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谢逸枫:降息了!中国房地产迎来暖春的气息

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谢逸枫看楼市

2022-01-21 10:59

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文/谢逸枫

如笔者判断一样,1月14日发改委为了促进住房消费,到1月17日MLF7000亿、逆回购1000亿的利率分别下降10个基点,最后央行1月18日的表态,降息可谓是一触即发。1月20日,提前15分钟就公布了降息的信息。时隔21个月LPR下调,成为2022年经济平稳、楼市回温的助推器。

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降息尽管无法刺激房地产一瞬间复苏,却可以起到稳定房地产的作用。LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本。所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套房不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。

因为一般5年期以上贷款中房贷占了较大比重,所以本次降息中5年期同步降低,房地产市场上资金的流动性会增强,对提振市场信心也会有极大帮助。这预示着,房地产最至暗、最糟糕、最危机、最差的时候已经过去了。

降息了!一年期2次降息,5年期一次降息,加上2次全面降准,投放7000亿的中长期借贷,市场的流动性紧张得到缓解。目前地方开始持续的出台购房的利好政策,货币政策的转变,意味着房地产最至暗、最糟糕、最危机、最差时刻过去了。不过对于部分房企债务风险大的房企,危机依然没有解除。

重磅!1月20日上午九时,2022年央行首次全面降息,一年期、五年期LPR终于同时降了。1月20日,最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

自2020年4月20日后,房贷为主的5年期LPR一直未变,而一年期LPR只在2020年12月已经出现一次下调。值得注意的是五年期自2020年4月开始,这是房贷利率21个月以来的首次正式降息。LPR下调不仅惠及未买房的,已买房且采用浮动利率的购房者,能享受到一定的优惠。

长短期LPR利率非对称下调,5年期LPR21个月以来首降,但降幅略低于预期。1月20日,央行公布新一期贷款市场报价利率,1年期LPR为3.7%,较上月下降10BP,5年期LPR为4.60%,较上期下降5BP,略低于市场预期的10BP。

与往期相比,本次LPR调整有两大特别之处。其一是1年期LPR出现罕见的连续调整,2021年12月1年期LPR下降5BP至3.80%,1月再度下调,实属LPR利率改革以来首次。其二是5年期LPR利率自2020年4月便一直维持在4.65%的水平未变,距离上一次调整已经时隔21个月,而此前两次利率调整的时间间隔最长不超过4个月。

对于购房者来说,本次5年期LPR下降5个基点,相当于100万贷款30年的月供降息30元,月供省下一杯奶茶钱,一年将节省360元,合计30年的月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右,月供省下二杯奶茶钱,一年将节省720元,合计30年的月供节省21544元。

1月17日,央行发布公告称,为维护银行体系流动性合理充裕,2022年1月17日人民银行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

按照历史规律,MLF利率下降会带动1年期LPR同步、同幅调整,使得两者利差保持在90BP,而5年期LPR调整幅度则有可能小于MLF,例如2020年的2月和4月。本次长短期LPR利率非对称下调,再加上12月的一次调整,1年期LPR累计下调15BP,5年期LPR下调5BP,两者利差走阔10BP。

毫无疑问,这是向市场至少传递出两方面信号。其一是“稳增长”已被摆在更加突出位置,1年期LPR降幅堪比疫情暴发初期。其二是坚持“房住不炒”定位不动摇,作为房贷利率的定价参考,5年期LPR的下调幅度明显更趋谨慎和保守。因此,给未来下降保留了空间。

5年期LPR仅仅下调5个基点,没有跟随MLF和1年期LPR10个基点的下降幅度,低于市场预期。说明高层既想鼓励合理的住房消费,又不想过度刺激楼市。这一次实体利率降息10个基点,而房贷利率仅降低5个基点。这种非对称降息,正是定向调控的体现。

为实体经济降融资成本、为消费下降成本,对应的是当下的经济形势,体现的是稳增长的需要。房贷降息5个基点,力度有限,其目的是促进住房消费,维持楼市稳定。说明2022年稳定楼市、稳定地价、房价、市场预期依然是主要政策目标。

基于MLF→LPR→贷款利率的利率传导机制,LPR利率下调有助于引导商业银行降低贷款利率,从而降低企业融资成本,激发市场主体融资需求。LPR下调有助于压降企业融资、居民按揭成本,由于力度、幅度小,直接撬动购房需求效果有限。

按照2021年12月信贷数据来看,企业中长贷弱、票据融资强共同指向了目前企业资本开支意愿不足的现状。12月企事业单位中长期贷款3393亿元,同比少增2107亿元,反观票据融资增量3190亿元,同、环比分别多增746亿元、1585亿元,银行以票冲贷调节信贷规模意图明显。

短期贷款同比转为多增,并成为企业贷款的主要支撑项,这与12月1年期LPR利率调降不无关联。回到与房贷的居民部门看,5年期LPR利率下调也将引导房贷利率步入下行通道,降低居民按揭成本,对促进购房需求释放有积极意义。

2021年12月,住户中长期增量为3558亿元,环比少增2263亿元,可以归结为季节性波动,而同比少增834亿元,则基本可以论证居民按揭贷款需求仍然偏弱。10月、11月居民中长贷反弹是政策纠偏后存量贷款集中审批所致。相比于降低首付比例、认房不认贷等加杠杆“猛药”,房贷利率下调只能缓解些许还贷压力。

