在广州，谈经济，谈楼市，都绕不开当红之子：黄埔。
2021年，受到调控以及旧改大方针调整的影响，黄埔楼市充满了挑战也受到了不小的质疑。
|黄埔楼市的未来，会如何？摄影：广州房产 细鹏
事实上，这个区域，用数据给予了有力的反击。
来自中原的统计，黄埔全年一手住宅成交高达17891套，比2020年高光年还增长了15%，在全市排行中稳居第二，限购区第一。
更加让人侧目的，是成交均价，数据显示，2021年黄埔一手均价为35814元/㎡，同比上涨16%，涨幅超过天河、海珠，位居全市NO.1。
那么，在已经到来的2022年，黄埔楼市会怎么走？长远看，还有没有盼头？这事关很多购房者的决策。
别急，我们来捋捋。
黄埔凭什么富甲一方？
市场走势与诸多维度息息相关，比如区域发展，比如市场供应。
对黄埔而言，经济实力，显然是毋庸置疑的。
自2015年起，黄埔经济就稳上一台阶，经济实力跻身全市第二位，以占广州市6.5%的面积、7.3%的常住人口，贡献了广州市约15%的GDP以及17%的税收。（来源：南方+）
从财政收入看，黄埔更是富甲一方，以2021年上半年为例，黄埔全口径税收为581亿，作为GDP一哥的天河，全口径税收也就490亿。（各区统计局）
根据黄埔区统计局统计的最新数据，2021年全年财税总收入为1455亿元，同比增长11.6%，创下历史新高。（来源：湾区时报）
这与黄埔的经济结构分不开关系，作为广州实体经济大区，黄埔制造业占了六成之多，广本、LG、捷普、安利等等全球知名企业都是纳税大户。
|广州开发区龙头：科学城 制造业巨头云集 摄影：广州房产
这也是为什么，制造业是经济的压舱石，从某种程度上而言，黄埔也是广州经济的压舱石。
黄埔的发展路径，在大湾区并不是孤例，深圳南山，东莞松山湖高新区都是首屈一指的经济强区，而背后的大引擎就是高端制造业。
除了“工业”这个标签，黄埔还是广州IAB产业的扛鼎大户，一边保持既有的产业优势，一边加速升级。
2019年，黄埔聚集了108个总部企业，涵盖金融、信息科技、新能源、生物医药等高新领域。
随着知识城、生物岛、鱼珠CBD等产业的逐步导入，黄埔经济结构将进一步的百花齐放，将四个万亿计划（万亿制造、万亿国资、万亿固投、万亿商品），从蓝图变成现实。
|科学城实景图 @广州房产 梁正
拿什么底气来留住年轻人？
那么，有钱可以干什么？一个是扶持产业发展，一个是强化民生配套。
按照黄埔统计局披露的数据，2021年，黄埔区的财政支出达到668亿，除了扶持壮大新兴产业之外，有不小的一笔用于交通和学校配套的建设。
其中，投资29亿，建设7条地铁、3条有轨电车、15条高速、11条快速路；（涵盖地铁7号线二期、5号线东延段、13号线二期黄埔段、地铁12号线生物岛段、新白广城际、穗莞深城际琶洲支线长洲岛段；有轨1、2、5号线，以及从埔高速、机场二高黄埔段、增天高速黄埔段、花莞高速黄埔段、永九快速、知识城东部快速路、开放大道、创新大道等。）
根据《广州交通十四五规划》的部署，黄埔将兴建高铁枢纽——鱼珠站，助力广州高铁进城，甚至挺进CBD。
另外，2021年用于学校、医院、绿道建设以及老旧小区新改扩建的财政支出高达21亿。
实际上，年轻人最看重的教育，黄埔一直都走在前列。
如此生机勃勃，黄埔的虹吸力就这么被打开了。
根据七普数据，十年来，黄埔常住人口大增52.1%，其中，大学以上文化程度人口比重更是增长近一倍。
“年轻人，到黄埔去。”不仅仅是一句口号，更成为了广州这座城市活力与魅力的缩影。
黄埔旧改，会不会停止？
