原创 小鱼 地产中文系2022-01-20 14:31
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今天早上，央行宣布1月1年期LPR下降10个基点；5年期以上品种下降5个基点。这意味着，购房者的贷款成本将下调。
以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，LPR为4.65%，此时月供额为5156元。
而此次利率调整后，LPR为4.60%，此时月供额为5126元。月供额减少了约30元。
但这些，似乎都在和已有的房价上涨的事实面前似乎变得没有力量。是的，喜悦就这么被冲淡了。
1.
几天前，当圈内媒体刷遍“长沙新房连涨13个月”的时候。
我的第一个反应，数据够准确客观吗？
答案是：客观的。
这有点像读书时期你隔壁那个特别努力的同桌。他每天好像就比你多写一点功课，等到期末考试的时候，突然发现，成绩蹭的一下甩了自己好大一截。
长沙，12月新房价格环比11月上涨0.3%，同比2020年12月上涨7.5%，房价走势连续13个月上浮。
相比2020年均价，长沙2021年12月新房价格上涨9.4%。
这是1月15日，国家统计局发布《2021年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。
数据是从国家统计局而来，客观性方面不用做太多的存疑。
根据克而瑞提供的网签成交数据，长沙内五区2021年1月份的成交均价为12515，12月份的成交均价为15188。
这意味着，如果你在长沙的内五区买房，按照均价购买个100平的房子来算，年初和年尾的价差接近26.7万，首付要多给8万。
2021很长时间里，新房市场的价格是稳、开发商也很有诚意。尽管日子很难，大家也都慢慢的在走货。
2021年，长沙新建商品住宅供应1623.96万方，同比去年回落9.82%；成交1213.42万方，同比去年下降13.64%。
等到年底几大高价盘入市，总价500万起的房子。出现华润长沙悦府现象级的三开三罄，这种声音其实对市场是正向的。
那就是，当你产品够硬、配套资源够好，就等于踩中了购房者的心尖尖，购买力就会汹涌蓬勃的释放出来。
洋房、别墅改善户型的增加，带动拉升了长沙整体房价。
按照目前新房的主流产品来看，改善品是引领房价的，无论是总价还是单价。
新房涨幅较大的是144㎡以上改善区间，2021年长沙大平层市场关注度高，多个项目的品质、地段越来越好。
而长沙90㎡及以下的新房价格上涨9%，90-144㎡上涨9.1%，144㎡上涨10.2%。（定基：2020年）
市面上也越来越多高端的产品，2022年新晋的万科的瑧湾汇、绿城凤起系列、绿城招商·桂语雲峯，极有可能刷新长沙楼市的天花板。
图源：克而瑞
2.
我的第二个反应是，那刚需怎么办？
历经三轮集中土拍，各板块住宅毛坯限价普通提高，三环左右新房均价基本破万。
价格就是这样，涨上去了、大家接受了、价格就下不来了。
如果你走的够远，年底到开福城北的6字头楼盘日盛·湖湘府时，就会发现购房人把营销中心的场子搞得很暖。
价格很香，一脚油门就有近4千的价差，常年在城北搞物流的人买起房子来是真的不用太有压力。
刚需未来的买房之路应该是要落在了望城、开福城北、会展新城、高铁西城。
3.
我的第三个反应是，赶紧把相关链接甩给了一个在长沙开中介门店的朋友，附上问题：“二手房有回暖的感觉吗？”
他说：“感觉不到，今年行情不行，新房一直都涨，我们店新房做了很多”。
中介默默的成了新房的展示橱窗和拉客神器，这是近一两年大家心照不宣的秘密。
但基于对楼市多年的了解，2022可能也会是二手房的转机。尤其是位置好、品质好的次新房，就会成为香饽饽。
今年以后，再出来的新房多数直接跨到了城市的边缘，往后的土地离主城越远，当中的含金量与稀缺性等于在被稀释。
很多刚需而言，二手房价格相对便宜，“改善买新房，刚需买二手”逐渐成为市场主流。
只是不知道，习惯了赚新房代理快钱的中介门店能否重新拾得起二手房的看家业务。