仲量联行武汉商业房地产市场2021年第四季度回顾及展望
2021年第四季度，办公楼市场迎来四个项目入市，为市场带来新的活力。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“第四季度TMT及生产服务行业持续领跑，整体市场稳中有升。 2021年武汉办公楼市场整体保持稳定，预计将于2022年迎来供应高峰，届时市场承压，同时武汉办公楼市场将迎来产品及服务的优化升级。” 优质零售物业市场方面，本季度三个新项目入市，儿童业态比例有所提升，另有咖啡茶饮业态依旧保持拓店势头。
优质办公楼
TMT行业需求保持活跃，服务业释放部分需求。四季度办公楼市场的租赁需求逐渐恢复，需求主要来自TMT行业以及联合办公行业。四季度TMT行业需求持续上升，TMT企业占甲级市场四季度租赁成交量的34%。在光谷录得的多宗大宗交易均为TMT企业扩租，上季度教育行业的调整恰好为光谷TMT企业的新增办公需求提供了空间。 此外，服务业成交占比43%，联合办公需求逐步显现。四季度录得四家联合办公企业扩租，成交面积均在3000平方米以上，占月度成交的19%，均来自于建设大道和光谷板块。 在市场租户谨慎把控成本的背景下，联合办公的精装修交付恰好满足了客户需求。
第四季度全市办公楼市场需求保持稳定，逐步回归常态。全市空置率环比下降1.2个百分点至38.1%， 其中甲级办公楼表现活跃，空置率下降2个百分点至30%; 乙级办公楼空置率环比下降0.9个百分点，达到42.3%。租金方面，全市甲级办公楼净有效租金为99.4元每平方米每月，环比下降0.5%， 乙级办公楼净有效租金保持平稳，为68.9元每平方米每月。四季度全市办公楼净吸纳量达到15万平方米，主要受益于市场稳定的去化和两栋自用楼的入市。
数据来源：仲量联行
2021年第四季度新入市四个乙级项目。四季度，武汉迎来四栋乙级办公楼入市，全市新增供应为11万平方米。其中位于中南中北路的天风大厦两栋办公楼入市将有利于提升中北路的商务氛围。截至到12月末，武汉优质办公楼总体量达到678.1万平方米，其中甲级办公楼总体量为229.8万平方米，乙级办公楼总体量为448.2万平方米。
优质办公楼市场展望：2021年武汉优质办公楼市场仅有一栋甲级办公楼入市，TMT行业、传统金融及服务业驱动办公存量去化，有效缓解了甲级办公楼市场的租赁压力。而2022年和2025年武汉优质办公楼市场将迎来两次供应高峰。预计截至2025年底，武汉甲级办公楼市场总供应将达到460万，新增供应主要集中在汉口以及武昌滨江区域，届时市场竞争将持续升温。而大批优质的办公楼项目的入市也会为武汉办公楼市场带来更加人性化的服务和办公产品，节能减排、绿色生态以及科技智能将成为未来办公的发展趋势。仲量联行预计，武汉的优质办公楼市场仍处于“发展期”，未来供应量仍处于高位，预计在2022年和2025年的供应高峰后，市场逐步走向成熟，空置率和租金将趋于稳定。
优质零售物业
全市迎来三个开业项目，全市新增供应33.7万平方米。2021年第四季度，武汉优质零售市场迎来3个优质项目开业，分别为万科未来中心，四新万达广场以及华发中城荟。全市优质零售物业市场总体量于季末达到781.0万平方米，环比增加1.6%，新增项目的入市和存量项目的去库存导致空置率环比下降0.3个百分点至11.2%。四季度开业的项目，主要围绕家庭消费，其中两个项目位于汉阳，升级了所在区域的商业配套，为汉阳带来了新的消费体验。
数据来源：仲量联行
本季度需求主要由餐饮、儿童和生活业态支撑。在零售拓店的需求和活跃度均有所下降的影响下，四季度新入市商业都提升了餐饮、儿童和生活业态所占比例。
从餐饮来看，本土餐饮品牌本季度较为活跃，楚词、添好彩以及利友诚等汉派餐饮品牌呈拓张趋势。咖啡茶饮业态本季度表现依旧突出，奈雪的茶，Tim Hortons，M Stand咖啡以及台盖等品牌持续拓店，同时日咖夜酒的消费趋势也开始显现，本季度录得UNCLE G COFFEE•啤酒集合店，小恶魔精酿啤酒•杂货铺以及TAO等多家酒吧入驻华发中城荟，餐酒吧品牌Commune和夜店品牌Foreverness Club入驻武汉天地， 并有Helens小酒馆积极布局多个商圈。“夜”经济契合当下年轻消费者的消费需求，为购物中心注入新的活力。
除了餐饮，儿童业态在新开的购物中心中所占比例也在提升，儿童产品和服务明显呈现多元化和个性化的发展方向，功能上覆盖了儿童零售，亲子娱乐，儿童生活服务，素质教育以及亲子医疗等全品类，一站式满足80，90后家庭消费需求。其中益智教育和体育竞技场馆或将抢占家庭购物中心新的赛道，WESODA玩学中心，Hopo Snow城市滑雪空间以及乐高等优质品牌相继开业。
租金整体较平稳，业主和品牌商家都趋于理性。今年第四季度，武汉优质零售市场净有效租金呈平稳趋势，全市首层非主力店租金环比微升0.1％，至384元每平方米每月；空置率为11.2％，基本与三季度持平，主要是受益于新入市项目整体开业率较高。
优质零售物业市场展望：2022年武汉零售业市场将有望持续升温。2021年，武汉在经历了疫情低谷之后，商业地产迸发出新的活力，迎来了一批优质商业项目的入市，例如武汉恒隆广场、武汉K11、龙湖武汉江宸天街、武汉万科中心、武汉华发中城商都等购物中心，同时资本市场今年表现活跃，加速了咖啡茶饮品牌的拓店速度。2022年武汉零售业市场将迎来新一轮供应高峰，新增供应合计约124.8万平方米，全市优质零售物业市场总体量将达到905.8万平方米。其中即将面世的武汉梦时代广场为华中单体最大的商业综合体，而万象城和光谷大悦城均为首次进入武汉，新项目多由运营经验丰富的零售物业开发商开发运营，届时其高标准的服务与专业能力将为武汉优质零售市场带来新的创新体验，也会为存量商业带来竞争压力，而品牌方面临更多的选择，拓店需求将进一步回归理性。
仲量联行预计，2022年武汉零售业市场将有望持续升温，机遇和挑战并存，而在2022年后市场供应将逐步走低，市场压力将有望得到缓解，而资本对于优质零售业市场的关注，未来将为业主方以及品牌注入新的商业模式。
注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。