LPR利率下调,有助于引导银行调降贷款利率,从而降低企业融资、居民按揭成本。目前单凭房贷利率下调,能够直接撬动的购房需求比较有限,还得看宽货币对市场预期的影响程度,对于楼市下行压力较大的城市而言,下调房贷利率的政策香港,远不如降低首付比例、认房不认贷等操作。

央行本周内三次明确释放“宽货币”信号,意味中国经济下行压力非常大,困难非常大。充分体现政策发力靠前要求和迫切的稳增长诉求,结合货币政策珍贵窗口期等考量,本轮MLF、LPR降息,应该不是终点,2022年一季度不排除有进一步降准、降息,投放MLF。

一周之内,从1月17日超预期幅度调降MLF政策利率,到1月18日发布会“三个发力”等积极表态,再到1月20日调降LPR,央行一系列操作释放出较为明确的货币宽松信号,这既贯彻了“政策发力适当靠前”要求,也反映了“稳增长”诉求的迫切性。

央行副行长表示:当前重点的目标是‘稳’,政策的要求是发力,其中包括充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方。货币政策表态之所以发生如此巨大的变化,原因在于经济面临三重压力:需求收缩、供给冲击、预期转弱。

毕竟,刚刚过去的2021年四季度,GDP同比增速为4%,房地产业GDP和建筑业GPD双双下滑,增速分别为-2.9%、-2.1%。所以,稳增长之下,货币政策全面发力,释放出松绑信号,也就不难得到理解了。1月19日,国家发改委发布促消费相关通知明确表示,促进住房消费健康发展。

提出促进住房消费健康发展。加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推进保障性住房建设,以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

当前国内经济环境面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重重压,2021年第四季度GDP同比增长4%,低于潜在增长率,2021年12月消费、投资数据仍然偏弱。外部环境美联储加息缩表预期提前,首次加息时点可能近在3月,导致国内货币政策放松的窗口期缩短。

对照了央行“一年之计在于春、前瞻操作、以我为主”说法。基于一季度是宝贵的货币政策窗口期,是稳增长的关键时期,结合央行“降准空间变小但仍有空间、宏观杠杆率持续下降创造了货币政策空间”等相关表态,2022年至少还有2次降准、降息。

在1月18日,央行副行长指出,1月20日,商业银行将综合资金成本给出最优的LPR报价。在2021年2次降准后,当前金融机构平均存款准备金率是8.4%,这一水平并不高,下一步进一步调整的空间变小了,但从另外一个角度看,空间变小了,但仍然还有一定的空间,可以根据经济金融运行情况以及宏观调控的需要使用。

通常来讲,LPR和MLF之间具有明显的联动关系。因为LPR是在一年期MLF的基础上加点报价,简单点说就是LPR=MLF利率+加点,所以MLF利率的下降势必会影响LPR的变动。2021年12月20日,1年期LPR为3.8%,比起11月下调了5个基点。

但是与房贷利率息息相关的5年期以上LPR已经持续21个月保持4.65%。房贷利率下调、额度充足、放款时间加快,都能看出,信贷政策调控逐渐放松。央行说,去年下半年,恒大等个别房地产企业风险显性化,受此影响,房地产各类主体避险情绪上升,金融机构也出现了短期的应激反应。

在各方共同努力下,近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态,市场预期稳步改善。从数据看,2021年末,全国房地产贷款余额52.2万亿元,同比增长7.9%,增速比9月末提高了0.3个百分点,其中四季度房地产贷款新增7734亿元,同比多增2020亿元,较三季度多增1578亿元。

房地产调控见底,二次全面降准之缓,终于迎来了第一波降息利好政策。对房企来说,部分刚陷入债务漩涡的房企获得喘息之机,至少可以缓解紧张的情绪,对已经深陷债务危机的房企,短期之内恐怕很难绝地反弹,实现大反转。因此,对这些房企来说,保竣工、保交房、保质量是第一位。

对购房者的悲观看法、紧张的情绪、消极的心理市场预期,将暂时一扫而空。特别是刚需的首次、改善的购房者,重新获得到货币、信贷、利率、首付的特殊优惠政策照顾,无论是房贷利率还是放款周期,都有一定松绑。不过,短期之内要出现新一轮涨价去库存的开启,基本上是不可能的。

对市场来说,全国687个城市,面临着严重的城市分化,需求、供应、价格、库存、产品都是不同的。值得注意的是一二线城市的会率先回温、复苏,则是肯定的。而三四线城市的只靠单个、小范围的政策松绑,短期之内的作用是微乎其微,无法复苏回暖。总之政策目标是稳,既要遏制大涨,也要避免大跌,防范金融风险。

2022年房地产大寒去暖春将来,目前国家九个重磅利好炸弹,只放了3个,但力度、幅度、范围有限。考虑到银行、地方的传导性差,落实到房企、购房者的身上,仅仅是个案、小部分的现象,全面性的实施,预计3月5日后。因此,政策回暖节奏与房地产复苏速度正相关。

建议房企先扛着,坚持短则3个月,长则6个月,房地产必迎来暖春。对于债务压力大的房企,先自行拯救的处理资产、股权、项目,引进战略合作、合作拿地、开发、投资,经营、管理上开源节流。购房者则要尽快落实买房计划,避免错过第七次最佳购房时机。

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