在金湖商圈地王大厦上班的苏苏，最近明显感觉到“邻居”又多起来了，空了半年的隔壁，开始人进人出。
路过搬进搬出的人群，苏苏去聊了两句，人家告诉她，他们公司从五象回来了。
“五象租金优惠少了，现在地王的房东给我降价，租金差不多，这边商业、交通更成熟，就回来咯。”
有人粗略统计了一下，受降租影响，地王去年回流量高达25%。
事实上，老商圈不止肉眼可见的“回春”，近日戴德梁行发布的《2021年南宁房地产市场回顾及展望》研究报告显示：
与降温明显的住宅市场相比，同样“以价换量”的南宁的甲级写字楼，一扫过去几年的颓势，甲级写字楼空置率降至近三年最低点。
甚至出现了“个人投资者的大面积收购”，甚至抄底。
三年来，甲写空置率
从峰值54.3%降至39.1%
空置率降至最低点的前提是，2021年南宁的甲写0新增供应。
在看戴德梁行的这份报告之前，首先要厘清两个前提：
①它是一份甲级写字楼报告，据透露，南宁有超300栋写字楼，纳入戴德梁行这份报告中的甲写，和纳入统计的区域写字楼标杆，仅近40余栋。
或许因为甲级写字楼聚集之地，是一个城市最繁荣的地方，它的活力在很大程度上能代表这个城市的经济实力。
②报告中统计了南宁现今甲写活跃的四大商圈：金湖、南湖、凤岭、五象新区。
金湖商圈包含民族大道、金湖广场周边，以地王大厦为代表，2公里范围内的标杆写字楼；
南湖商圈包含了民族大道以南2公里范围内，以南湖名都广场、新谊大厦等为代表的写字楼；
凤岭商圈包含凤岭南北，以万象城为轴心2公里范围内，华润大厦A/B/C座，九洲国际、龙光世纪等顶尖甲写；
五象新区商圈包含总部基地板块内，合景国际金融广场、太平金融大厦、前海人寿金融中心等甲写。
报告统计标本近40栋楼。
▲图源戴德梁行2021年下半年写字楼报告
回到报告，报告显示，南宁2021年的甲级写字楼——
存量：从2019年上半年的187万㎡，上涨至2021年下半年的256万㎡；
平均租金：从2019年上半年的83.56元/平方米/月，下降至2021年下半年的67.94元/平方米/月；
空置率：从2019年上半年的48.84%，下降至2021年下半年的39.1%；
▲2021年下半年南宁甲写各项指标，图源戴德梁行研究部，注：本报告所提之租金为位于中层的甲级写字楼租金面价、合同租金，并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算。
首先就是写字楼空置率降至三年最低。
从2018年底，五象新区核心区基本成型、总部基地金融街117栋高楼封顶接近百栋之后，甲级写字楼连续三年大批量新增供应。
甲写空置率从2019年初猛增，年底达到峰值54.3%，然后逐年下降，2020年底降至46.7%。到0供应的2021年，终于在年底降至三年最低点39.1%。
▲2018年至2020年大批量甲写入市，图源戴德梁行研究部
▲甲写空置率逐年下降了，图源戴德梁行研究部
这其中，甲写的吸纳力强劲是重点，报告显示——
南宁甲写全年累计净吸纳量达21.1万平方米。其中，下半年租赁需求更为活跃，吸纳量达11.8万平方米，较上半年大幅上升25.1%。
尤其是2021年下半年，五象新区甲写招商给力，空置率大幅腰斩。
和新区形成对比的金湖、南湖、凤岭等“老牌”商圈，拦住了向五象流出的颓势，客户回流，四大商圈史无前例地，甲写空置率都降了。
以半年为单位，三年来，相比2019年上半年到2021年下半年——
五象商圈从80.2%降到了43.07%；
金湖商圈从33.8%降至了26.01%；
凤岭商圈则从27.8%上升到37.04%；
南湖商圈从23.3%上升到28.16%。
但是，在2021年下半年，四大商圈的甲写空置率，都无一例外下降了，去年下半年南宁甲写吸纳力惊人。
▲三年来，南宁甲写空置率整体是下降的，单就商圈而言，五象一直呈下降趋势，金湖、南湖、凤岭商圈经历了被五象“吸血”两年半后，终于在2021年下半年，南宁四大商圈甲写空置率全部降下来了
这拉动了南宁市整体的甲写空置率从2019年上半年的48.84%，下降至2021年下半年的39.1%。
商圈间租金差距拉小
老商圈租户回流
甲写空置率下降，是“以价换量”的结果。
报告显示，2021年下半年，“全市平均租金录得每月每平方米67.94元，较上半年下降2.2%，较去年末上升2.4%。”
五象甲写50元/㎡/月的租金，拉动了金湖、南湖、凤岭等“老牌”商圈下调租金提高竞争力，降价、免租、免物业费等，优惠力度加大。
▲2021年下半年南宁四大商圈甲写存量、租金、空置率情况，图源戴德梁行研究部
结果是，四大商圈的租金差距逐渐缩小，五象和金湖商圈租金几乎持平。
“五象新区租金企稳在约每月每平方米52元水平，较去年末上升15.8%。
而成熟板块为提高入驻率则普遍采取更灵活开放的策略，南湖、凤岭板块租金同比分别下降8.8%，4.6%。
▲如图所示，四大商圈租金因新旧、成熟程度两两趋同
因为租金差别不大，金湖、南湖、凤岭商圈客户“回流”明显。
