太原楼评☞ | 业内视角
281篇/文3107字/阅读15分
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导读
楼市筑底期或许已不是V字而是U字形态，年末12月楼市虽可喜实堪忧！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
元旦后回山东省亲，后去了趟湖北，接了个地块咨询服务，近几日公号被催更。想来12月月报尚未发，暂且先更一篇。
伴随地产行业的命途多舛之下，以及扶摇直上的新媒体时代，大家对楼市的解读也逐步增多了，十二月太原楼市有什么特征？
楼评君姑且把它比作绛珠仙草——林黛玉吧，态生两靥之愁，娇袭一身之病。泪光点点，娇喘微微。太原也好，山西也罢，乃至全国，楼市“疲”态沉重，恐非一两剂的政策金融猛药能治疗，纵有人参养荣丸，终究也是难觅其昔日峥嵘！
总结一下：续命难续势，秩序待重洗！
地产行业凋零的段子层出不穷，诚然行业可获取到的社会资源会越来越少，但野百合也会有春天，只要城市在扩建，人才有摇篮，产业能向前，经济可发展，地产行业依旧有片天，纵然不会常蔚蓝，纵有沙尘会弥漫，花朵会凋零，生命不会消失！
2021年12月太原楼市概况速览：
政策：太忻经济区，4万套租住房；
土地：岁末成交走高，年度降幅大；
商品房：降价促销紧，价跌换量涨；
二手房：量稳价跌，客量增活跃高；
目光所及，皆是现象；
所想所思，皆系地产。
一：城市政策篇
01太忻经济区（太原）建设启动
12月8日，太忻经济区（太原片区）建设的正式启动，太原高质量发展“一体两翼”中的“北引擎”徐徐启动，为太原集聚高质量发展提供新动能。
太忻经济区
太忻经济区（太原片区）的规划范围为阳曲县、古交市、尖草坪区、杏花岭区、万柏林区和迎泽区，国土面积4433平方公里。将成为对全省具有示范引领驱动意义的现代产业集聚区、创新发展标杆区、开放合作先行区、人才落地首善区和政策改革试验区。 “一轴两带”的开发格局，推动太忻经济区各县（市、区）协同发展，促进“两带”沿线产业板块融合发展。打造高端装备制造、新材料、信息技术、绿色能源、现代服务业、生态文旅休闲、现代都市农业七大产业集群。
太原楼评君观点
太忻经济区融合扩充了过去中北高新区，对于太原北城的产业升级有很好的促进作用。其次加强和京津冀的联系，依托产业底子，伴随雄忻高铁的建设，可成为承接京津冀发展的飞地模式。
02启动首批租赁房源筹集工作
太原已经被列为中央财政支持住房租赁市场发展的试点城市，太原市计划筹集租赁住房4万套，其中新建、改建2万套，盘活2万套，培育服务规范、信誉良好的专业化、规模化住房租赁企业11家。12月从太原市房管局获悉，太原市启动第一批租赁住房（保障性租赁住房、公租房）房源筹集工作！
太原租赁房源招标
太原市今年在扩大公共租赁住房覆盖面上，投入史上最大力度。按计划，太原力争年内将公租房租赁补贴范围扩大到新就业无房职工、外来务工人员。同时，城镇住房保障家庭租赁补贴发放不少于1200户。 在保障性租赁住房建设方面，太原市将稳步推进棚户区改造，今年新开工1200套，基本建成4500套，保障性安居工程完成投资30亿元。适时重新启动普通商品住房配建政策，通过购买或长期租赁等方式，年内新筹集公租房房源不少于1000套。
太原楼评君观点
抑制高房价，改善新市民的居住条件，相关扶持政策对租赁市场发展规范有积极作用，可扩充租赁供应，为城市人口吸纳起到了良好的承接，对于核心区改造率高，环线外新区的空置率高，租赁经纪经营合规性不完善也有规范作用。
二：太原土地市场篇
01土地年度走弱！
2021年全年土地供求与2020年相较降幅明显，其中商住土地成交占地面积降幅超过一半！土地出让金大幅下滑。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
结合年度土地分类情况，2021年太原工业类土地成交占比近3成，有明显上涨趋势，同时2021年流拍、暂停或终止的流标七十多宗土地，为历年最高！
02月度峰值本土走强！
成交全年峰值！
太原本月土地市场供应建面107万㎡，以杏花岭和小店为主；成交147万㎡，楼面价2536元/㎡
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
太原楼评君观点
土地供应仍处高位，需求降温，除央企外本土房企拿地较为积极，民企类百强房企在太原有战略收缩趋势，拿地趋缓，未来或有部分框架协议土地流转存在一定趋势！
三：太原商品房市场篇
01商品房仍下行期
下行周期缓慢筑底。
年度看，2021年商品房市场供应回落；成交面积603万㎡，跌幅超二成；均价11674元/㎡仍处下行期。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