黄埔未来的想象空间，还有一个杀手锏，那就是旧改。
2021年，随着“防止大拆大建”顶层方针的提出，黄埔的城市更新还走不走得下去，成为了市场最大的疑问。
|黄埔实景图 @广州房产 细鹏
去年12月，广州市第十二党代会就对全市城市更新作了定调，简而言之就是保护与发展并重，坚定不移地推进城市更新战略。
城市更新为什么势在必行？
每个城市的发展需要空间，从90年代开始，广州的城市拓展跳过城市中心的城中村，选择向外围拓展的路子，萝岗、增城、南沙大兴土木。
而实际上，不少城中村占据了城市中心优越的位置，而广州的产业要升级，城市要突破单个CBD带来的局限，最好的方式就是利用旧改释放土地，塑造新的高新产业带，并带动城市配套升级，实现更全面的发展。
|旧改导入产业，鱼珠是全市的典范 @广州房产 细鹏
这是广州追赶北上深，必须要突破的难关。
那么，黄埔，还是不是广州旧改的先锋？答案是肯定的。
2021年，黄埔共有13个城中村成功招商，高居全市榜首。
黄埔肩负广州东进的龙头要务，尤其是老黄埔，要实现第二CBD的蓝图，城市更新躲不开，也跳不过。
那么，黄埔旧改将如何应对新的指示？
答案是“科学分类施策、平稳有序推进“，也就是说，将更加注重节奏的把握，权衡各方利益，真正做到保护与发展并重。
据房产君好兄弟拆神近日走访黄埔市场调查发现，多个项目正在稳步推进，从企业到村民，旧改热情依旧。
旧改会不会带来天量供应？
旧改的推进，又牵出了另外一个“难题”，那就是供应。
可以确定的是，未来黄埔新房供应增加，是板上钉钉，不仅黄埔，广州乃至全国都是如此，这是控房价的关键。
根据《广州住房十四五规划》，广州将新建商品住房65万套，其中黄埔区的目标为9万套。
这个数据什么概念？来看一组对比：
中指院数据显示，2017年-2021年，黄埔一共成交了76781套住宅，而在2021年的成交量创下五年来的新高，对比供应量，出现2500多套的缺口，供不应求明显。
从年末库存数据看，黄埔去化周期只有6.1个月，为全市最低，甚至有些板块供需严重失衡，比如长岭居，知识城。
按照过去五年的成交总量，未来每年黄埔将新增1.5万套左右，均分到4个板块，为3000-4000套。
可以确定的是，主流供应将由旧改来承担。
实际上看回最近5年黄埔招拍挂的土地，趋势就已经一目了然，一共只有26宗宅地出让，为增城的1/4，南沙的1/2。
也就是说，政府为消化城市更新带来的供应，腾足了市场空间。
还有一个值得注意的因素，旧改向来周期长，需要统筹和协调的要素太多，所以往往入市时间并不可控，短时间内，蜂拥入市的可能性并不高。
房产君举个例子，黄埔首个旧改项目文冲已经启动超过10年。而10多年来，黄埔真正入市的城市更新项目，也不到10个。
当然，未来的城市更新，比起过去十年会有所提速，但是并不意味着大水漫灌。
并且，城市更新在增加供应的同时，也带来了重量级的配套，比如名校，比如大型商业，反过来又能虹吸更多的购买力，
事实也证明，在黄埔在售的旧改项目中，万科城市之光、富力富颐华庭、中鼎君和名城，大壮名城、合生中央城......都是全市的热盘。
根据克而瑞的公开数据，在2021年销售金额TOP10排行项目中，黄埔独占四席。
一个市场能不能健康发展，判断标准就是能不能形成良性循环。而黄埔，正是通过发展经济，不断落实配套，从而吸引更多的购买力，与此同时控制土地和新房节奏，让市场供需达到平衡。
可以预见，未来的黄埔，依旧是白领精英安家的圣地，楼市格局不会发生根本性的逆转，一个更加规范以及健康的市场可期。