——2021年度思考与总结·7——
|两安用地独家研究系列·75·睿诚研究院|
文|罗乾波
01 数据说明
经睿诚研究院两安用地数据库相关资料，多年来我们持续跟踪和梳理了63个典型两安项目，该类项目皆为公开成交以及可查证的数据，说明如下：
1、统计时间：为2000年1月1日—2021年12月31日
2、统计口径：以2000年市政府“60号令”文件出台后的政府数据为准
3、样本选择：以长沙市六区一县两安用地典型项目公开成交数据为基础
4、样本说明：本次总共选择了63个典型项目，其中6个项目未成交或流拍而剔除，因此仅就实际57个项目进行观察和分析
02 主要特征分析
据睿诚研究院分析，本文重点从5个方面进行解读：
1、不同年度两安用地项目成交特征
如上图所示，2000-2021年间，二十一年以来，2000-2010年共成交4宗地，占比7%；2011-2017年成交22宗地，占比39%；2018年成交4宗地，占比7%；2019年成交10宗地，占比18%；2020年成交10宗地，占比18%；2021年成交7宗地，占比12%。
此情况说明，2010年以前为长沙两安用地起步期，政策初步建立、市场还在观望和学习，故其成交量较少；在“103号令”出台后，处置政策等更加完善，2011-2017年本阶段内国内房地产在高速上扬，也推动了两安用地的发展，是两安用地发展周期中一个相对的黄金时代；2018年仍延续了前几年的态势，当时土地市场以招拍挂和收并购等为主，造成两安用地项目去化量很低，回到了第一阶段的状态；2019-2020年，政策调控不断加压，房企拿地机会和渠道等逐渐衰减，导致两安用地的成交量快速回升；2021年受政策和市场的巨大冲击，多个项目流拍，致使今年的成交量有所下滑。
整体来看，这个趋势与国内房地产市场大势同步。
2、区域板块分布特征
在区域分布上，雨花、天心和岳麓分别为前三甲、占比为37%、28%和18%，是我们长沙两安用地操作及市场相对成熟和发展得比较好的板块；这主要由于其区位、经济和政策等的优势所致。
其次，原来芙蓉区应该是可以排第三位的，芙蓉区内也有多个经典案例在市场上的影响比较大，如火炬村和东岸乡等；这几年的逐渐落伍，主要受制于该区域的版图和资源有限，个别地块的存量资源涉及到繁复和大金额的拆迁等，也造成该区域内的地块推出速度减缓。
同时，于其他各区资源的逐步减少、以及开福区发展的提速等动力的策动下，推动开福区众多两安用地项目的不断浮出水面，导致开福区在推地比例上成为继岳麓区之后第四位板块；岳麓区的特殊情况——基本以麓山城投为政府核心载体的处置模式，存量较多但去化速度不甚理想，已经造成岳麓区的交易量“大音希声”的现象，未来很有可能渐渐落后于开福区；望城区因其撤县设区的时间不太长等，一直无甚动静。长沙县模式，我们在《长沙县为何少有两安用地项目面市？》一文中做了详细分析，不再赘述。
3、房企拿地方式及渠道特征
在两安用地项目的获取方式上，从源头上与村委会签约拿地成为核心主流途径，其次为从本土民营平台公司手上进行收并购，招拍挂方式仅占一成。
睿诚研究院判断，由于政策、市场和拿地资金等各类因素的综合影响，本土平台公司即将进行洗牌，实力不足的企业将慢慢被市场所淘汰，也会导致政村企的模式趋向两个方向——一是与村委会合作、二是由政府旗下平台公司来操作，市场类民营平台将逐步萎缩，最近在雨花区已经开始了这个方面的动作，部分村委会那些导致村民企等纠纷或爆雷的项目，将收归政府平台来重新招商和启动。
当然，雨花区这一模式，未来是否得以延续和深化，会在综合观察岳麓区的基础上，逐步实行和推动，还有待观察。
2022年，可能是雨花区的试点周期。
4、房企竞争格局特征
在房企竞争格局上，目前来看，本土企业为主流占比54%，百强为亚军占比39%，其他占7%；在我们以前的相关文章中，曾经提到的“第三股新势力”即省内外愿意携足够资金等优势的企业，会进入两安用地市场，将导致两安用地市场在某些方面发生改变。
我们分析，这将造成本土平台公司的洗牌、冲击和比例的下降，在一级平台公司方面将打破目前固有的格局，同时也会推动百强的比例上升。
5、百强房企的发展特征
时至今日，经睿诚研究院观察，百强房企在长沙两安用地市场的参与上，以2005年7月万科进入河西靳江村为起点，二十一年的过程中，已有14家上市公司深度参与两安用地（如下图所示）。
直签村委会+收并购+招拍挂+合作开发，为百强房企涉足两安用地的主要手段。
到今年已过去17年，在百强房企中的占比尚不足两成，2021年还有部分百强房企的项目因各不同原因如政策、拆迁、调规等未能正式挂牌和摘牌，百强房企中的两安用地品牌梯队将有较大改变。
已经做过或深耕此领域的房企，未来将成为政府和村委会的座上宾，未来会有较大的竞争优势。
耳听为虚，眼见为实，有成功案例才能更快引发共鸣，和获得政村民的有效支持。
03 结束语
本文主要依据政府公开数据和我们自己多年来的观察梳理等资料，重点回顾了21年以来的典型两安用地样本项目的真实成交情况，并结合目前大环境的变化，以及长沙市场最新的一些动态等，着重从上述五个方面来进行分析，以有效观察上一轮周期里长沙两安用地的主要变化和特征，也借此来推动房企的拿地大业和村委会的项目招商等。
总结过往，是为了未来更好地前行。
过去已成为历史，不可更改；
未来已悠然而至，期待蝶变！
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