本月房企共有12个项目获30张预售证，下证40.6万㎡，住宅占比9成。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
本月商品房市场供应面积28.6万㎡，供应回落；成交面积53.4万㎡；均价10896元/㎡，价跌量涨，仍有以价换量特征。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
02住宅量涨价跌豪宅下行
刚需仍放量，豪宅价下行。
商品房住宅市场2021年度供应478万㎡、成交560万㎡、均价11463元/㎡；
本月商品住宅供应面积：27.2万㎡；销售面积：50.8万㎡；受豪宅下行影响，均价六连跌为10618元/㎡
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
商品住宅狭义存量共266万㎡，结合近半年去化速度43.6万㎡/月，预计去化周期为6.1个月。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
本月商品住宅市场六城区中杏花岭下跌明显，受万达龙樾府清货后影响跌幅最大。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
03公寓市场量跌价稳
投资谨慎，周期变长。
公寓市场供应面积 0.4万㎡；销售面积1.2万㎡；销售均价9102元/㎡，量跌价涨；
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
公寓已推未售量面积30.5万㎡，结合近半年去化速度1.28万㎡/月，预计去化周期为18.9月；
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
04商业市场量跌价涨
商业市场量涨价跌，供应面积 0.4万㎡；销售面积0.4万㎡，均价23062元/㎡；
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
太原楼评君观点
商品房市场供应较为稳定，市场以价换量仍可持续，刚需刚改占比扩大；楼市降价呈现递推效应，从环线向环内，从刚需向改善，在万达降价波及后，呈现波及表现。
四：存量二手房市场
01二手房量稳价跌
太原二手房市场量涨价跌，12月份均价10164元/㎡，相对于新房均价10618元/㎡，新房二手房进入同频降价轨道。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
02二手房市占回落
太原新房+二手房宏观市场总成交处于筑底期，累计的成交套数虽在低位运行，但整体趋于稳定，太原楼市的市场总需求承压能力较为稳定。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
二手房市场成交总占比明显回落；但仍需看到二手房客户量增长，客户需求仍有较高活跃度，二手房成交量未来仍有上升空间。
太原楼评参考2021年12月楼市数据库
太原楼评君观点
12月楼市仍有下行，刚需价格已经基本筑底，改善和豪宅项目逐步降价波及；二手房中二居室受到冲击较大，伴随假期到来即将进入到成交量低位。
结语篇
岁末总要做个总结，对于2021年，上半年的形势可谓是一片大好，甚至有人感觉行业重回巅峰指日可待，然而进入到下半场后，先是教培的双减的“学区房”，到恒大财富的暴雷，再到央行的定调双维护，共同富裕的提出，房产税的推进，太原的楼市也迎来新的一些特征！
（一）土地降温，结构调整减弱供给
（二）格局重塑，品牌和本土有博弈
（三）楼市低迷，溢价和火爆难维系
（四）量跌价稳，刚需见底改善波及
（五）毛坯增比，精装发展档次分级
（六）南北均衡，南城速缓北城跑量
（七）渠道难控，背负任务舆论反噬
（八）二手崛起，局部板块倒挂呈现
未来太原楼市能与城市休戚相关的房企更值得尊重。当恒大被保利反超后，然而恒大仍是太原最高的土储房企，其次是富力、碧桂园和万科，高土储也有肩负产城融合的旭辉，融信，宝能，招商等。能承担起城市共建担当的或许还有山西本土房企，如建投、文旅、交控、晋能等国企。
▲山西建投承建“五大中心”
2022年以及以后的日子，对于山西的地产行业，虽有“独善其身“的市场承压能力，就山西省而言太原仍是最值得布局，或许行业寒冬仍会有一段时间，希望房企趋利避害本能外，还有逢敌亮剑，成为夜空中最亮的星，逆势而上，乘风破浪！
太原楼评参考业内视角，言之有据，让解读有料有趣！ 专注城市地产，业内讲师，地产垂直类城市专家。 房企市场咨询外部专家，致力于行业研判分析。 洞察行业趋势，理解现象本质！280篇原创内容
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作者：太原楼评参考 编辑：张明
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