土地特征
特征一：向心
特征二：小型化
特征三：流量
特征四：分化
2021年土地市场成交区域分化加剧，拿地向心趋势延续。
市场成交仍以总价10亿元以下、总建面15万㎡以下的小幅地块为主，占比逾7成。
流量仍为审视土地价值的核心，流拍/停牌土地多为现金流难支持开发的地块。
行业对天津土地价值与区域价值的研判趋同，土拍冷热分化剧烈。
新房特征
特征一：改善延续
特征二：库存压力增加
特征三：以价换量
特征四：新盘入市周期增加
2021年新房成交表现刚需稳定，市场主体地位不变，但改善需求延续释放，支持市区、环城、滨海核心区成交占比均有所上升。
库存压力增加。在集中供地影响下，全市多数区域的存量处于增加状态。受此影响，预计天津整体房价水平在2022年难出现反弹。
流量项目、改善项目均出现以价换量，三季度价格下滑趋势明显。
市场需求在新盘供应大幅增加的背景下难支持房企快销策略，2021年集中成交地块中仅19%的项目实现开盘。
二手房特征
特征一：量价齐涨
特征二：回归核心区
2021年天津二手房成交套数、成交面积、成交金额创历史新高。
和平区凭借强势的教育资源优势整年二手房成交量大幅上涨，同时河西南开二手房成交量也有一定上涨。
2021年8月以后随着市场降温，二手房市场成交回归稳定。
租赁市场特征
特征一：小面积、低租金
特征二：市区成交活跃，环城供过于求
特征三： 保障性租赁住房
天津市各区小面积、低价需求占比最高，租金承受力多集中在1000-2000元/月。
中心城区整体成交旺盛，市场化供应占全天津整体供应近六成；受历史新房供应结构影响，环城租赁市场未来将是租赁市场供应的主力区域。
随着保障性租赁住房的提出、兑现，新市民、青年人的居住需求将得到更多元化的选择。（来源：天津中原研究院）