过去十年，谁是广州楼市的受益者，番禺肯定算其中之一。
十年间，番禺房价从从8047元/㎡上涨到30360元/㎡，涨幅达277%。
番禺也进行了华丽转身，从睡城蜕变成产城融合的区域，放眼广州，能将睡城标签撕得那么彻底的区域，恐怕只有番禺了。
在2021年，广州楼市出现各种热门红盘和热门区域，大多数热度都集中天河、海珠、黄埔，相比之下番禺则略显低调。
然而，低调并不意味着没实力。
2021年番禺一手成交量为13514宗，同比上涨28.8%。全市成交TOP 10的项目中，有两个项目出自番禺，分别是亚运城与智联·汽车小镇。（数据来源：广州中原研究发展部）
二手房市场同样可圈可点，番禺二手网签量为16381套，压过海珠区夺得全市成交头名。
要知道，2021年的大环境比较消极，经济环境一般，政策不友好。在这种情况下，番禺一二手热销必然有其过人之处。
当中，比较重要的原因是，番禺受众面比较广，刚需、改善甚至豪宅，都能在番禺找到匹配的产品。
例如刚需方面有番禺东和南站板块，亚运城、智联·汽车小镇、越秀TOD双子星，在价格与户型上，都较为适合刚需。
亚运城（拍摄：地产少年）
更关键是前者有莲花湾规划概念，后者有南站TOD作为价值支撑，具有一定的发展潜力。
改善方面不得不提越秀和樾府与珠江铂世湾，和樾府从5字头卖到6字头，万博CBD区位加上综合产品力过硬，吸引到不少改善客。
而珠江铂世湾凭借江景与学位一直都是番禺改善客的宠儿，更创下3年热销200亿元的成绩。
豪宅也有星河湾半岛、南天名苑、金地壹阅府等项目撑场面。
其实，归根到底是番禺价值逐渐凸显，不同需求的购房，在番禺都能找到不错的选项，这是番禺能逆市飘红的原因之一。
当下，番禺有个别板块颇有崛起的意味。
首先要说的是新造板块，在番禺“十四五”规划中被定位为科技合作创新组团，重点发展智慧科技、人工智能和数字经济等相关领域产业。
加上华南理工大学广州国际校区的加持，新造给人的期待，将是升级版大学城。
新造板块（拍摄：地产少年）
这个后起之秀，被视为是大学城的延伸。要知道，大学城板块有其特殊性，房价几乎是番禺的天花板，但泡沫相对较小。
有了这个参照物，新造4万+的房价给市场有足够的想象空间。
尽管如此，仍要注意到该板块具有一定的不确定性，新造板块需要时间兑现价值，在居住和配套存在明显的短板。
再来说一下另一个热度起来的板块——南站TOD。
过去两三年时间里，南站板块是比较缺住宅项目的。因此，不少人会忽略了南站板块其实已经逐渐成型的事实。
南站板块（拍摄：地产少年）
万科世博汇、李锦记大厦、路福·联合广场等重点项目已经拔地而起。而新鸿基TOD项目前段时间举行了动工仪式，事实告诉我们，南站板块已经一步步走向现实。
虽然回过头来看，南站发展稍微慢了一点，但俗话说“迟到好过不到”。
去年有新盘入市，已经给市场对南站有了更进一步的认识。接下来，如无意外南站还有两个值得期待的项目，将给市场和购房者带来念想。
有板块崛起，也有板块躺平。
市桥南板块虽然住宅林立，但关注度一直不高，在一定程度是因为该板块配套上的缺失。
市桥南板块缺少地铁串联，要么在番禺广场地铁站接驳公交，要么自驾出行，尽管房价不算高，但通勤原因一直让刚需退而却步。
另外，教育配套不算突出，大型商业只有奥园广场等配套上的不足，让桥南板块在价格上难以突破。
数据显示，市桥南板块房价在2018年突破2.5万/㎡后，一直维持在这个水平线上，进入2021年才有起色，迈上2.7万/㎡的台阶。
板块不乏高价盘，例如万科金色城品均价达5.6万/㎡，保利香逸花园、时代柏林均价突破4万/㎡。
但恕我直言，市桥南的价值与这样的价格是不匹配的，做一道简单的选择题，5万+的房价你选万博还是市桥南？
另一个躺平的板块要数大夫山板块，大夫山这种不可复制的自然资源在城市中十分稀缺。但这里除了大夫山以外，产业、配套都相对缺乏。
从规划上来看，大夫山往北有万博-长隆和广州南站，往东有市桥商圈和番禺广场，而大夫山板块是一个规划的空心地带。
从地理位置上更是如此，大夫山去佛山顺德的直线距离，甚至比去市桥或万博-长隆近，不仅处于番禺的边缘位置，还是广州的边缘位置。
2022年，番禺在供应方面比较突出。几个重点发展板块都将有新货入市，加上万博三盘厮杀，亚运城继续走量等，今年的番禺楼市将十分热闹。
首先，新造板块有越秀的两宗地块入市，加上目前在售的越秀星汇文玺、奥园恒基·学苑壹号，这局面十分有意思。
其次，万博有耀胜新世界，这个地铁上盖的综合项目有两个期待点：一是新世界善于打造中高端产品；二是商业体能否为番禺带来升级。
另外，产品与价格也是比较值得关注，毕竟和樾府已经卖到6万+/㎡。
再者，南站板块有新鸿基TOD和城投项目，正如前文提到，新盘入市将为南站板块带来关注度，或许会成为今年番禺的黑马。
不过，小编认为部分新盘的前景不太乐观。
石碁、石楼两个片区虽然也有新盘，但实话说不看好。虽有莲花湾规划，但交通、商业、教育等配套都不如人意。
比如前段时间小编去过踩盘的首铸铂瑞云湾，交通要接驳20分钟去地铁站，商业只能依赖亚运城或去更远的番禺广场。
最大卖点的江景也只是一条小河涌，几乎找不到一个让人惊艳的价值点。
先不说会不会站岗，即便奔着自住的目标，也难以说服刚需客。
残忍点说，或许这里会成为新一轮躺平的番禺板块。
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