编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！
继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之五：2021济南楼市备忘录。
城市综述：2022年的济南发展势头依然强劲，房地产市场运行总体保持稳定。全市新建商品房销售25.98万套，其中住宅销售11.27万套、1435.38万平方米，均价为13406.91元/平方米，成交量仅次于2016年。土地成交成交共计134宗，总金额约519亿元，历城区仍为供地主力区域。
一、新建住宅销售11.27万套、1435.38万平方米，同比增长27.60%
根据济南市房地产业协会数据，2021年，济南市新建商品房销售25.98万套、2110.80万平方米，同比增长32.26%。其中，住宅销售11.27万套、1435.38万平方米，同比增长27.60%，成交量历史上，仅次于2016年。
价格方面，全市新建商品房销售均价均价11805.27元/平方米，同比增长0.31%；销售金额2491.86亿元，同比增长32.67%；住宅销售均价为13406.91元/平方米，同比增长3.95%；销售金额1924.41亿元，同比增长32.64%。
4月网签近2万，达到最高峰值
从一整年的网签状况来看，可谓是冰火两重天，上半年成交高歌猛进，2、3月份处于低谷，4月逐渐回升，并达到最高峰值，7月份开始一蹶不振，逐月走低，直到12月份才有所起色。
历城区依旧占据区域榜首，网签达7.3万
从各区域成交数据来看，历城区依旧占据首位，全年总网签套数达到7.3万，成交面积5618688㎡。槐荫区网签29483，网签面积19350502.12㎡，位居第二（数据来源于济南住宅与房地产信息网，截止至2021年12月30日）。
看近5年网签，成交稳步上涨
回顾近些年济南新建商品房的网签状况，虽然2017年济南楼市开始实施各项限购、限贷等调控政策，成交数据出现明显下跌，全年共网签209113套房源，但依然是近5年最高值，2018年降到低谷。之后，楼市在政策调控中，成交稳步上涨，直到2021年，网签量超过18万，逼近2017年的网签水平。
二、二手住宅成交价格指数同比上涨1.5%
具体分析来看，2021年楼市呈现“先扬后抑”态势，1-6月份新建住宅成交量每日约340套，二手住宅成交量每日约200套；7月份市场开始降温；10月份以来，住宅销售量大幅下降，新建住宅成交量每日约200套，二手住宅成交量每日约120套，新建、二手住宅均下滑了40%左右。
整体来看，济南从10月份，新房价格环比下降0.4%，同比上涨5.2%，继济南新房价格环比九连涨后首次下降，二手房环比下降0.2%，同比上涨1.1%，11月份更是持续下降。从当下来看，“稳中有降”仍为楼市主旋律，12月新房、二手房大概率处于稳中下行状态，2022年上半年市场有望迎来宽松或上行机会。
三、政策：行业政策法规不断升级优化土拍新规引人关注
监管力度加强预售资金要存监管账户
事件：4月1日，济南市住房和城乡建设局发布《济南市商品房预售资金监管办法》，要求房地产开发企业将预售资金，如定金、首付款、购房贷款等购房人支付的全部房价款存入监管账户。未签订预售资金监管协议的企业，行政审批部门不得核发《商品房预售许可证》。
点评：出台商品房预售资金监管办法有利于进一步加强房屋交易监管，保障房屋交易安全，维护交易当事人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。该办法将重点监管的预售资金标准从1800元/平提高至3300元/平，不仅从资金上保障了项目的推进安全，也是对房企开发运营提出了更严格的要求，只有更良性的运作才能促进市场的发展。
影响星级：★★★
山东省契税税率统一为3%
事件：《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》于2021年5月27日经省十三届人大常委会第二十八次会议审议通过，于2021年9月1日起施行。明确全省契税税率统一为3%。下调土地出让环节的契税税率。同时，为避免增加居民税收负担，没有对住房权属转移设置差别化税率。
点评：此次契税地方立法，不仅是落实契税法授权的程序性工作，也是山东省一项重大制度性减税举措，下调土地出让环节的契税税率，静态测算，可为市场主体释放政策红利约68亿元。同时，该举措也为居民减轻了税费负担，对提升居民幸福感起到积极作用。
