最近一段时间，我们看了天河几个项目。
第一个，是位于广州金融城板块的珠光金融城壹号。
这是一个临江而建的豪宅综合体项目，新推出了瞰江大平层，虽然需要验资1000万，但按照销售的说法，依然不缺乏潜在买家过来参观。
至于项目附近的鹏瑞地块，虽然没有太大动静，但据朋友透露，也一直都有不少人在打听这个项目的进展。
同样，在天河汇景一带，刚刚亮相的豪宅项目汇景台，有位朋友告诉我们，虽然他觉得产品不算出彩，但按照开发商给过来的口径，目前预约参观的客户，已经近千组了。
当然，很多人会说，这几个盘好像和普通购房者无关。
确实如此，但可以再看下其他几个天河盘。
也是这几天，陆续有几位准购房线上朋友问我们，天河壹品是不是快要开盘了。
而同样经常被问到的，还有已经开盘的保利天汇、珠江花城。
这几个主打刚需改善和改善自住的项目，从多方数据来看，同样属于「需大于求」的局面。
这就是天河的震撼力。
不过，从目前所传出的天河2022年地块信息以及几个新盘项目的推货计划来看，新一年，天河的机会依然很少。
01
最近一个月，我们跑了一圈天河。
除了看目前在售的项目之外，还去看了一些尚未亮相和进度缓慢的项目。
目的很简单，我们想看看天河如今的货量基数会有多大？更适合哪些群体？
当然，看的，主要还是新房。
这一圈下来，我们有一个很真实的感受：天河的机会不仅少，而且门槛越来越高。
先看理论上占比更高的改善改需或者改善产品。
目前在售的天河壹品、保利天汇、珠江花城，基本属于末期项目，虽然要么现在有产品在售，要么后续还有推新计划，但按照目前的产品供应速度和市场认可度来看，应该很快就接近尾货状态了。
相比之下，尚未亮相，但聊了一轮话题的珠江天力项目，以及前身是慧源山庄的合景臻源，反倒是新的期待点。
前者位于金融城板块，和天朗明居隔路相望，区位地段都无可挑剔，甚至从此前的信息源来看，虽然户型全是125-180平大面积产品，但8万一平的传闻价，倒是惊喜不小，符合改善门槛。
只不过，在另一个广州限价放松的传闻之下，这个价格，是否接近，还不好说。
后者则故事更多。
项目的前身，是慧源山庄，由海景集团于2013年以底价216125万元拿下的，折合楼面价13000元/平。
此前的价格并不高，大概在6万/平左右，但受累于产品设计和运营等因素，产品一直很低调，口碑也一般。
随着合景泰富的接手，预计项目新的产品会主推建面约73-170平二至五房，价格自然也会有所上涨。
能否一改旧日低调，成为天河新房市场新的亮点，倒是很让人期待。
虽然我们觉得，难度其实不小。
至于阳光城当代·檀悦MOMΛ和尚未亮相的新城市·领院、保利天御（保利冼村项目）、合生·缦云、合景·臻颐府，都属于豪宅。
这一些，在限价放松的传闻之下，也许会开始亮相。
但价格自然会很高，部分项目，能否配得上价格，还不好说。
当然，既然是豪宅，购买的逻辑，就和普通人不一样。
也许卖的都很好，也很正常。
02
新房供应变数不大，另一个变数，是土地出让。
在目前网传的2022年供地清单中，天河的地块出让会有2宗，为燕塘地块、梅花铝厂地块。
这两宗地块，都属于老熟人。
燕塘地块三用地面积45587㎡，计容建筑面积168000㎡，容积率为3.7；梅花铝厂地块，用地面积725311㎡，计容建筑面积142416㎡，容积率为3.0。
从地块面积来看，未来将打造成一个中型小区。
2宗地块均位于天河北，仅相隔一条沙太南路，在地铁3号线梅花园站附近，五站即可直达珠江新城，地理位置优越。
周边配套十分成熟，商业食肆店铺林立，分布有大型超市、菜肉市场、梅花园商业广场，居住氛围浓厚。
教育资源方面也丝毫不逊色，有省一级学校白云区京溪小学(怡新校区)、天河成龙中学、四海小学、东风学校等。
目前，地块周边沿着怡新路一带，已经聚集多个二手大盘，如天河金茂府、合生云山熹景、怡新花园、白云家园以及次新盘恒大御府、佳兆业天御，均价在3.6—7.5万/m2不等。
但问题有两个。
其一，是否会出让，留有悬念。
在2021年的供地清单当中，这两宗天河地块都在其中，但受限于过去土拍政策和市场层面的变化，屡次失约。
这样的情况，并不排除还会出现。
其二，两宗地块，属于天河白云交界。
梅花园一带，此前我们去实地调研过几次，说实话，这个地块的尴尬点很大。
在这样的情况下，即便是顺利出让，可以成为天河新的供应量，但能否撑起天河新的豪宅门面，也不好说。
虽然，这并非不是坏事。
03
这两宗地块，是出现概率较大的。
而出现概率不大的，还有预计划供地项目当中的5宗。
为中铁物流园地块、吉山沥青搅拌厂一二地块、上元岗地块、育新街南侧用地。
这些地块，各有各的亮点。
比如中铁物流园地块，和汇景新城相隔不远，区位算可以了，体量大概为中等体量，基本面勉强有豪宅基因。
再比如吉山沥青搅拌厂地块，在执信中学天河校区附近，距离珠江花城不算远，而且相比其他天河地块，这个地块的楼面价会更低。
意味着日后的项目出售房价，会更加友好。
但这些地块，2022年出让的可能性依然不算大。
换句话，天河的地块出让，依然很缺货，折射到市场当中，就是天河的供应量还是原来那些。
再者，无论是燕塘地块、梅花铝厂地块，还是中铁物流园地块、上元岗地块、育新街南侧用地，这些地块，预计楼面价都超过3万/平。
折算下来，即便是底价成交，未来的房价，也并不低。更不要说，天河地块底价成交的可能性，基本不大。
这就是天河楼市的底气，也是天河楼市的残酷。
不过，我们发现一个有意思的现象。
即便机会不大，选择不多，门槛很高，但身边依然还是有很多朋友希望留在天河。
这个选择，对或错，因人而异。
关于这一点，我们多次交流下来，理由很多，但简单汇总来看，只有一个：
天河楼市的厚度，太有分量了。
在这样的情况下，我们依然有两个小小的建议给到大家：
其一，没必要超预算追高。
不急切的刚需，如果你的预算有限，没必要追高进入天河市场，虽然价值摆在这里，但强行超标的上车，依然不提倡。
当然，如果你预算够，那是另话。
其二，不妨关注下二手房。
虽说有不少买房者会有很强烈的新房倾向，但实际上，正如我们之前所说，其实只要选房思路对了，二手房也不是洪水猛兽。
尤其是天河这样的市场环境，主要板块选对、项目品质有保障，未尝不是另一种值得考虑的选择。
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