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开年重磅利好!天津房贷利率,降了!春节过后,楼市将迎来“升值潮”?董藩:全面取消限购、限售、限价

天津族

2022-01-21 10:26

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开年重磅利好!天津房贷利率,降了!

重磅好消息!LPR房贷利率下降了!

刚刚,央行公布2022年1月20日最新贷款市场报价利率(LPR):

1年期LPR为3.70%,5年期以上LPR为4.60%。

分别比上月下调了10个基点、5个基点。(上月1年期LPR为3.80%,5年期以上LPR为4.65%。)

敲黑板!

①1年期LPR已连续两个月下调。

上个月,1年期LPR突然降息5个基点,降至3.8%。此次又再度下调,且一出手还是10个基点。

如此连降操作,实属历史罕见。

两次叠加,1年期LPR利率已经下调了15个基点。

力度已超2021年、2019年。

②5年期LPR时隔20个月首降。

关注楼市的人都知道,作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR,已经太久没有变动了,一直趴在4.65%的水平。

此次竟然也下调了5个基点。

开年首月就送“红包”,着实让人惊喜。

更重要的是,这是自2020年5月以来的首次!

信号意义非同一般。

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坦白说,对于此次的降息,市场早有预期。

1月17日公布的MLF已经泄露天机。

LPR=MLF利率+银行综合成本,可以说,MLF就是LPR的锚点。

从上图也不难看出,LPR几乎都是随着MLF波动的,特别是1年期LPR,连幅度都出奇“一致”。

所以说,MLF若下降,那LPR也铁定会降。

那么,最新公布的MLF降了吗?答案是肯定的。

1月17日,央行发布公告,开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作,中标利率均比之前下调了10个基点。

力度之大已经超出预期。

要知道,上个月,央行刚全面降准0.5个点,释放长期资金1.2亿元,并调降了1年期LPR。

没想到紧接着又开启了时隔20个月来的首次MLF下降。

还是MLF和逆回购的“双降”。

扣除即将到期的,差不多又释放了2900亿元的流动资金。

如此密集操作,足见其紧迫性。

高层已经频频发声,释放信贷宽松信号。

1月18日国新办发布会上,央行副行长更是直接喊话——把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方。

用词之大胆,令人瞠目。

而且还暗示虽空间有限,但仍存在再降息降准的可能。

为什么会降息呢?主要有三大原因:

1)稳楼市。

70城房价中,新房价格环跌城市已经连续3个月在50城以上了。二手房更难,环比上涨城市数量几乎一只手都数得过来。

房企暴雷、房价跳水……种种不确定因素弥漫,让买房人的购房意愿大幅降低。

2021年全国房地产贷款净增量只有2020年的一半,创下近7年新低。

开发商也没钱拿地,土地收入下滑,流拍率提升。

2021三次集中土地出让,天津土地成交金额从499亿——330亿元——63亿元,直线崩塌。

现在都不是大涨的问题,而是需要担心大跌。

急需托举。

2)刺激经济

当下经济下行的压力也极其大。别看2021年全年GDP同比增长8.1%,幅度都是上年3倍多。

但摊开来看,问题就出现了。

一季度同比增长18.3%,二季度7.9%,三季度4.9%,四季度4.0%……

趋势不要太明显,眼瞅着就要掉到3了。

加之疫情反复、需求收缩,“稳经济”已迫在眉睫。

仅降准还不够,还得激发实体经济贷款需求,让资金“活”起来。

所以降息势在必行。

3)对冲美联储加息

美联储加息已经板上钉钉,而且还可能多次加息。

这势必会造成人民币贬值。

为了避免届时下行压力过大,所以央行赶在3月份美联储加息之前,先降一波,以降低影响。

对楼市有什么影响呢?

1)月供压力减少,刺激买房需求入市。

目前天津大多数银行执行的房贷利率是首套LPR+30基点,二套LPR+60基点。

假若以贷款100万、按揭25年、等额本息计算:

原来首套房贷利率为4.95%,现在降为4.90%。

100万贷款的月供额由5816.81元变为5787.79元,每月可以少还29.02元,利息总额少还0.87万元。

二套房的房贷率利率原来是5.25%,现在降为5.20%。

100万贷款的月供额由5992.48元变为5992.48元,每月可以少还29.46元,利息总额少还0.88万元。

虽说不算多,但也是实打实的优惠。

正计划买房,马上就能享受降息的福利。

对于已经卖完房、正在还房贷的人来说,幸福会“延时”。

因为大多人的重新定价日都是1月1日,而今年的1月1日已过,现在的利率下调,在明年也就是2023年才会真正体现出来。

但无论怎么说,5年期LPR下降,就意味着购房成本和月供压力减少。

这对买房人和开发商都是好事一桩。

可以提振楼市,刺激更多买房需求入市。

2)房价下行压力减轻,南方和一线城市会先起势。

信贷是房地产的“七寸”。天津下半年此起彼伏的“跳水大赛”,根源在于南方城市的房贷吃紧,放款周期特别长。

而天津还算相对宽松。所以很多集团公司就把任务压到了天津。

如果南方城市房贷市场回归正常,那天津的紧迫感和压力,势必会减轻。

这也就意味着,房价不会再大降了。

很显然,现在信贷宽松大门已经打开。

12月贝壳监测的103个重点城市中,近40%的城市房贷利率环比下降,超过80%的城市放款周期缩短。

深圳房贷利率下调,广州房贷利率跌回“5”字头,苏州也回到了一年前水平……

房贷紧绷的日子已经过去。

更重要的是,市场也在发生变化。

最新发布的70城房价中,北京、上海的二手房价格指数突然回正了。

特别是北京,无论环比涨幅还是同比涨幅,都是全国的NO.1。

成交量也上来了。

北京、上海12月份的二手房成交套数都比11月时涨了20%左右。

围绕在深圳上空的阴霾也在消散。

要知道,一线城市对于政策最为敏感,稍有宽松就会起势。

按照城市轮动的理论,天津也会受益。

3)小阳春出现概率增加。

一方面,北京在回暖,这会刺激部分需求外溢到天津。尤其是学区需求。

另一方面,现在奥密克戎突袭天津,又让楼市陷入停摆状态。但买房需求不会消失,只会延后。

待春暖花开,疫情退去。这些积压的需求会迎来集中释放。

还有,近期高层的频频动作,无疑都指向了一个方向——拐点已现,房地产正在转舵。

这些都是“买房信号弹”。

春节过后,楼市将迎来“升值潮”?董藩:全面取消限购、限售、限价

春节前的楼市,颇不平静。用业内人士的话说,近期的楼市伴随着暖风频吹,“触底反弹”的迹象非常明显。尤其是央行降准、高层时隔十年再次喊话“房地产是支柱产业”等消息释放后,很多人又信心倍增。特别是一些知名开发商,竟然又开始宣传春节后会“涨价卖房”。

不仅如此,有专家甚至预测,春节过后,楼市将迎来“升值潮”。理由是,“返乡置业”大潮下,购房需求将集中释放,叠加传统的楼市“小阳春”营销旺季,很多城市的房子都将迎来价格上涨,“升值潮”将如约而至。

事实上,最近一段时间,为了提振市场信心,不少专家也跟着急了,提出了很多“荒谬”的观点。比如一向“看涨房价”,坚定不移认为“唯有房地产才能救中国经济”的北师大教授董藩,近日接受记者采访时不仅呼吁全面取消限购、限售、限价,而且建言应该将首付比例降低到15%,拉长贷款年限到40年或者50年。在业内人士看来,董教授这样做的目的只有一个:给楼市源源不断输送新鲜的购房需求,支撑房价继续向上涨,实现楼市稳定增长。

再比如国家小城镇专家李铁,多次发表言论认为,未来还有2亿农民进城,房地产还有至少15年的红利期。在李铁看来,“房地产是万能的”,既能实现拉动经济稳增长的目标,又能帮助数亿家庭实现财富积累,还能同步带动消费,有助于经济实现内循环——买房后要装修、买家具、买车、结婚,所以同步会对家具、家居、汽车、家电等数十个行业有带动作用。

春节过后,楼市真的将迎来“升值潮”吗?对此,知名经济学家马光远予以否认了,在马光远看来,2022年的市场再也回不到过去了,归根结底是因为这次调控放松和过去不同,市场环境也大为不同,不要对市场反弹有幻想。此外,马光远还直言指出,2022年开发商的危机还会持续。换言之将会有更多的开发商挺不住而倒下。

事实上,我们也不止一次提醒大家,楼市降温周期,任何微小的利好消息,都会被别有用心者放大利用,这是典型的“趋利”行为。房地产最典型的特点就是信息不对称,很长时间以来,购房者都是被误导,被煽动情绪,甚至是被牵着鼻子走。在我们看来,当下购房者最应该做的是坚定立场,同时对市场形势有清晰的认识。

当前的市场形势到底如何?用房产专家刘博的话说是,楼市确实已经“入冬”了,短期市场的“降温趋势”难以扭转。这体现在三个方面:其一、截止到目前全国有23个城市出台了“限跌令”,“限跌”的本质是市场向下走的压力很大,已经到了不得不通过行政手段来进行干预的程度了。那么“限跌令”能阻止房价下跌吗?专家直言,机会渺茫,23个城市发布限跌令,本质上说明地方产业和经济撑不住房价了。直白点说,出台“限跌令”的城市,未来房价下跌是趋势使然;

其二、在刚刚过去的2021年,全国住房平均价格迎来了6年以来的首次环比下跌。根据国家统计局发布的数据,2021年7-12月份,不管是新房还是二手房,70城中房价下跌的城市数量都在逐月增加,12月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势。此外,数据显示,2021年全国二手房成交金额、成交套数、成交面积分别同比下降6%、9%、9%。