影响星级：★★★★
济南发布新房验收、交付最新规定
事件：济南住建局等多部门联合印发《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案实施细则》，并于2021年7月1日起施行。细则规定：1.学校、幼儿园等教育设施和其他公共设施需和住宅同时综合验收。2.交房时不允许使用临水临电。3.竞建公有房、租赁住房，由住房城乡建设部门负责制定移交协议并监督落实。再次明确已预售房屋业主在房屋交付使用前缴纳首期住宅专项维修资金的承诺书，已缴纳未售出商品房首期住宅专项维修资金的材料。12月，济南市住房和城乡建设局印发《关于做好我市房地产开发项目交付管理工作的通知》，对商品房项目交付标准、预售资金监管终止条件等做了进一步明确，并制定了相关监督管理措施。
点评：开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，住房城乡建设部门责令限期整改、补办手续，由城市管理部门依法予以处罚，并记入信用档案。进一步规范济南市房地产开发经营活动，保障购房群众合法权益。从行政、法律层面维护了我市住房市场的稳定发展。
影响星级：★★★★★
济南规范新房销售
事件：7月26日，济南印发《关于进一步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》,严格规范新建商品房认筹(购)行为，开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源，认筹的户数不得超过准售房源(住宅项目不包括储藏室)的1.5倍。同时，带装修商品房交付样板房自集中交付之日起1个月内不得拆除、出售。交付标准样板房确需拆除的，应提前向公证机构申请保全证据公证。
点评：新规加强了对带装修商品房的销售全过程监管，从现场公示环节一直到交付环节都进行了明确。这些一方面是提醒购房者购买精装房时要注意的细节，同时，也对开发商提出更明确的公示要求，新规也释放出加强对精装房销售监管的信号。未来济南市民在购买精装房上也有了法规可查可依，购房更安心。
影响星级：★★★
《济南市住房公积金提取管理办法》印发
事件：7月10日，《济南市住房公积金提取管理办法》正式印发，自2021年8月10日起施行，新规重新明确了可按规定提取个人账户内住房公积金存储余额的9种情形，包括购买、建造、翻建、大修具有自有产权的自住住房，偿还购买自住房贷款本息，无自住住房且租赁商品房、公共租赁住房支付房租等，另取消了“享受城市居民最低生活保障并需支付房租或者物业管理费”“失业或者与单位解除劳动关系两年以上，且男性年满50周岁、女性年满45周岁的”两种提取情形。由原12种提取情形改为9种，依法查处违规提取住房公积金的中介机构，明确对涉嫌伪造及使用虚假的购房合同、发票、不动产权证书、结婚证等证明材料的组织和个人依法严肃处理。
点评：该《办法》将原有规定中部分条款和内容中已不适应新形势下我市住房公积金提取业务发展需求的部分做了调整，优化了公积金使用条件，明确了9种使用情形，让需要办理公积金业务的市民能更好享受政策。《管理办法》的执行，也将推动该领域依法规范市场行为工作的推进。
影响星级：★★★★
济南土拍新规落地
事件：8月17日，济南多家官方媒体刊登了《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》，此次补充公告对房企的开发资质及资金进行了限定，最重要的是，挂牌设置了最高不超溢价率15%的住宅用地最高限价，如两家以上企业达到最高限价，将抽签决定谁将最终拿地，改变了以往济南达到最高限价后竞政府储备性安置房的“价高者得”规则。
点评：土拍溢价率的控制，不仅能从源头上稳定房价，也能让房企喘口气，同时还能保障居民财产安全，一举多得。未来每一次集中土拍之前都是政策优化的窗口期，控制地价将推动土地市场健康流转，也变相促进城市发展规划落地，优化城市资源结构。
影响星级：★★★
四、土地成交134宗，吸金518.66亿
2021年，济南共供应147宗住宅用地（不含章丘、济阳、莱芜），其中流拍11宗、终止2宗，溢价成交28宗，底价成交106宗，成交共计134宗，合计成交约6034亩居住用地，成交总金额518.66亿元。从整体成交量看来，今年的住宅用地供应量相较去年的469.6万平米减少了约56万平米。
