作者| 猫哥
来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)
买房的风险真是越来越大了，燕郊的房价腰斩，法拍房数量不断增加，背后很多悲惨的故事，但估计都赶不上上海这姑娘。
最近，裁判文书网上公布了一份判决书，可以说是一份很典型的“购房惨案”。
90后伍女士2020年5月在上海黄浦区从范先生手里买了一套房，180.09㎡，总价1550万，总价不便宜，但单价8.6万，与黄浦区10.9万的均价相比，还是便宜不少的。
一番讨价还价，双方最后达成的价码是1490万的房款+60万的装修补偿，总共1550万。房款的首付是50%，余下的745万靠银行贷款，上海的房贷在全国来讲算是低的，如果按5%利率、30年期限来计算的话，月供差不多4万左右。
但伍女士差钱，首付都有点勉强，先支付了100万定金和400万的房款，剩下的245万超过了约定的期限，但最终还是交了。
钱虽然交得不顺，但是入住却很顺利，伍女士也开始新房装修，憧憬美好生活，接下来就等银行贷款一批，还月供就好了。
眼看着买房这事儿就算是成了，但是出了大岔子，怎么回事呢？银行的贷款没有按期办下来……
本来双方说的是8月30日之前把剩余的745万元尾款给结清了，结果在这个期限内，伍女士的银行贷款没批下来。
等了半个月，卖房的范先生不干了，要么在过户前贷款到位，要么就把余款交了，但是这两项哪个都不容易，贷款紧张的事情大家都知道的，而本来首付就困难的人，哪能迅速拿来那么一大笔钱来。
就这么谈来谈去，合同约定的交付期限已经过去了，9月底，范先生要求伍女士归还房屋，并按照合同约定赔钱。
赔多少呢？合同约定，如果因为没按期支付房款违约，合同解除且需要赔偿：
①合同房款总价的20%违约金；
②7日内房屋恢复原状或赔偿装修损失180万。
算下来就是490万。
这事放谁身上都得商量商量，宽限一下或者补偿一下，中间耽搁了一个月，10月29日，伍女士的银行贷款批下来了，她肯定想继续履约，无奈人家范先生此时已经不愿出售，并坚决要求按合同办事。
双方争执不下，那就法庭见吧。
最终，经过一审和二审，法院判伍女士败诉，判赔违约金310万，房屋装修损失180万，而且还需要支付7.3万的案件受理费，10日内搬离房屋，如果不搬，1000元/天的违约金等着呢。
为了一套没买到的房子，伍女士共支付了497.3万，这还没算她装修已经花出去的钱。
由于判决时，房贷已经批了，伍女士还得处理剩下来的房贷，如果没放款呢，得申请取消，如果放款了呢，就得还贷了，当然提前还贷还得向银行交巨额的违约金。
房子没了，钱赔了，身背贷款更糟心，可以说是最惨购房者了。
大家对伍女士的惨有点感同身受，贷款超期造成如此巨额的损失，从常识上来讲，冲击还是很大的，所以对这个判罚的争议很大。
但是法院也有理有据：
1、是否违约？
第一笔的首付款，就有逾期的风险了，而且后来在约定期内贷款没下来，钱没到账，肯定是违约了。
2、违约金是否过高？
因为房子买卖本身就很特殊，而且金额比较大，一方违约，另一方也要蒙受经济损失，而且买的是办公楼也非一般住宅。
而且，范先生卖房是为置换，卖房的同时也在买房，由于伍女士的违约，范先生可能也要因此产生对他卖房的房主的违约，而且违约金的数额也不会太小，算是交叉违约了，而且范先生未能另行购房成功，考虑到房价变动的风险，损失算是非常巨大的。
在2020年、2021年，其实这样的事还真的高发期。
因为，那两年的贷款是真的难。
年中、年底的贷款额度紧张已经算是常事儿，到了2021年，因为调控政策、额度紧张等原因，“停贷”的传闻层出不穷，各大银行虽然辟谣，但是批贷的速度明显下来了，部分一二线城市的贷款时限都在三个月开外了。
那时，卖房的对于贷款的购房者，都敬而远之，生怕拿不到钱。
而对于这个案件中的范先生来讲，起诉违约也算是无可厚非，但是对于购房者而言，这种非主观故意导致的违约，就非常惨了。
这个案例一出，很多人在担心一件事儿，那就是会不会有人以此为蓝本，借助银行的额度紧张，来炮制类似的违约案，来获取高昂的违约金。
如果利润可观，恐怕不少人会心向往之。
当然，这事儿也引起了不少对中介的骂声。
1550万的房屋总价，要交的中介费也是非常可观的，如果按2%的标准收取，也有30多万的费用，中介到底起了什么作用呢？
其实判罚的主要依据在合同，而合同明显倾向于卖房者，而对于缴纳中介费大头的买房人来讲，是吃亏的，尤其是关于银行放款周期的事情上，中介的信息比买房人更全面，却没有提醒，这中介费拿得亏心。
所以这事儿其实也给大家提了个醒：
1、谨防违约，无论是主观还是非主观的原因。
此前就有上海阿姨家里拆迁，搬离后需要住处，于是她先是租房后买房，合同也签了，时间基本上和拆迁款同步，但是最终因为拆迁款的迟迟下不来，也面对违约的风险。
这种环环相扣式的购房，最容易在某个环节掉链子，比如银行的放贷风险也是类似，一定要做好银行延迟房贷的准备，口头约定最终要落实到合同里。
2、注意政策变化。
2021年8月开始，上海的房贷政策是“三价就低”，网签合同价、银行评估价和涉税评估价，三者的最低价作为贷款审批的依据。
而新增的涉税评估价与市场价相比，有时可能打5-7折的，贷款很可能缩水，那么意味着购房者要多掏30%到50%的现金。
3、一定要重视合同。
合同一旦签订，是可以作为未来的依据的，所以对待合同里面的细节一定要审慎。
比如在这个判例中，关于180万的装修损失，判决书中没有过多解释，可能就是依从合同约定了。
而如果真的有卖房者和中介在合同上面做手脚，非法律出身的人可能根本看不出来，所以巨额的合同还是需要法律相关人士来把把关的，请不起律师，找找自己身边的相关人员也有必要。
任何一笔买房钱，都不是一个小数目。
4、中介风险。
这个只能是尽量找正规中介，有人的因素在里面，这个风险可能变成了薛定谔，要么有，要么没有，只能尽力规避吧。
这位伍女士可能也是没赶上好时候，2022年开年，时隔21个月，央行五年期的LPR首次下调，虽然只有5个基点，但是也算是一个积极的信号。
房贷利率的回落，金融环境略显宽松，这个月一二线城市的放款周期，也都较以前缩短了不少，广州比上月缩短40天，二线城市的平均放款周期也缩短了20天。
不过，教训就在眼前，稍微掉以轻心，可能“最惨购房者”落在自己头上。