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未来2-3年,41.5%的城市家庭会面临什么问题?王石真“说中”了?

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经济前瞻

2022-01-20 22:09

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根据中国人民银行最新数据显示,截至2021年12月末,全国房地产贷款余额为52.2万亿元,同比增长7.9%。结合统计局最新数据显示,城镇常住人口91425万人,户均2.62人,算下来平均每户家庭背负着15万元的房贷。可能有人会认为该数据看上去并不高,但不要忘了,这仅仅是平均后的结果,如果去除已经还清房贷的家庭以及全款买房的家庭的话,那么该房贷数据还会增长几倍。

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专家坦言,房贷总额过高实际上是百姓“支付力”透支的体现,居民杠杆率飙升。数据显示,从2015年到2020年,全国住户贷款占总贷款余额从29%升至57%,居民杠杆率从40%增长至62%,居民杠杆率超过200%的城市达到20个,少数城市居民杠杆率更是高达400%。百姓背负巨额负债买房,那么整体消费水平就会降低,对于经济发展也产生了不利的影响。

究其原因,主要是过去房地产市场不健康、不成熟的发展下,导致房价迅速上涨。公开数据显示过去20年我国平均房价从每平米两千元一下增长至每平米万元以上,上涨了500%。更为重要的是,对于一些热点城市来说,房价涨幅更为明显,比如当前一线城市,房价上涨了几十倍,许多二线城市涨幅也达到十倍以上。即使在普通的三四线城市,买一套合适的房子基本上也需要花费百万元左右。

是什么推动了房价迅速上涨?主要有两方面原因,其一是早期城镇化迅速发展,大量人口流入城市,但由于住房供不应求,因此出现上涨。其二是早期房价上涨的环境下,吸引了部分投资者,而这些投资者由于房价上涨获利,于是加大了投资杠杆,吸引了更多人前来炒房投资,推动房价进一步上涨。另一方面随着房价不断上涨,加重了住房的投机属性吸引炒房客投资,由此导致房价如同“滚雪球”一般上涨。

我国到底有多少炒房客投资者?央行公布的一组数据给出了答案,2020年4月央行公布了一份城镇家庭负债统计报告,数据显示我国住房普及率已经高达96%,且户均持有1.5套房产。与此同时,持有两套房的家庭占比31%,持有三套房及以上的家庭占比10.5%。结合上文统计局数据不难算出,持有两套房的家庭数量约为1.04亿,持有三套及以上房产的家庭数量约为0.37亿。

正如央媒人民日报强调的那样:“树不可能长到天上去,房价也一样”。随着近些年楼市不断调控下,房价涨幅在不断收缩,说明楼市泡沫正在消除。仅2021年,楼市调控高达651次,同比上涨33%,创历史新高。进入下半年后,楼市终于迎来了“转折点”,房价开始下跌了,自2021年8月起,房价迎来了“四连跌”,新房二手房市场双双遇冷,房价从普涨转变为普跌,调控从限涨转变为限跌。

这一系列迹象表明,当前楼市正在重回理性发展水平,住房的金融属性也正在消除。那么对于上述41.5%持有多套房的家庭来说,未来会面临什么问题呢?著名房地产大佬王石在2018年接受采访的时候就提到了对于未来楼市发展的看法,主要有三个方面:1、不建议年轻人早买房,压力太大,还限制住了自己的理想;2、现在不是买房的好时机,可以再等等;3、未来租赁市场会很好,租房将是年轻人的一个好选择。

目前来看,王石的“预言”正在应验。首先是当前房价依旧处于较高的水平,买房需要背负高额的负债。其次是随着新规的调控下,楼市开始转冷,许多房企开发商都面临着库存压力增加、负债压力增大的问题,纷纷开始降价抛售,导致部分城市出现了房价快速下跌的问题,许多刚买房的购房者就遭遇了房产贬值的问题。最后是当前租房市场规模不断扩张,许多年轻人也将租房作为自己的主要生活方式。

因此未来2-3年,对于国内41.5%的城市家庭来说,可能会面临以下3个问题:

1、房价上涨速度缓慢,甚至出现下跌的问题导致房产贬值

随着时间来到2022年,许多机构都发表了对于2022年房价预测。比如社科院发布的《中国住房发展总报告(2021-2022)》显示:预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%。中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》显示:2022年商品房销售额将有所下降,但降幅有限。易居房地产研究院发布的2021年度报告也指出:2022年房价可能转为下降1%,创本世纪以来最差水平。

由此可见,2022年楼市也有可能延续下行趋势,因此对于投资多套房的家庭来说,可能会面临房价上涨速度减缓,甚至下跌的问题,换言之投资房产就会面临亏损。可能有人会认为自己投资的是热点城市的房产,房价抗跌性比较强。但目前来看,即使是热点城市同样会面临这些问题,比如由于房价下跌过快发布“限跌令”的城市中,就包含了新一线城市沈阳、宁波,以及国家中心城市天津,由此可见即使是热点城市投资房产同样会面临风险。

2、二手房流动性变差,抛售不及时而被“套牢”

上文已经提到过,当前城镇家庭住房普及率已经超过96%,由此可见真正的住房需求已经不足,但整体的住房供应明显处于过剩的状态。随着楼市不断地调控下,真正的住房需求得以体现,在这样的情况下,随着住房需求进一步减少,自然会有部分房产会面临“无人接盘”的问题。那么对于炒房客投资者来说,持有的多套房由于卖不出去最终“烂在手上”,或者只能以较低的价格抛售。

事实上,最近几年许多热点城市都出现了二手房挂牌量明显增加的问题,根据58同城、安居客发布2021年《12月国民安居指数报告》数据显示,2021年12月,全国找房热度环比下跌3.6%,一线城市找房热度环比下跌2.3%,二线城市找房热度环比下跌2.6%,三四线城市找房热度环比下跌4.6%。全国新增挂牌房源量环比上涨1.9%,其中武汉、郑州、青岛、合肥和太原新增挂牌房源量环比出现10%以上的涨幅。显然,许多炒房客投资者正在逐渐退出市场。


3、地产税已经到了实质推进的阶段,持房成本进一步增加

经过十多年的准备,如今房地产税已经到了实质推进的阶段,其在部分城市试点落地已指日可待。对于持有多套房的群体来说,无论是按照“免征面积”还是“免征”套数来计算,都不可避免需要缴纳一定的税额,导致持房成本进一步增加。需要注意的是,如今已经明确了其征收标准是按照“现值”来计算,并不是房价较低的时候的入手价格计算。

因此,对于持有多套房的家庭来说,未来2-3年可能面临上述三个问题,需要提前做好准备。对于无房刚需来说,在经济条件允许的情况下,可以选择买房,原因在于未来房价并不会出现想象中的下跌,房价一旦大跌容易引发一系列的金融风险,最多是在不断的调控下“稳中有跌”,对于人口持续流入的热点城市来说更有可能“稳中有涨”。

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