生，只利于少数业主的资产膨胀，孰轻孰重根本不用上秤。
属于学位房的路已经越走越窄了，即使今年深圳楼市横盘启稳，学位房做为楼市的一个分支，还是会长线阴跌下去。