很多人第一次买房可能和小龙第一次买房一样，自己积蓄几乎是零，父母帮衬一下甚至自己还需要借点，然后才能付上首付，后面就需要自己去慢慢还贷款。但是当时太年轻根本不懂贷款原理，当初感觉等额本金好，可以少还很多利息，但是后来有个银行的朋友帮我分析了一下还真不是那么回事。
最近小龙想换一套房子，为了搞明白到底哪一种贷款更合适，让朋友帮忙分析了一下，这一算真傻眼了，等额本金看似少还了利息，但其实很不合适。
贷款100W，期限20年为例
首先通过上图简单看一下什么是等额本息什么是等额本金。
等额本息：每个月的总还款金额是一致的，前期基本上都是还利息，本金还的很少。
等额本金：每个月总还款金额是递减的，因为本金越来越少了。
单纯看数据的话100W贷20年等额本息的模式下总利息是79.6W；等额本金的模式下总利息是65.77W。看似等额本金少还了14.17W的利息。
那么事实真的是这样吗？还真不是！
银行的朋友给我举了一个例子让我茅塞顿开。
以100W、贷款期限30年、利率5%来举例说明。
等额本息的话总利息为93.26W。
等额本息
等额本金的话总利息为75.21W。
等额本金
正常思维下等额本金少还了20多W的利息，肯定是更合适的，但是这种思维是一种固化的思维没有考虑社会和人自身的因素。
矛盾点一：还款能力
我们看前十年的还款等额本息每月还款额为5368元，而等额本金第一个月还款额为6944元。
也就是说等额本金需要一个人有每月6944元的还款能力，每月递减等到11年后才会与等额本息持平。
那么既然这个人有6944元的还款能力，那就不如选择贷款19年的等额本息(如下图)。
重要的是基本上每个人的能力和收入都是逐年递增的，而等额本金最尴尬的地方就在这，在你最贫穷，最需要钱的时候却需要还更多的钱，而等你还款能力强了却还的钱少了！
有的人说了这个东西也不会造成还款额增加呀。这就需要从人的角度出发，一个人尤其是刚毕业的学生往往都会高估自己的还款能力，在稀里糊涂选择了等额本金之后发现自己前期承担不了怎么办？继续贷款呗……。所以就有可能造成其他利息的增多。
矛盾点二：货币贬值
相信很多人都听过这样的建议，“房贷能贷多少就贷多少，能贷多久就贷多久”其实这种建议看似无脑却有他的道理。
考虑到货币贬值，长久来看的话，贷款还是合适的。那么在这一个方面出发，如果选择等额本金还款的话就很傻了，因为现在的钱比十几年以后更值钱，而恰恰等额本金还款却是现在需要还的多。
就拿三十年前在北京贷款买房的人来说，很多人现在都背负着每个月600元的贷款压力，但是放到三十年前却是一笔巨款。
房贷提前还合适吗？
需要还是不需要提前还房贷主要还是看个人房贷利率和自己的投资能力。
一、公积金贷款不用考虑提前还贷
一般公积金贷款利率在3.25%左右，随便买个理财产品都可以超过这个利率，所以说公积金贷款的话不要考虑提前还贷。
二、商业贷款
1、看收益率
手上现有的资金在满足现有的生活需要外，一般就考了两个用途。一是投资赚取收益，二是提前支付房贷减少利息的支出，这两者一出一进。
这种情况下就看着两种方式哪一个收益更高，如果自己理财能力有限，房贷利息更高那么就可以选择提前还贷，但是如果自己有高收益的理财渠道那么就可以选择利用贷款的杠杆去投资理财。
2、看房产升值空间
拿一线大城市来说，房产一般都处在升值的道路上，而一些小城市房子买完以后不升反降，这种情况下房产的贷款贷的越多亏的也就越多。
3、选择提前还贷在第几年还清最合适？
仅按照金融知识推算的话。
如果是等额本息还款的方式，可以选择在没有超过还款年限的1/2时还款是合适的，因为前期主要还的利息后期才是本金，已经还了一半的年限后就没有必要提前还了，反正多数都是本金了还不如慢慢还。
如果是等额本金还款方式的话在没有超过还款年限的1/3时还款合适，道理同上。
总结：贷款之前先不要确定年限，首先需要确定自己的还贷能力，也就是自己每个月可以承受多大的还款额。确定自己还款能力时建议以自己每月稳定收入的一半作为还款额，这样的话后期生活开销等等费用都可以解决，不然压力特别大。
总之呢房贷是一个人一生中遇到的时限最长、额度最高的贷款，利用好这个杠杆和利用不好这个机会的差别还是很大的。