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做好潮水退却后的准备,是每个人都要面对的现实

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搂着房本睡的香

2022-01-20 02:13

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原央行副行长吴晓灵曾发出提醒,“股、债、汇、房”是国家金融命脉,做好潮水退却后的准备,是每个人都要面对的现实。

“房地产泡沫”是指以房地产为载体的泡沫经济。根据金德尔伯格的研究,泡沫经济是商品需求量远大于供求量,同时投机交易氛围十分浓厚的一种经济现象。随着预期的逆转和价格暴跌,会导致金融危机。

房地产泡沫的危害不小,美国、日本虽然是发达国家,同样也逃不过房产泡沫化的窘境。二战后,美国为了应对巨额的贸易逆差,美国等几个国家和日本签订了广场协议,日元走上了升值的道路。当时日本不得不实行宽松的货币政策,超发的货币却没有流入到实体经济,而是快速流入到证券、房地产等资本市场,一时间抵押贷款市场火热,引起了资产价格的不断上涨。根据统计数据显示,1985年到1989年期间,日本的地价以15%的速度在增长,相当于日本GDP年均增速的三倍。在房产泡沫破灭之后,日本的经济受到了重创。可见,如果任由泡沫发展,一定会得不偿失。

银保监会主席郭树清曾多次提醒,房地产市场存在泡沫了。那么,房价是否像专家所说的那样虚高?楼市健康程度怎么样?我们可以从房价收入比、租售比、供求情况、居民负债率等角度来观察。

房价收入比

根据诸葛找房监测的重点100个城市来看,2020年,深圳以48.1的房价收入比靠前,成为全国购房最难的城市,这和深圳经济的迅速发展吸引大量外地人口涌入有关,同时深圳由于住宅用地供应长期偏紧,进一步加剧了人多地少的矛盾。

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三亚、厦门、北京、上海等城市的房价收入比超过30了,相比2019年有扩张的趋势。在二线城市南京,一个家庭要买下一套房,也需要18年的收入。鞍山房价收入比为5.6,成为购房相对很容易的城市,主要原因也是楼市较为冷淡。

因为房价收入比高,我国的刚需购房平均年龄有延迟的趋势。根据《2021年新一线城市居住报告》显示,一线城市平均购房年龄36.6岁。

租售比

租售比是租金与房价之间的比值,是国际上比较认可的衡量房地产市场运行情况的指标,国际上合理的租售比指标在1:300~1:200之间。

根据相关研究机构的数据显示,2020年全国50城的平均租售比为1:611,已经远超国际上的合理区间。

以苏州1:786的租售比为例,如果一套100平方的住宅月租金是4500元,买下这套房子需要354万元,利率5.88%,首付三成,还贷30年,每个月要还15000元。想要以租养贷太难,这就意味着住宅的市场价偏高了。

房屋供求情况

研究显示,截至2021年4月,全国100个典型城市新建商品住宅库存为4.91亿平方米,同比增长3.2%。消化完这些库存需要9.9个月的时间。部分城市去化时间超过30个月。

2017年有数据显示,我国商品房的空置率在21.4%左右,2020年我国商品住房的销售面积在154878万平方米,按照这个空置率计算,一套房100平方,住三个人,2020年空置的房子就够900万人住了。过去房价处于上涨阶段,这些空置房还不明显,但现在随着调控的深入,房价趋于稳定,持有多套房的人也不再捂盘惜售了,这也是现在一些城市二手房挂牌量增加、房东调价空间加大的原因。

房地产行业长期看人口,我国的人口增长状况如何?2020年我国新出生人口有1200万人,相比2019年减少265万人,连续第4年下降。可以看出,房子越盖越多,新出生人口却在变少,00后、10后以独生子女为主,也许他们仅仅继承父辈的房子就够住了。不管是从人均住房面积还是房屋总体需求来看,住房整体都供大于求了。

居民负债情况

2008-2019年,住户部门杠杆率由18.2%上升到65.1%,年均增长4.3个百分点。

根据央行数据显示,2021年5月末,人民币贷款余额增加183.38万亿元,同比增长12.2%。其中,住户贷款增加6232亿元,中长期贷款增加4426亿元。我国居民家庭资产的70%以上是房子,受到高房价的影响,全款买房的人是少数,不难看出,4426亿元中长期贷款中大部分是房贷。

从储蓄率来看,2019年我国总储蓄率为44.6%,已连续9年处于下降趋势。要知道我国储蓄率在2010年时为50.7%,为什么如今人们的收入水平提高了,储蓄率反而下降了?一方面人们把更多的财富用来消费、提高生活品质,另一方面,因为高房价的影响,许多人把大量储蓄用来买房,甚至一套房就可以把几代人的积蓄都花掉。

看完以上的数据,房价到底有没有泡沫?已经一目了然了,也难怪高层多次提醒大家,楼市存在泡沫。

在内行看来, 有两类人需要提前做好准备。

一类是持有多套房的炒房客。

房价普涨的时代已经结束了,不能押注房价永远不会下跌了。国家相关部门多次强调“稳地价、稳房价、稳预期”,确保楼市平稳健康发展。受到棚改退潮、租售同权、住房市场供过于求的影响,大部分城市的房价要想大涨已经很难了。未来随着房产税的落地,持有多套房者如果还想把房子囤在手里,恐怕不仅不能赚到钱,还要承担高额的税费成本。

另一类是银行。

过去房价处于普遍上涨阶段,以房产作为抵押物的资产价值也是上升的,但是如今房价涨幅逐渐回归平稳,部分城市房价甚至出现大跌。房价泡沫严重的地方,房企违约概率就会提高,银行的坏账风险也会增加。对银行来说,需要加强对房地产行业的贷款审核,把信用风险控制在合理的范围之内。

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