在多项政策打压，尤其是二手房指导价的暴击之下，深圳二手市场压力山大！
据乐有家研究中心数据显示，2021年深圳二手成交量同比2020年大减57%，创下了近15年来的新低！
这也是自2007年以来，深圳二手房网签量首次低于新房成交量！
图片来源：乐有家数据研究中心
调控之下，呈现的是一个割裂的深圳楼市。
同样是犯错，一边是挨打的二手市场，一边却是轻轻给个巴掌又马上赏颗糖的一手市场。
深圳2021年一手市场成交量同比增长了15.5%，创下了近5年来的新高。
出现这样冰火两重天的景况既是市场的选择，也是会哭的孩子有奶吃。因为一手房毕竟关联着的是KFS的命运，涉及一个行业生死以及大批从业人员的生计。
而二手市场就像个爹不疼娘不爱的孩子，只能任凭自己野蛮生长。
那么2022年，二手市场有机会像一手市场一样转动命运之轮，逆转人生吗？
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机会
要预测2022年深圳二手市场的情况，就不得不分析现下二手市场面临的机会和挑战。
我们先来看看深圳二手市场目前存在哪些逆风翻盘的机会。
机会1：深圳部分银行利率下调！
自本月20日央行下调LPR后，有消息指出，中国建设银行、中国民生银行、招商银行等多家银行在深圳的分行也相继调整了房贷利率。
比如招商银行首套利率已调至4.9%，二套利率为5.2%，放款速度也提升至2-3天。(来源：中新经纬)
其实，深圳房贷利率在湾区城市里一直不算高，去年也曾有调低利率的动作。
而这开年房贷利率的下调，无疑会进一步刺激购房者的购房需求。只是这既是一手房的利好又是二手房的利好，购房者会更倾向于买哪一类房产还不确定。
机会2：“三高”急刹车后，2022年预计会是休养生息的一年。
去年经过连番调控，去高杠杆、高负债、高周转后，爆雷房企频出，给国家经济的平稳发展带来了不少挑战。而今年我们可以看到，在限价等方面，调控已经有所松动，政策更加倾向于“软着陆”。
今年预计会是调养生息的一年，市场有缓和的机会。
机会3：二手市场供大于求，在“笋盘”的刺激下，成交有机会走高。
目前链家上，我们可以看到的二手房房源有两万多套，而以它目前每月成交不足2000套的消耗速度，成交周期会拉得极长。
图片来源：链家
现在市场上不少业主耐心已经被消耗殆尽，他们正在一步步降价等待卖出房源。
在中原研究中心统计的样本房源中，12月份就有82%的房源跌价了。其中63%的房源跌幅更是在5%-10%之间。
随着市场悲观情绪如流感般蔓延，未来跌价的房源还会源源不断地出现。
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挑战
看完了机会，我们也不得不说说挑战了。
首先，最大的挑战其实是来自一手市场的冲击。
在第一部分中，我们提到的利率下调、政策放松等利好，同样适用于一手市场。
而对于一二手倒挂板块的片区，一手直接就具备性价比优势；而即使在一二手没有倒挂的片区，一手也相比于二手更具有产品上的吸引力。
毕竟一手房源建设年代更新，户型更符合现代审美。
同时，深圳2022年新房供应充足。
2021年的时候，深圳土地成交面积也较2020年增长了60%，其中居住用地成交39宗。尤其是在下半年，成交面积突出。
图片来源：中原数据研究院
具体到今年，在深圳规自局1月发布的存量住宅清单中，深圳存量住宅项目有537个，其中普通商品房356个。
而且在近日深圳发布的“十四五”规划中，也透露深圳即将迎来新房的供应海啸即将来到。回顾请戳：89万套！深圳楼市供应海啸，来了！
在大批新房涌入抢占市场之下，二手房面临成交危机。
第二，二手房之间竞争加剧，价格内卷，成交分化。
正如我们第一部分所说，市面上的二手房很多，而且会不断增加，而需求并没有跟上。房源与房源间的竞争，逐渐演变为价格的内卷。
同一项目品质差不多的房源，价格越低则越容易出手。同一片区品质差不多的项目之间也是如此。
在这基础上，地段越好的房源则又胜一筹，更容易卖出。
这样就可能造成房源稀缺的板块反而卖得最好，房源供给充足的板块反而无人问津。
而买不到好地段、好品质、低价格房源的业主，可能就会选择放弃或是转向一手市场。
这也是不利于二手成交火热的重要因素。
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结论
从上面深圳二手房市场面临的机会和挑战，我们不难看出，目前的二手房市场仍是高空走钢索，影响其冷热的不确定因素太多。
但挑战颇有压利好一头的趋势。
总的来看，目前深圳利率下调，调控放松等等利好都更倾向于一手市场，而我也更看好一手市场。
而二手市场今年即便成交量能有所回升，但要恢复昨日辉煌的希望还是相当渺茫。
对于买家而言，今年最好紧跟政策和市场动向，如果倒挂变小，甚至二手房价格与一手齐平，那就是入手二手的好时机了。现在市面上笋盘已经不少，多淘淘，是能淘到宝的。
至于卖家，恐怕今年又将度过艰难的一年。不着急的，可以等明年再放盘。着急的，恐怕只有让利降价，才有机会出手了。