■VCG供图
从2017年的广州首个车辆段TOD项目品秀星图，到去年白云湖车辆段的品实云湖花城，再到今年海珠琶洲的赤沙TOD……随着TOD项目的不断发展，其目标人群也从一开始的刚需族，进阶至改善人群，户型将扩展至200多㎡大平层。赤沙TOD、汉溪长隆站场上盖综合体，广州南站TOD项目……今年广州“轨交+物业”项目布局开启快进键。有业内人士认为，未来在15分钟生活圈，能否实现“站城产人文”的协同，将是评估TOD项目的重要因素之一。
■新快报记者 何璐诗 见习记者 魏鑫
改善型TOD今年将陆续上新
赤沙TOD推出在即，市场的目光再次聚焦“TOD”。城市型TOD是指以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，5-10分钟的步行距离为半径，融合产业、居住、教育、商业等多元业态。以轨道交通为例，目前广州地铁在建TOD项目已达12个，包括7个车辆段项目，3个站点/枢纽项目以及2个站点周边地铁项目。
从2017年的官湖车辆段TOD项目品秀·星图，到去年白云湖车辆段的品实·云湖花城，番禺客运站的龙湖·金地天峯，再到今年海珠琶洲的赤沙TOD、汉溪长隆站场上盖综合体耀胜新世界、广州南站旁的TOD新鸿基项目等，随着广州“轨交+物业”项目的加速布局，TOD发展开启快进键。
从住宅产品来看，TOD项目正趋向更多的细分市场。去年白云湖车辆段的品实·云湖花城以“70㎡就能做到三房”为卖点，虽然最大也达140㎡的户型，但总价350万元起步的定位，总体来说还是偏向刚需人群。而备受关注的“琶洲后花园”赤沙TOD项目，户型则以125—265㎡四至五房大平层为主，业内预期总价或千万元起步。而汉溪长隆TOD耀胜新世界，规划6栋住宅，其高40-48层，预计产品也将为100㎡以上的改善大户型。
“赤沙TOD位于琶洲，为珠江新城、金融城、琶洲三个CBD之一，TOD加上区位的双重加持，令项目备受关注。”在房地产市场研究专家邓浩志看来，以近年广州TOD项目情况来看，TOD对楼盘价格的加持以及成交的促进，都有不少的帮助。但属于高端定位的赤沙TOD，具体去化还需要看价格。“如果未来价格在10万元/㎡以上，高于去年开售的保利招商海珠天珺8.4万-9.6万元/㎡太多，相信购房者也会有所犹豫。”
TOD下一阶段将是“站城产人文”的协同
“TOD项目肯定是市场比较受欢迎的，但也不是单纯以轨道交通来带动住房需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，“对于购房者来讲，他们也很注重整个TOD站点开发，对整个区域的公共配套的完善，这是非常重要的一点。”
李宇嘉认为，“‘轨道+物业’在降低开发成本，贯彻国家产城融合、职住平衡、提高通勤效率、开发进度的提速，以及给公共配套提供资金来源这些方面都有很大帮助。”
“目前广州的TOD，基本还是处于‘以TOD导向的土地开发，带动商品房开发’的阶段。而通过运营TOD项目，把片区建造成产业新城，或者说城市的副中心、区域的新中心的这个功能的开发，则还没完全到位。”李宇嘉进一步指出，“比如15分钟生活圈，能否实现完整居住社区建设，教育医疗的公共配套，区域人文、景观生态的‘站城产人文’的这种协同，目前依然在探索阶段。”
面对TOD多元复合的业态，如何在实现公共资源利益最大化的同时，又能保证社区空间的品质？在李宇嘉看来，TOD的开发，应在社区项目竣工交付以后，将进入到区域公共配套评估阶段，在公共配套完善后，再推进下一步的项目开发。“TOD应该有一个土地开发以及项目运营的标准的建立和评估。”
邓浩志也认为，目前已是TOD建设高峰，未来除了居住以外，商业经营思路可以如何突破，产业间的协同效应如何加大等，将是TOD开发者下一阶段考虑的问题。
部分热门TOD项目
赤沙TOD
“琶洲后花园”，预计将于5月开盘
被称为“琶洲后花园”的赤沙TOD，在区位与TOD的双重加持下，近日备受关注。去年2月，广州地铁和越秀集团以36255元/㎡楼面价拿下海珠赤沙车辆段上盖地块，联手打造越秀赤沙TOD。
项目位于地铁11号线赤沙车辆段，并且与地铁12号线换乘。一河之隔就是琶洲西区，阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米、科大讯飞等举步可达。
项目规划16栋住宅，户型以125/140/205/265㎡四至五房大平层为主，最低19层、最高44层。由于限价等因素，有业内人士预计，售价大概率不超过9万元/㎡。后续还会推出310㎡的2梯2户大户型，总价或千万元起步。
赤沙TOD项目周边多为学校、自建房及有少量放盘的二手房。和地块隔涌相望的高教花园，目前挂牌价是5.6万元/㎡，2000年建成的丽景花苑，1月参考均价是50763元/㎡。
耀胜新世界广场
所处板块四年住宅零供应
耀胜新世界广场为地铁3、7号线上盖的TOD项目，邻近佛莞城际长隆站（在建），定位为集商业、办公及住宅的城市综合体。其所处的”汉溪村地块”于2017年广州地铁竞得，当时的楼面价为2.2万元/㎡。2018年，新世界中国以48.49亿元收购了该地块项目公司65%股权及相关债务，直到2020年7月，该项目规划调整获批后才正式进入全面建设期，预计共建设11栋建筑，其中南侧1-6号楼规划为住宅，另外几栋分别为购物中心、写字楼和配建幼儿园；此外周边还有公交首末站、居民健身场所等基础配套，值得一提的是，整个项目的住宅比例不超过50%。
项目靠近番禺重点发展板块——南村万博CBD，但自身没有配套小学，教育配套尚不确定，奔着学位的购房客可以再等等。与项目一站之隔的越秀和樾府，目前均价约6万元/㎡；二手房有锦绣香江花园等小区，成交价格约4.7万元/㎡。
新鸿基项目
广州南站添商业地标
2021年4月26日，新鸿基以底价78.82亿元，楼面价11493元/㎡的价格拿下广州南站TOD项目地块，将打造成新鸿基全新TOD商业地标。项目背靠南站商务区规划，将与广州南站高铁站相连接，同时接驳铁路、7/2号线地铁等多达12条轨道交通线。
根据规划，该项目分为商业（广州环球贸易广场）和住宅两个部分，采取“东商务、西交通”的总体布局，提供办公大楼、商场、酒店、住宅、服务式公寓及公用交通设施等。总建筑面积超150万㎡，总投资超200亿元，预计2025年起分阶段落成。