文/谢逸枫
如笔者判断一样，1月14日发改委为了促进住房消费，到1月17日MLF7000亿、逆回购1000亿的利率分别下降10个基点，最后央行1月18日的表态，降息可谓是一触即发。1月20日，提前15分钟就公布了降息的信息。时隔21个月LPR下调，成为2022年经济平稳、楼市回温的助推器。
降息尽管无法刺激房地产一瞬间复苏，却可以起到稳定房地产的作用。LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本。所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套房不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。
因为一般5年期以上贷款中房贷占了较大比重，所以本次降息中5年期同步降低，房地产市场上资金的流动性会增强，对提振市场信心也会有极大帮助。这预示着，房地产最至暗、最糟糕、最危机、最差的时候已经过去了。
降息了！一年期2次降息，5年期一次降息，加上2次全面降准，投放7000亿的中长期借贷，市场的流动性紧张得到缓解。目前地方开始持续的出台购房的利好政策，货币政策的转变，意味着房地产最至暗、最糟糕、最危机、最差时刻过去了。不过对于部分房企债务风险大的房企，危机依然没有解除。
重磅！1月20日上午九时，2022年央行首次全面降息，一年期、五年期LPR终于同时降了。1月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
自2020年4月20日后，房贷为主的5年期LPR一直未变，而一年期LPR只在2020年12月已经出现一次下调。值得注意的是五年期自2020年4月开始，这是房贷利率21个月以来的首次正式降息。LPR下调不仅惠及未买房的，已买房且采用浮动利率的购房者，能享受到一定的优惠。
长短期LPR利率非对称下调，5年期LPR21个月以来首降，但降幅略低于预期。1月20日，央行公布新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为3.7%，较上月下降10BP，5年期LPR为4.60%，较上期下降5BP，略低于市场预期的10BP。
与往期相比，本次LPR调整有两大特别之处。其一是1年期LPR出现罕见的连续调整，2021年12月1年期LPR下降5BP至3.80%，1月再度下调，实属LPR利率改革以来首次。其二是5年期LPR利率自2020年4月便一直维持在4.65%的水平未变，距离上一次调整已经时隔21个月，而此前两次利率调整的时间间隔最长不超过4个月。
对于购房者来说，本次5年期LPR下降5个基点，相当于100万贷款30年的月供降息30元，月供省下一杯奶茶钱，一年将节省360元，合计30年的月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右，月供省下二杯奶茶钱，一年将节省720元，合计30年的月供节省21544元。
1月17日，央行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年1月17日人民银行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。
按照历史规律，MLF利率下降会带动1年期LPR同步、同幅调整，使得两者利差保持在90BP，而5年期LPR调整幅度则有可能小于MLF，例如2020年的2月和4月。本次长短期LPR利率非对称下调，再加上12月的一次调整，1年期LPR累计下调15BP，5年期LPR下调5BP，两者利差走阔10BP。
毫无疑问，这是向市场至少传递出两方面信号。其一是“稳增长”已被摆在更加突出位置，1年期LPR降幅堪比疫情暴发初期。其二是坚持“房住不炒”定位不动摇，作为房贷利率的定价参考，5年期LPR的下调幅度明显更趋谨慎和保守。因此，给未来下降保留了空间。
5年期LPR仅仅下调5个基点，没有跟随MLF和1年期LPR10个基点的下降幅度，低于市场预期。说明高层既想鼓励合理的住房消费，又不想过度刺激楼市。这一次实体利率降息10个基点，而房贷利率仅降低5个基点。这种非对称降息，正是定向调控的体现。
为实体经济降融资成本、为消费下降成本，对应的是当下的经济形势，体现的是稳增长的需要。房贷降息5个基点，力度有限，其目的是促进住房消费，维持楼市稳定。说明2022年稳定楼市、稳定地价、房价、市场预期依然是主要政策目标。
基于MLF→LPR→贷款利率的利率传导机制，LPR利率下调有助于引导商业银行降低贷款利率，从而降低企业融资成本，激发市场主体融资需求。LPR下调有助于压降企业融资、居民按揭成本，由于力度、幅度小，直接撬动购房需求效果有限。
按照2021年12月信贷数据来看，企业中长贷弱、票据融资强共同指向了目前企业资本开支意愿不足的现状。12月企事业单位中长期贷款3393亿元，同比少增2107亿元，反观票据融资增量3190亿元，同、环比分别多增746亿元、1585亿元，银行以票冲贷调节信贷规模意图明显。
短期贷款同比转为多增，并成为企业贷款的主要支撑项，这与12月1年期LPR利率调降不无关联。回到与房贷的居民部门看，5年期LPR利率下调也将引导房贷利率步入下行通道，降低居民按揭成本，对促进购房需求释放有积极意义。
