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金融大鳄来了!“万亿资本”中植系首进广州,瞄准主城区旧改

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乐居网广州

2022-01-21 07:02

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困扰已久的广州旧改资金难题,终于看到希望了。

1月20日,中海晟融官方微信发布消息称,近日,中海晟融(北京)资本管理集团有限公司决定投资并全面参与广州核心区域城市更新项目,首批储备项目预计建筑面积将达100万平方米。

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中海晟融,并不是我们常见的中海地产,这是一家项目投资公司,其中房地产是其重要投资领域。此时进入广州旧改,或许意味着“抄底时机”到了。

实际上,自从住建部、广州住建局相继发布“大拆大建”限令之后,广州旧改陷入了沉默期,表面虽然平静,但却是暗流涌动。

一边是,全市114个城市更新项目进行全面梳理,核查工作围绕拆建量、历史文保、古树名木大树老树迁移砍伐等。

另一边则是,国进民退的趋势逐渐明显,奥园、佳兆业、恒大、雪松、宝能、升龙等一众房企撤场或减持旧改项目。

旧改项目改造模式调整与房企资金流动紧张交织在一起,使得广州旧改变得更加复杂、开发周期更加漫长。

趋势变化中,国企全盘“兜底”广州旧改项目是利好消息。但市场需要多元化的,仅凭国企单方面进行旧改工作,推进项目、城市发展规划落地或慢于预期,更为重要且是核心的一点是:“资金吃紧”。

尽管“大拆大建”限令出台后,政策依然鼓励社会资本共同参与到城市更新领域。

无法否认的是,广州旧改依然是一块肥厚的蛋糕,特别是主城区稀缺的土地资源。当下,旧改基调初步形成,重新启动信号已经释放,“聪明钱”随即而来。

01“万亿资本”首入广州旧改

先来了解下中海晟融。

中海晟融成立于2014年2月26日,注册资本为5.1亿元,经营范围为项目投资、投资管理、技术推广、技术服务、经济贸易咨询、企业策划。

上述公司由中海晟丰(北京)资本管理有限公司、解直锟分别持有99.93333%、0.06667%股权,其中前者由解直锟全资持有。

截至:天眼查

解直锟,国内金融大鳄。

去年12月份,解直锟猝然离世的消息,“刷屏”了媒体头条、社交平台。解一直是低调务实的金融大鳄,有着毛阿敏丈夫、中央汇金公司总经理之弟、胡润榜首富豪等多个头衔。

其控制的中植系,一直被外界用“万亿资本”来形容的金融帝国,涉及到金融、矿产、投资等多个领域。地产与金融有着天然关联,而让解直锟实际发迹正是房地产。

中植系又有“中国黑石”之称,是国内不良资产处置的大玩家。

2020年至2021年,房地产行业正在经历债务“三道红线”、银行“三道红线”,不明朗的形势让大部分投资者望而却步,但中植系却频频出手,在北京、上海的商办、公寓投资市场拿下多个存量物业。

包括:拿下乐视大厦、北京世茂工三项目、北京三里屯公寓项目、“烂尾楼”中弘大厦、北京朝阳新城国际项目等。其中,世茂工三、三里屯公寓、中弘大厦都是北京市出名的存量物业。

在投资市场看来,旧村改造项目也是存量物业再开发的一种。

资料显示,在存量物业改造业务中,中海晟融相继投资了北京工体西路“IN 三里”高端公寓项目、工体北路13号院3号楼项目、慈云寺6号楼项目、南京新街口某商业项目等。

图源:中海晟融官方微信

很早之前,我们已经关注到美国私募股权投资机构、在管资产超过600亿美元的华平投资,通过与上海两家城市更新运营平台合作,参与到上海旧改市场中,详情可见。

中海晟融,这次进入广州旧改市场,与华平资本进入上海旧改市场,殊途同归,同样瞄准的是一线城市主城区日渐稀缺的土地资源,以及核心地段长期投资价值。

实际上,中海晟融在2022年新年贺词中,已经透露了将在大湾区成立特殊资产投资业务、核心城市存量资产改造。

其称:“公司以北京总部为核心,在深圳、广州、南京、青岛等地设立不动产投资事业部,实现总部与区域事业部协同运营管理”。

图源:中海晟融官方微信

本次公示中,中海晟融决定全面投资广州主城区旧改项目,首批储备项目预计建筑面积将达100万平方米。这是其首次进入广州城市更新市场。

一般来说,在资本市场,企业对外公示、且具有明确项目规模,往往说明投资标的商谈已经相对成熟,将很快会落地。

对此,乐居城更咨询三位广州旧改市场资本市场人士,均透露不了解情况;同时,透过中海晟融工商结构,尚未发现有关在广州有新增对外投资公司。

资料显示,2017年开始,中海晟融与头部开发企业共同设立多只粤港澳大湾区城市更新不动产股权投资基金,投资深圳、珠海、惠州等城市核心区域旧改项目。

此外,中海晟融称,2022年将继续投资北京核心区域的存量资产改造项目。

02热钱涌入,谁会先上岸?

问题来了,重仓广州旧改的困境房企中,谁会先上岸?

实际上,让中海晟融嗅到当下正是进入广州旧改市场的时机,无疑是去年底至今,中央、广东省政府先后指引、支持资金、国央企并购处在困境中的房企的优质项目。

去年12月20日,央行、银保监会出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

同时,支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具,募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购;加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程,提升全流程服务效率。

不久后,招商蛇口完成了注册了2022年第一期中票,拟募集25.8亿元。只不过,招商蛇口并没有投向困境房企,而是将资金置换了一个上海旧改项目的前期投入资金和后续资产投资。

招商蛇口没有做好并购出险房企的“带头作用”,反而说明上海旧改项目“真香”。

其给出的理由是:由于本次住宅项目体量巨大,故需引进较强的资金及运营能力的开发商加入才能确保项目顺利推进,避免出现项目中途搁浅。

同期,广东省政府出手了,为出险和困难房企进行搭桥,接触的是国企和央企。

财联社报道称,广东省政府日前召集多家房企开会,与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。

截至:财联社

奥园、富力、雅居乐,这些都是广州旧改市场的“主力军”。

2021年中期,奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约7,543亿元,大湾区可售资源占比99%。其中,广州拥有10多个城市更新项目,包括广州黄埔新田村、黄埔旺村、荔湾东塱村、增城横塱村等。

2021年中期,雅居乐持有22个旧改项目,潜在可售建面1492万㎡,预计可售货值4522亿元;目前,持有广州8个旧改项目,包括黄埔燕塘村、珠江村、姬堂村、荔湾坑口村、西塱村、番禺市头村等。

同期,富力地产持有60个旧改项目,潜在可售建面7000万㎡。其中,富力在广州合作或介入有26个旧村项目(不包括已完成改造项目),包括越秀瑶台村、荔湾葵蓬村、番禺石壁一至四村、海珠赤沙村等。

虽然在这次广东省召集出险房企中,尚未确定佳兆业是否有参与。不过,在中植系过往深度合作房企中,佳兆业是其中之一。这次是否投向佳兆业的旧改项目,也是值得想象的。

2021年6月,佳兆业有超213个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地面积约5370万㎡;其中,在广州合作、介入旧改项目共有14个,合作有小坪村、霞迳村、冯村村等,介入项目有洛溪村、陈涌村、马修村等。

上到中央、下到省政府,都是鼓励支持救助出险房企。“聪明钱”也瞄准一些优质项目,择机出手,在行业收并购中,谁会受到青睐,率先上岸,可以留言说说。

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