凤岭商圈2021年度净吸纳量达7万平方米，较上一年度攀升77%；
金湖及南湖商圈也逐渐扭转了上年度的客户流出趋势，净吸纳量重回正区间。
尤其金湖商圈于下半年表现亮眼，吸引了数量可观的中小企业入驻，空置率较年中回落13个百分点至26%。
而五象商圈在下半年迎来了多个优质购物中心入市，交通、商业、娱乐等配套设施日渐完善，令该区域甲级写字楼保持相当的吸引力，空置率稳步回落。
一位在金湖商圈地王大厦上班的朋友向大卷证实了这一点，“地王租金现在有优势，老商圈、市中心，交通便利，而且五象那边的租金优惠开始到期，各种补贴也快没了，租金抬升，商户回地王是再自然不过的了。”
▲2006年底建成交付、276米的地王大厦，迄今为止依然是金湖商圈的代表写字楼
据透露，受降租影响，地王大厦去年回流量高达25%。
地王大厦率先自降租金，带动所在的金湖商圈空置率半年间下降了12.8%。
南湖商圈的新谊大厦等标杆写字楼，也通过降租，缓解了空置率上升的压力。
凤岭商圈主要是华润大厦、九洲国际等甲写的降租带动，凤岭甲写租金从2019年的接近120元/㎡/月，下调至今年下半年的80元/㎡/月。
五象新区的甲写租金已经企稳微涨，但新区的租金仍低于其他商圈，新区的发展前景仍极具吸纳力。
▲五象新区总部基地
“以价换量”，抄底客来了？
值得一提的是，甲写的空置率下降，并不代表南宁写字楼整体空置率的下降。
据透露，甲写新增客户，多是从乙级、丙级甚至非写字楼而来，写字楼也有“改善”客户，甲写的空置率下降，非甲写逐步被淘汰，空置率上升了。
“从城市的能级层面来讲，写字楼客户总体的活跃程度变高了，但是活跃的范围变窄了。”
非甲写的客户，换去了环境更好的甲写。
去年这一波“换房”的脚步中，金融业最密集。
金融业成为南宁甲级写字楼租赁需求的最重要组成部分，租赁成交面积占比达26.6%，位居第一，并出现了浙商银行新租华润大厦A座约6000平方米等大面积成交。
下半年后以写字楼专业运营服务商为代表的专业服务业寻租最为活跃，推动全年占比跃升至第二位，达23.0%。
中建三局、中建八局的大面积成交案例则带动建筑业租赁成交占比达12.1%。
▲2021年租赁成交比例，图源戴德梁行研究部
2021年一整年，金融行业租赁脚步没停。
从2018年12月底，《广西壮族自治区建设面向东盟的金融开放门户总体方案》印发，广西建设面向东盟的金融开放门户正式上升为国家战略。
到上月底广西发布全国首部省级金融空间布局规划——《广西金融空间布局“十四五”规划》，构建“一主一副一批”金融空间发展格局，作为重点打造的区域性国际金融主中心南宁，显然正在加速金融布局进程。
此外，专业服务、建筑业租赁占比也显著提升。
▲2021年上半年主要租赁情况，图源戴德梁行研究部
▲2021年下半年主要租赁情况，图源戴德梁行研究部
除了大客户承租，也有大宗物业买卖。
物业买卖方面，自用需求仍然是买卖交易的主力，华润大厦C座、龙光世纪A塔等甲级写字楼都出现了来自自用型买家上千平方米的较大宗交易。
此外也有来自个人投资者的大面积收购，项目去化明显加快。
据透露，售价仅略高于五象甲写的华润大厦B、C座，出现了“抄底”。
▲东盟商务区高端甲写入市，带动一波客户回流以及投资客入场
城市最核心的资产，价格一旦松动，投资客便会聚集，写字楼也不例外。
2022年甲写将大批量供应
但2021年南宁甲写的空置率下降，是以0新增供应，净吸纳增加为前提的。
值得注意的是，2022年会新一波甲写集中供应。
原计划在2021年交付使用的甲写，都放了鸽子，出现在2022年的计划里，如前两天刚竣工的金投中心，以及富雅国际商务大厦、前海人寿T3、富德广场等等。
▲图源戴德梁行2021年下半年甲写报告
报告对2022年南宁甲写市场做了展望：
2022年南宁预计有43.4万平方米甲级写字楼投入使用，整体供应量与2019年持平。
预计，短期内租金将继续承压，商务区之间直接竞争会更趋激烈，但租金下调也将继续刺激租赁需求释放，中小企业迁入甲级写字楼的情况会更加普遍。
以可见供应统计，2023、2024年整体供应将明显放缓，有利于存量消化及租金筑底回升。
▲图源戴德梁行2021年下半年甲写报告
预计43.4万㎡的甲写新增，基本和2019年的42.3万㎡和2020年的42.6万㎡的甲写新增持平。
写字楼会不会供过于求，未来市场依旧严峻。
但好在近两年南宁写字楼地块出让的锐减，以及商改住的盛行，未来几年，新增写字楼不会太多。
「写在最后」
放眼全国，未来写字楼市场投资、供应双双下降是趋势。
▲全国写字楼供应将显著下行，图源2022丁祖昱评楼市年度报告
南宁写字楼的空置率问题依然严峻。↓
▲南宁2021年上半年的写字楼空置率依然排在全国前列，图源2022丁祖昱评楼市年度报告
如何“开源节流”，降低空置率，把写字楼市场这个城市经济运行的“晴雨表”进一步盘活，是未来摆在南宁写字楼开发商和政府面前的一道必答题。
文 | 龙卷风
校对 | 秋叨鱼