买房，有两个“量”，一定要关注。
一个是流量，另一个是存量。两者都与房价息息相关。
流量，也就是我们常说的成交量。
它的增多，既是“共识”形成的一种体现，也是价格将出新高的佐证。
正所谓量在价先。
而存量，也是考量供求关系的重要维度。
越少的事物越值钱，概莫能外。
那现在，天津库存是什么水平呢？
有一组天津规自局发布的官方数据可供参考：
截至2021年第四季度，天津存量住宅用地共计6875万平米，其中未动工土地面积887万平米，未销售房屋土地面积2906.03万平米。
也就是说，存量住宅土地面积约达3793.03万平米。
需要注意，这份天津规自局的存量住宅用地信息中，包含了经济适用房、安置房、限价房、租赁房等，土地面积约达800多万平米。
我们姑且还是按总的算，一方面这部分比例不大，另一方面，安置房等也是住房，也承载需求。
再结合成交情况，不难看出，有几个区已经“爆灯”。
河西区
排在第一位的就是河西区。
不但存量少。未动工土地面积+未销售住宅土地面积，仅20万平米。
仅次于和平区，是全市的“第二少”。
更重要的是，相对值也是市区的“最”字头。
河西区2020年第四季度的存量住宅土地面积是61万平米，而2021年的最新数据为20万平米。
一年减少了41万平米，减少幅度约达67%！
减少量是市区第一位，减少幅度乃是全市最大。
这还是在有新增情况下。事实上，2021年河西区不仅卖出了2宗宅地，需求量还在不断提升。
年成交量高达43万平米，同比大涨68%。
已经稳坐市区“霸主”。
现在的问题是存量有些岌岌可危。
河西存量住宅土地面积20万平米。按照河西区出让地块容积率大多2.2估算，也就44万平米建面。
可以说，无论是流量，还是存量，河西区都有优势。
一旦市场起色，河西绝对会是排头兵。
和平区
和平上涨动力也够足，仅学区房这一点就可以横扫千军。
更何况新房还有政策倾斜。
再者，存量上，和平区也是“钻石级”存在。
不仅少，还在减少。
截至2021年四季度，全区存量住宅土地面积仅3.03万平米，同比减少了39%。
这个量相比环城远郊滨海来说，就是颗“芝麻粒”。
南开也存在上行可能。
别看南开存量住宅土地面积不减反增，现在存量已是市区最多。
但豪宅是另一个赛道，不会降价。
津南、西青个别板块
津南是天津的“库存大户”。存量住宅土地面积仅次于滨海新区，高达472万平米。
但同时它也是天津的“成交大户”。
2021年一年就卖出170万平米新房，比市内六区之和还多近四成。
看似矛盾的两点却有机融合在了一起。
对比2021年存量住宅土地面积和2020年存量住宅土地面积，不难发现，在持续卖地的情况下，津南存量还走低了。
同比减少了194万平米，是全市减少最多的区。
从这个角度看，津南的高库存并不可怕。
因为它“吃得下”。
尤其是海教园，有学籍优势、有集体共识。
近年来成交量不断走高，2021年已超48万平米，同比上涨17%。
而供应却大幅下滑，全年供应量仅成交量的一半。
要知道，曾经海教园可是10多个盘同时在售，而现在可以选的新房，几乎一只手都能数得过来。
海教园供不应求的警报，已拉响。
西青也暗藏机遇。
一年间，存量住宅土地面积，从305万平米减少到了151万平米，少了一半有余。
难得的是，还是环城四区中唯一价涨的区。
这也充分印证了，西青的认知度极高。而且基本上每个板块都有拿手本领。
重点关注：宾水西。
2021年上半年时，就是它领涨环城。
今年若修复，它必然也当仁不让，跑在前面。
滨海有“双箭”
很明显，在津滨双城概念的推动下，开发商对于滨海的布局加重了。
2020年时，滨海存量住宅土地面积仅647万平米，而2021年底增加到了1390万平米。
一年增加了743万平米！增幅高达115%！翻倍涨！
无疑，这就是政策导向下的“产物”。
比如原来重仓西青的万科，接连布局滨海；从不出河南的建业，首进生态城……
供应大增，必然会带来竞争加剧。
所以想在滨海买房，选对板块很重要。
目前来看，今年的滨海市场，一定会先从这两个板块抬头。
即：中心商务区、海泰高新区。
有预期，更有量。
中心商务区同比量涨了88%，海泰高新区同比量涨了251%。
这就是真金白银的“共识”。
远郊整体都比较“凉”。修复难度较大。
相对表现不错的是宝坻。
2020年宝坻存量住宅土地面积也在300万平米以上，但现在已经去了一半多，仅剩162万平米。
而武清、静海存量住宅土地面积不减反增，绝对值也在远郊数一数二。
现在从高层到地方，都在疯狂暗示，2022年修复期将至。
提前做好功课，可以有的放矢。
基于官方存量住宅数据的大体趋势已经出来了。
毕竟供求是基本面。