2021年12月，住户中长期增量为3558亿元，环比少增2263亿元，可以归结为季节性波动，而同比少增834亿元，则基本可以论证居民按揭贷款需求仍然偏弱。10月、11月居民中长贷反弹是政策纠偏后存量贷款集中审批所致。相比于降低首付比例、认房不认贷等加杠杆“猛药”，房贷利率下调只能缓解些许还贷压力。
LPR利率下调，有助于引导银行调降贷款利率，从而降低企业融资、居民按揭成本。目前单凭房贷利率下调，能够直接撬动的购房需求比较有限，还得看宽货币对市场预期的影响程度，对于楼市下行压力较大的城市而言，下调房贷利率的政策香港，远不如降低首付比例、认房不认贷等操作。
央行本周内三次明确释放“宽货币”信号，意味中国经济下行压力非常大，困难非常大。充分体现政策发力靠前要求和迫切的稳增长诉求，结合货币政策珍贵窗口期等考量，本轮MLF、LPR降息，应该不是终点，2022年一季度不排除有进一步降准、降息，投放MLF。
一周之内，从1月17日超预期幅度调降MLF政策利率，到1月18日发布会“三个发力”等积极表态，再到1月20日调降LPR，央行一系列操作释放出较为明确的货币宽松信号，这既贯彻了“政策发力适当靠前”要求，也反映了“稳增长”诉求的迫切性。
央行副行长表示：当前重点的目标是‘稳’，政策的要求是发力，其中包括充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。货币政策表态之所以发生如此巨大的变化，原因在于经济面临三重压力：需求收缩、供给冲击、预期转弱。
毕竟，刚刚过去的2021年四季度，GDP同比增速为4%，房地产业GDP和建筑业GPD双双下滑，增速分别为-2.9%、-2.1%。所以，稳增长之下，货币政策全面发力，释放出松绑信号，也就不难得到理解了。1月19日，国家发改委发布促消费相关通知明确表示，促进住房消费健康发展。
提出促进住房消费健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
当前国内经济环境面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重重压，2021年第四季度GDP同比增长4%，低于潜在增长率，2021年12月消费、投资数据仍然偏弱。外部环境美联储加息缩表预期提前，首次加息时点可能近在3月，导致国内货币政策放松的窗口期缩短。
对照了央行“一年之计在于春、前瞻操作、以我为主”说法。基于一季度是宝贵的货币政策窗口期，是稳增长的关键时期，结合央行“降准空间变小但仍有空间、宏观杠杆率持续下降创造了货币政策空间”等相关表态，2022年至少还有2次降准、降息。
在1月18日，央行副行长指出，1月20日，商业银行将综合资金成本给出最优的LPR报价。在2021年2次降准后，当前金融机构平均存款准备金率是8.4%，这一水平并不高，下一步进一步调整的空间变小了，但从另外一个角度看，空间变小了，但仍然还有一定的空间，可以根据经济金融运行情况以及宏观调控的需要使用。
通常来讲，LPR和MLF之间具有明显的联动关系。因为LPR是在一年期MLF的基础上加点报价，简单点说就是LPR=MLF利率+加点，所以MLF利率的下降势必会影响LPR的变动。2021年12月20日，1年期LPR为3.8%，比起11月下调了5个基点。
但是与房贷利率息息相关的5年期以上LPR已经持续21个月保持4.65%。房贷利率下调、额度充足、放款时间加快，都能看出，信贷政策调控逐渐放松。央行说，去年下半年，恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应。
在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。从数据看，2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。
房地产调控见底，二次全面降准之缓，终于迎来了第一波降息利好政策。对房企来说，部分刚陷入债务漩涡的房企获得喘息之机，至少可以缓解紧张的情绪，对已经深陷债务危机的房企，短期之内恐怕很难绝地反弹，实现大反转。因此，对这些房企来说，保竣工、保交房、保质量是第一位。
对购房者的悲观看法、紧张的情绪、消极的心理市场预期，将暂时一扫而空。特别是刚需的首次、改善的购房者，重新获得到货币、信贷、利率、首付的特殊优惠政策照顾，无论是房贷利率还是放款周期，都有一定松绑。不过，短期之内要出现新一轮涨价去库存的开启，基本上是不可能的。
对市场来说，全国687个城市，面临着严重的城市分化，需求、供应、价格、库存、产品都是不同的。值得注意的是一二线城市的会率先回温、复苏，则是肯定的。而三四线城市的只靠单个、小范围的政策松绑，短期之内的作用是微乎其微，无法复苏回暖。总之政策目标是稳，既要遏制大涨，也要避免大跌，防范金融风险。
2022年房地产大寒去暖春将来，目前国家九个重磅利好炸弹，只放了3个，但力度、幅度、范围有限。考虑到银行、地方的传导性差，落实到房企、购房者的身上，仅仅是个案、小部分的现象，全面性的实施，预计3月5日后。因此，政策回暖节奏与房地产复苏速度正相关。
建议房企先扛着，坚持短则3个月，长则6个月，房地产必迎来暖春。对于债务压力大的房企，先自行拯救的处理资产、股权、项目，引进战略合作、合作拿地、开发、投资，经营、管理上开源节流。购房者则要尽快落实买房计划，避免错过第七次最佳购房时机。