历城区成交量最多45宗土地吸金超157亿
从区域成交情况来看：历城区贡献45宗超1678亩土地，成为本年度供地主力区域；天桥区土地成交面积排名第二，约818亩。
在吸金能力方面，历城区吸金超157亿元，融创、中铁建、葛洲坝、瑞马、中建、银丰、大华等房企均在此摘地，未来众多知名房地产项目将在此集中亮相。
轨交拿地548亩居榜首
2021年政府平台类企业拿地靠前，济南轨道交通集团摘得新东站、华山北、盛福等片区548亩土地，住宅土地建筑面积约78.72万方，成为今年的“土储王”。
此外，房地产开发企业中，中梁在王府庄、北湖以及北关北路（合作开发，中梁操盘）均有落子，以262.7亩土地储备名列拿地前茅。
绿地及绿地泉在高新北、党家也有不少土地储备，中海在党家再次开启造城模式，土地计容面积超35万方。
融创&历城控股、建发、万科、大华、瑞马、山东铁投与金科，这些企业在剔除安置房、租赁房源面积后，住宅土地储备量均在20万方（建筑面积）以上。
最高溢价率64% 楼面价超1.3万/平
今年的高溢价土地基本都集中在了5月24日济南首批集中土拍中，万科以64%的溢价率拿下南北康组团，成为今年溢价最高的地块，其次就是大华拿下的新东站山塑组团，两宗地的溢价分别为54%、49%，建发在王府庄、瑞马在张马屯拿的土地溢价率也都超过了35%。
五、2021年房企销售前三甲：融创、中海、万科
在2020年济南房地产企业销售榜上，融创、中海、万科依旧是前三甲位置，其中融创、中海是比较典型的大盘致胜。站在2022年回头看，2021年济南房地产市场经历了由暖到冷的过程，上半年还是一片暖意融融涨价声一片，下半年就变成冷风嗖嗖降价潮迭起了。尤其到了四季度，房地产市场艰难，但有上半年市场形势大好时的快速去化作为支撑，济南楼市还是考出了颇为不错的年终成绩，全年商品房及商品住宅网签量均大增，与过去5年相比仅次于2016年。
八、购房者“忐忑”中观望，“捡漏”心理依旧
2021年楼市呈现“先扬后抑”态势，新建住宅价格指数二季度上涨较快，三、四季度增幅平稳回落并下降，同比上涨5.1%。
网友小张表示：“上半年房价翘头时非常纠结，想着要不要立即入手，以防再次出现2016年房价疯狂上涨的情况，不够通过各类调控政策来看，房价不会大起大落。在咨询了不少专业人士之后，我决定再观望一下，终于在下半年房价回落的时候，“捡漏”购买了第一套住房。”
九、东部仍为热门片区，精致户型小而美与舒适改善唱主力
受济南城市地形、历史、产业布局等因素影响，近几年我市主流发展方向仍在东部。更多的就业机会、更完善的配套设施都让东部热度不减。同时基于更优质的交通路网布局、优质教育资源整合和商业商务配套，且更优的性价比，助力东部成为新济南人的首选置业区位。
虽然房价趋于稳定，但动辄几百万的房款还是让置业者谨慎又谨慎，一次置业，至少5-10年保证舒适合理，再匹配上良好的流通性就有了加分项。因此好的户型也越来越吃香。100平左右的三居室或120多平的四居室让房间利用率大大提升，对于二胎家庭有极大诱惑力；同时坐落于优质地块180平，甚至二三百平的舒适大平层也在限墅令后，以其多功能性和舒适性备受改善人群青睐。
十、2021走势预测：2022年仍将量价齐稳
2022年济南楼市将如何发展？济南市房地产业协会分析，随着市场下行，企业销售压力加大，市场供需基本平衡。库存量大、负债率高的企业，仍将通过降价促销策略回笼资金，短期内整体形势仍将呈现平稳运行状态。市场观望气氛加剧。房地产行业风险隐患受到广泛关注，购房者更加理性，市场观望气氛加剧。受金融政策的影响，随着销售回落带来企业资金压力紧张，将逐步向上下游关联企业传导。
近年来，济南刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额，外地购房者约占20%左右。依据当前的住宅户型、价格和信贷投放量估算，预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万平方米左右。随着市场逐渐回落至正常状态，预计短期内市场仍将保持平稳健康的运行状态，保持量价齐稳。
数据来源：济南市房地产业协会、克而瑞济南、济南住宅与房地产信息网、济南公共资源交易中心
本次备忘录撰稿人：张天姿
撰稿日期：2021年1月21日