在深圳楼市，一直有个鄙视链，买西部的瞧不上东部，买东部的，罗湖看不起坪山龙岗的。
但是对绝大部分人来说，或许钱袋子只能够得着像坪山这样的深圳外围。
2022年仍然是一个打新之年，所以今天这个话题，单独拎出来写给对坪山有点想法的人作为参考。
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坪山能不能买？
对深圳楼市来说，西部的争议很大，如光明、沙井，同样地，东部的争议也不小，特别是坪山。
让很多人纠结的是，坪山究竟能不能买？
坪山相对其他区来说，现在是有明显的短板的，片区开发程度欠完善，距离市中心产业聚集区域远，轨道交通开发晚等等。而且从长远来看，深圳的发展一直往西部迁移。
尽管现在已经有高铁，但出行还是会有局限性，比如住聚龙山，工作在高新园，每天60公里以上的通勤距离，通勤时间将近四个半小时。
总的来看，坪山还是离深圳的三大中心太远了，属于被遗忘的区域。
但实际上，坪山能不能买，最主要的决定因素是口袋里的子弹。
如果子弹足够，有理由相信人人都希望住福田的香蜜湖，南山的蛇口太子湾。
可惜现实是骨感的，当手中子弹少得可怜的时候，考虑坪山或许是最优解。
而且就坪山的规划来看，坪山中心以及燕子湖是重点，随着这几年的开发建设，配套已经升级了不少。
坪山中心既聚集了区政府、“六馆一城”、坪山高铁站、14/16号双地铁，也坐落坪山本土最好的教育资源坪山实验学校，是目前坪山全区公共配套最为集中、最为高端的区域。
燕子湖片区作为东部城市新客厅，坐拥深圳“新十大文化设施”之一的深圳市自然博物馆、燕子湖国际会展中心、建设创新交流中心、缤纷水岸商业街区、深中坪山创新学校等，是当前坪山最具发展活力的片区之一。
另外，这两年坪山和市区中心的地域空间开始被逐渐拉近，提前布局性价比以往提高了不少。
就规划来看，坪山的交通发展从去年开始有提速的迹象。
去年12月末坪盐通道开通，从坪山驾车到福田，最快30分钟可到达。
今年1月地铁14号线进入热滑轨阶段，预计今年能够通车，从坪山沙湖站到福田岗厦只需要40分钟。
根据坪山的“十四五”规划，接下来的5年，坪山会着力打造粤港澳大湾区生物医药产业创新合作区和粤港澳大湾区智能网联交通创新示范区，并且还会争取将地铁19号线、21号线南延段纳入深圳轨道交通5期建设规划，云巴1号一期和二期也会投入试运营。
所以对刚需来说，地铁、学校、商业“三宝”很快就可以集满。
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12盘预计入市，哪些值得打新？
去年坪山总共入市了14个新盘，除了佳华领悦广场、润樾山去化成色还可以之外，其他项目去化都不尽如人意。个别盘，甚至还未开盘，就已经提前开启联动模式。
不过，这对准备上车的刚需来说，未尝不是好事。
说明，当下买房能够从销售口中要到折扣的筹码增多。
今年坪山预计将会迎来12个项目（不完全统计），虽然比不上去年的数量，但其中也有不少新盘，值得关注。
在接下来的一季度，将会迎来碧湖春天南花园1035套住宅。
碧湖春天南花园位于坪山碧岭片区，项目分4个地块开发。
其中2020年已经推出碧湖春天东花园377套，均价约3.83万/㎡；碧湖春天北花园2栋的A、B、C、D座572套，均价约3.83万/㎡。
而南花园分两期开发，3号楼总建面约10.2万㎡；4号楼总建面约4.4万㎡，预计价格参考前两期。
配套方面，碧湖春天花园距离14号线距离超过3.5公里。自驾可通过坪山大道和南坪快速。
自身规划有一所12班幼儿园和30班小学，周边有汤坑小学、坪山区碧岭小学，教育资源一般。
周边商业暂无，只能依赖自带约2万平的商业。
剩余的项目，入市最快，性价比最高的可能是方直谷仓府二期。
项目位于坪山东纵路与民强路交汇处东南侧，地处坪山燕子湖片区，距离在建16号线江岭站约700米，项目正对面还有建设中的云轨。
项目在去年7月就已经是准现楼的状态，建设超过20多层。
方直谷仓府整体共四个地块，分为三期开发，其中一期、二期为住宅，三期为写字楼和公寓。
一期住宅已于2020年4月1日入市，当时推出1栋416套房源，均价约3.6万/㎡。
配套方面，项目旁边有深圳第十八高级中学、深圳和地东部硅谷、深圳市中新中学，以及小型商铺士多，暂无大型综合商业。马路对面为坪山比亚迪总部及厂房。
在这些项目当中，位置配套最好，交通短期兑现最快的是花样年旭辉好时光三期。
项目位于东纵路和金碧路交汇处，与六和城一路之隔。
配套方面，项目距离在建14号坪山围约800米，1.5公里范围内有天虹、万福佳购物广场，近距离有坪山高级中学。
这么多项目中，商业配套最完善的应该是信达金尊府。
信达金尊府，所处的片区为坪山沙湖片区，是坪山目前商业配套最完善的片区。
这个片区，核心商圈由华侨城、世贸、京基合力打造，周边聚集京基御景印象、世贸广场、华侨城综合体。
教育资源聚集了坪山中山小学、坪山中山中学以及坪山高级中学。
项目距离在建的地铁14号线沙湖站约600米，步行约2分钟就能到达天虹商场。
不过，这些项目，虽然各自有自身优势，但需要注意的是，选房考虑的综合价值。
作为刚需选择的片区，离不开地铁、学校、商业三要素。
其中地铁要素排首位。
因为地铁线路格局一旦落成，未来十年甚至更长时间，将很难发生改变，而相对而言，由于片区属于更新区域，未来学校、商业要素的升级会比轨道规划容易。
所以，如果项目本身远离中心位置，距离地铁口过远，远期地铁规划又是盲区，那么则需要非常谨慎。