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烟台打响楼市松绑第一枪?

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日前,烟台宣布降低部分商品房预售监管资金留存比例。

这则消息一时引来广泛关注,各种憧憬像雨后春笋一样冒头,甚至有乐观的媒体用的标题是:烟台打响楼市松绑第一枪!

真是这样吗?

其实,预售资金监管力度的强弱固然体现了政策的松紧,但也没到给楼市松绑的程度。何况,同一时期收紧预售资金监管的城市更多,这城放松那城收紧,更多的是体现出因城施策的针对性。

暖意当然也有,但是微若呵气,如果打个比方,类似于女神对舔狗说:今天这么冷,你咋不穿羽绒服呢?

可能是关心你,但是离抱得美人归还差得远呢。

预售资金的监管松紧

商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款,包含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

商品房预售资金监管是指由主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用,也就是常说的“专款专用”,按照项目的工程节点,比如主体结构封顶、竣工验收、项目交付使用等,按比例支付给开发商。

制度的本意是保证开发企业的后续建设工程如期完工,防止资金链断裂形成烂尾,保障消费者权益。但是在现实中,因为监管不严,开发商会采取虚报工程进度等方式挪用项目预售资金。尤其在高周转大行其道的时期,市场热度高企,房企们拼命冲体量拉规模,往往把资金用到极致,必然会打预售资金的主意。

数据显示,项目开发最重要的资金来源就是预售资金,占到40%左右。

占比如此之高的一笔钱,早晚是自己的,却放在银行不能随便用,对那些朝扣银行门、暮随债券尘的开发商来说,宛如百爪挠心,不动心思是不可能的。

这也是近一两年来商品房预售资金监管收紧的原因。

楼市调控启动之后,资金面大幅度收紧,高周转、高负债的房企们爆雷不断,随之而来的是待交商品房烂尾风险急剧放大。如果继续放任预售监管资金被挪用,引发的后果是管理部门不愿意看到也不能承受的。

谁也不愿意看到开发商的资金问题演变成社会问题。

但是监管过严,开发商的经营就会遇到麻烦,因为如果正常运营,这钱本来就是他们的。

开发商预售商品房,收回来钱去支付农民工工资、土建费用、营销费用、财务成本等,包括再拿下一块地,都需要钱。

如何在控制风险与保障开发商合理权利之间做好平衡,非常考验一个城市的管理水平。

这也是纠结所在。

1月18日,烟台市住建局宣布降低部分商品房预售监管资金留存比例,1月19日,福州市城乡建设局官网发文强化预售资金监管。

时隔一天,一松一紧。

此前,成都于去年11月初优化了商品房预售款支取条件,并压缩审核时限,为开发商支取预收款提高效率。

但是同样在这个时间点,10天之内,包括北京、石家庄等在内的7个城市发布了升级版预售资金监管的相关规定。

据不完全统计,目前已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、北京等多城出台相关文件,重点加强对新建商品房预售资金的监管,维护市场交易平稳健康。

有城向左,有城向右,即是纠结,也说明预售资金的监管松紧并非楼市是否松绑的晴雨表。

为什么是现在

烟台在这个时间点放松政策,有其考虑,也有大环境的影响。

随着房地产行业资金紧张情况缓解有限,今年一月的境内、境外债兑付小高峰,令不少房企压力颇大。如何保证公开市场债务不逾期,甚至是不少房企的头等大事。

而且,对于开发商来说,春节前是支付工程款的重要节点。包括建筑工人的工资不能拖欠,也是这个时间段必须要保证的事项。烟台版放松政策中就明确:3%-5%的预售资金监管解除后,须优先用于农民工工资支付。

在这个时间点上释放出一定的流动性来,获益的不仅是房企。

而房地产市场的现状也到了诸神归位的时候。

严厉的调控之下,去年下半年的楼市表现可谓灰头土脸。各方的避险情绪和金融机构、有关部门的应激反应互相叠加,不仅市场黯淡,甚至已经动摇了楼市的信心。

泼洗澡水把孩子也泼出去,当然不是调控的目的。

在这种情况下,政策的回暖已经是齐头并进。

1月20日,新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉:1年期下降10个基点;5年期,下降5个基点。

1月18 日央行发声要“保增长”,为了让大家听得更明白点,甚至用大白话直说:把货币政策工具箱开得再大点,避免信贷塌方。

此前,房贷利率下调等措施也已经在多个城市施行,而安徽芜湖等20多个大小城市甚至开始实施真金白银的购房补贴。还有济南、青岛等多个城市放宽公积金买房限制。

实际上,从去年10月最高级别会议上关于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的定调,就已经意味着高压紧缩的调控政策迎来拐点。

在烟台新规之前,住建部等三部委就发布了相关通知,明确规定冻结预售资金监管账户后依然要保障楼盘建设正常支出。

莫道烟台早,更有早行人。

会是久旱逢甘霖吗?

烟台的放松政策,实际上是一个激励措施:对信用等级为AAA级的开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点,对信用等级为AA级的开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。

有媒体据此计算,去年全国楼市销售额是18万亿,这些已经进预售账户里的钱,如果松动5%、6%,便能激活万亿级的资金“活水”。

想得有点多了。

专业人士的看法是,烟台颁布相应措施和城市本身有关,仅调整几个百分点对企业本身的帮助并不大,更谈不上缓解资金压力。不同城市的基本面和房地产市场行情有较大差异,如果一个城市内烂尾项目普遍,大概率政策不会出现放松迹象。而核心城市由于需求支撑力更强,未来也将是人口集聚的重点区域,大概率也很难出现预售资金监管政策的松动。

也就是说,烟台的政策放松不具有普遍性,核心城市不会放松,烂尾风险大的城市也不会。排除这些城市后,楼市可以激活的资金量级并不大。

更冷静的看法是,商品房预售资金的监管政策未来仍将是从严从紧。

在我国,商品房预售其实一直附着融资功能。开发商以期房提前拿走消费者的购房款,搞新项目、搞投资,预售演变成了开发企业的主要融资手段。预售制度变成融资,会削弱宏观调控能力,不利于保护消费者利益,而且存在较大的风险隐患,还会削弱房地产开发企业的竞争力。

在推行商品房预售的大多数国家和地区,均对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式,有意识的削弱预售制度的融资功能。所以,随着房地产市场不断成熟,预售资金的融资功能必将弱化。

资深研究人士表示,长期来看,预售资金监管会保持一个比较严的状态,甚至不排除以后预售资金不让动的可能。

因此,烟台等城市放松预售资金监管,除了背后有一定的门槛和限制条件,还可以看成是对原来约束过紧的微调。门槛和限制条件决定了类似宽松政策不具有普遍意义,微调则意味着基本面不会有实质性的变动。

久旱是真的,甘霖纯臆想。

女神问你冷不冷,可能是关心,也可能纯属惊讶。

文/楼外楼

编辑:董楠

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