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2022年苏州购房:等待,还是将就上车

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苏叔说房呢

2022-01-21 20:25

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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

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提问:苏叔,你好,今年刚有了房票,想要购买一套优质二手房自住,朋友说现在苏州较多二手房价格不断下降,是买入的好时机,去看了一些楼盘,发现并没有像他说的那样,请问现在二手房市场到底是什么情况呢?可以买入吗?

苏叔:你好,苏州楼市分化现象日益严重,同一区域的不同板块涨跌分化明显。姑苏区各个板块涨跌不一,沧浪新城整体界面较好,房价涨幅明显,胥江部分品质小区房价不断上涨,以老破小学区房为主的板块表现比较一般,平江新城房价下跌明显。园区房价上涨的板块较多,核心区的品质楼盘和别墅小区房价涨幅较大,青剑湖以刚需为主,处于横盘状态,斜塘等板块没有稳定学区,也没有高改楼盘,房价不断下跌。新区有较多板块,房价下跌。狮山学区房价格不断上涨,枫桥距狮山较近,整体涨幅较大,科技城等板块二手房成交量较小,房价不断下跌。吴中区的木渎距狮山较近,可承接部分外溢人群,房价有所上涨,太湖新城新房供应充足,二手房价格比较稳定,尹山湖的热度有所下降,房价有所下跌。相城区有高铁新城利好加持,二手房成交量猛增,元和板块受新房影响,成交量和价格明显下降。吴江区的三个板块呈微跌状态,整体表现较差。

提问:苏叔,你好,苏州本地人,已婚两房,还有一笔预算打算投资。最近苏州锦麟铂悦府的倒挂引来了不少人抢房,为什么这么多人都在抢倒挂盘?倒挂盘真的买了就稳赚吗? 是不是只要是倒挂盘就可以买呢?

苏叔:你好,苏州倒挂盘一直是众多购房者争抢的目标,倒挂盘对购房者几乎就意味着“买到就是赚到”,但倒挂盘并不都值得抢。首先,苏州较为著名的倒挂盘几乎已经清盘,仅剩数量并不多,而且部分倒挂盘不赚反赔,吴中、吴江的部分远郊倒挂盘就出现收益缩水的情况,虽然新房和二手房倒挂,但买入之后涨幅一般,经过5年限售周期之后,价差已经所剩无几,投资价值并没有想象中高。因此,如果一定要买倒挂盘,建议优选核心板块的倒挂盘,园区、新区狮山和姑苏胥江,投资溢价最高,才有收益可言。而远郊倒挂盘不建议去碰,配套落地慢,人口流入不多,房价涨幅也高不起来,投资价值有限。另外,抢倒挂盘还有比较高的成本,对购房者资金要求较高,如果房子涨幅有限,收益可能并没有想象中大,还有较大风险。

提问:苏叔,你好,苏州的GDP很高,甚至和一线城市广州比也不遑多让,苏州的发展能赶上广州吗?老家苏州,现在有一笔资金想要投资房产,看园区发展的挺好的,请问是买苏州核心区的房子,还是去广州买房呢?

苏叔:你好,城市发展体现在多方面,不能仅以GDP论高低。表面看广州经济增速放缓,实际上广州引进有多个高新项目,未来有很大发展空间,而苏州的经济转型则不能说很成功。苏州经济支撑之一是外来投资,近年来外企迁移,民营企业增长不足,第三产业转型失败,苏州达到广州的经济发展水平还需要时间。苏州的房价大涨不是针对整体,而仅仅是园区如此,而园区汇集了最优质的资源,包括商业、学区、生态等等,对整个苏州楼市而言其实不是很好的一件事情。总的来说,一线城市往往汇集了最优质的人才和资源,而苏州离一线城市还有一段距离。

提问:苏叔,你好,苏州工作,我已婚一套小刚需房自住,和妻子都在新区上班,今年打算置换一套改善,预算总价350万元左右,新区最近热度比较高的太湖科学城怎么样?值得买吗?板块未来发展潜力如何?

苏叔:你好,南大苏州校区落地后,太湖科学城的概念应运而生,规划打造科研、文化、商务配套于一体的产教融合区。太湖科学城规划重磅,产业上,重点发展生命科学、医疗器械和智能制造等高端产业,目前已有众多名企聚集签约,未来产业发达,潜力巨大。教育上,板块本身教育质量较高,还有南大科创圈规划,教育资源将更上一层楼。交通上,太湖科学城有城际铁路建设中,五条轨道交通线路,未来板块通达性很强,交通便利。拥有政策和资源倾斜的太湖科学城,未来将不断虹吸精英人才,板块的前景想象空间很大。目前的太湖科学城已经有众多品牌房企闻风而动,重仓于此,板块可选楼盘比较充足,未来还有更多新房供应,均价约2.5-2.8万/㎡,价格较为友好,预算有限的改善客也有较多选择空间。

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