值得一提的是,去年1-12月份全国商品房销售均价降到了9697元/平,较2月份最高点时的11030元/平,足足下跌了1333元/平。用专家的话说,当前时期,购房者普遍都“不看好”房价,所以持币观望者居多。这一点,央行发布的《2021年第四季度城镇储户问卷调查报告》可以证明——对下季房价,只有16.8%的居民预期“上涨”,较上季度下跌4%;

其三、房企的债务危机并未结束,相反2022年会愈加严重:一方面“三线四档”房企融资管理在2022年是关键之年,另一方面2022年房企的还债压力更大,再加上当前时期购房者观望情绪浓厚,预期普遍下调,这决定了开发商2022年的销售业绩只会更差。同时意味着,过去20余年房地产行业高杠杆、高负债、高周转的发展模式难以为继。

事实上,易居房地产研究院就预测,2022年的楼市会出现“三降”:1、全国商品房销售面积,下降5%左右;2、全国房地产开发企业土地购置面积,下降8%左右;3、全国开发企业房屋新开工面积,下降8%左右;

其四、从历史规律来看,房地产一旦开启“降价通道”,持续时间短则半年,长则12个月以上,所以明年楼市迎来“升值潮”希望不大,尤其是人口流出严重、产业单一、经济欠发达、远离区域中心的城市,房价回调的压力很大。

事实上,易居房地产研究院的专家也预测,2022年的房价将超出很多人的想象——11月份,70个典型城市二手房下跌数量为63个,到明年可能70个城市将全部下跌,这将是我国房地产市场从未发生过的场景。基于此,专家提醒,近期要注意“御寒”的操作。

此外,经济学家汪涛根据当前的形势分析认为:2022年,楼市调控将保持紧绷,再加上明年房地产税试点会落地,这在一定程度上会对投资炒房起到震慑作用,会拖累市场情绪走弱。凡此种种,2022全年房地产活动将会持续下跌。

对于2022年的房地产走势,住建部一个字定调了:稳。经济日报解读,经历了2021年房地产市场的风云变幻,不管是房地产企业还是广大购房者,想必稳定的市场预期,稳定的信贷环境,都是大家共同的期许。

至于如何实现2022年房地产市场稳定发展,住建部部长王蒙徽在接受记者采访时,给出了4方面的工作计划:1、保持调控政策连续性稳定性。即调控不松懈,2022年更不可能发生重大转向;2、保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求;3、持续整顿规范房地产市场秩序,完善市场监管机制,维护群众合法权益;4、坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

基于住建部对2022年的“稳”定调,房产专家卢骏认为,2022年房价大概率整体会维持“稳中微降”的走势,但同时城市间的分化会非常明显,头部少数大中城市,人口、产业、经济等支撑因素强硬,房价稳中微升是大概率事件,而更多的中小城市以及县城,房价会继续向下回调。这意味着,很多人预测的“春节后楼市将迎来‘升值潮’”,是不可能出现的。

此外,结合住建部近期发布的重要文件,我们认为未来5年,无房人将迎来好消息——近日,发改委等21个部门联合印发了《“十四五”公共服务规划》,明确了住有所居领域的公共服务项目,包括公租房、棚户区改造、农村危房改造,以及保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金等。

为什么这个文件的发布,对于无房人来说意味着将迎来好消息?原因很简单,文件强调,为了切实增强困难群众的获得感、幸福感、安全感,未来5年将实施一系列的惠民安居政策,预计将直接帮助1300万新市民、青年人等无房群体缓解住房困难。具体而言包括四大方面:其一、加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。未来5年计划将在40个重点城市新增650万套(间),预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难;

其二、全面推进城镇老旧小区改造。大力改造提升2000年底前建成的城镇老旧小区,加快改善居民居住条件。“旧改”的好处,我们在之前就已经说过很多次了,不管是改善居住环境,还是实现楼市大局稳定,都大有裨益;

其三、持续做好农村低收入群体等重点对象住房安全保障工作。对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保;

其四、多种手段扩大住房公积金制度覆盖范围,让更多就业群体享受住房公积金服务。比如适当提高公积金贷款额度,扩大公积金贷款使用范围,用于偿付房租、老旧小区改造加装电梯等。

央行此前的报告显示,2020年末我国的城镇居民住房拥有率已经达到96%,换句话说,全国尚未拥有住房的群体仍然有4%左右。这个时候,国家出台“5年力争解决1300万人的住房困难”,可谓把“保民生”放在最前面。还是那句话,房地产虽然是国民经济的支柱产业,但未来不可能再靠房地产野蛮发展拉动经济增长,房地产要做的就是“不拖后腿”。而对于解决无房者的居住问题,从文件释放的信号来看,未来更倾向于走“国家出面”解决的方式,即通过保障性住房的途径,解决最后那一小撮人的住房困难——保障性租赁房、公租房、共有产权房、旧改房等,多条腿走路。

所以对于无房人来说,这是实打实的好消息。

“天津族”整理自:天津365淘房、天津楼市情报、楼市新谈、网络,侵权请告知删除。

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