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今天,我把珠海切给你看

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老吴观世界

2022-01-19 21:56

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文:园长

城市调研的目的,是为了跳出本地框架,看其他城市区域产业行业的发展轨迹和规律,再分析广州,就会更严谨。

所以,城市调研不是简单的看楼盘,还需要看规划,看交通,看产业,看数据,与专业人士沟通。

今天是珠海的最后一篇。

珠海是中国最早的四个经济特区之一,对,跟深圳同批同学。在早年没有大湾区的时代,深莞惠,广佛肇,珠中江,珠海是跟广深一样的在珠江西岸的领头存在,但是,很可惜,珠海没有做起来。

现在的大湾区战略中,是四核驱动,广深港澳,珠海就比较尴尬了,业绩不好,被老板放弃沦为备胎的感觉,心痛吧。。。

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大湾区的ZZ意义是融合,经济意义是打造全球有竞争力的经济体,所以,各城不约而同地划出了城市的近内湾板块作为湾区融合的桥头堡。

广州是南沙,中山是翠亨和马鞍岛,东莞是滨海新区,深圳是前海,香港是北部都会区,珠海是唐家北围,十字门横琴。

各城市都将最先进的规划和资源,配给了湾区桥头堡,未来内湾区,将是中国规划最先进,最能代表湾区形象区域。

大湾区内湾板块的融合互联第一步,先从交通开始。珠江东岸和西岸,现在已经开通的南沙大桥,虎门大桥,港珠澳大桥,还有正在修建的深中通道,策划中的深珠通道。

说回珠海。

珠海是一个体量偏小的城市,早年的老城区只有香洲,土地被几座山分割得支离破碎,想发展吧,只有大片土地的西区,但是西区又距离内湾其他兄弟城市十分遥远,因此,只能各区劈点净地出来,花开几朵,各表一支。

你看到珠海浑身都是概念,那也是没办法。

唐家北围那不是为了跟广州深圳中山兄弟城市打好关系吗,毕竟广中珠澳高铁,广州18号线,深珠通道都在这里,这里不搞好发展,都混不上湾区兄弟团。

横琴十字门也必须搞,港澳融合这是国家级战略,港珠澳大桥都落在这里,作为融合区样本,必须给兄弟们看看我大珠海的实力。

西区也必须搞,为啥??苦哈哈,因为老城区香洲没地了,旧改也只能挖补丁……所以航空新城是副中心,未来还要在金湾和横琴之间,再打造一个鹤州CBD……

对于湾区知名美妆博主珠海来说,搞新区,这不是什么大问题,但买珠海还得挑着爱的普通群众来说,就愁白头发了,珠海珠海,哪个板块是花瓶,哪个板块会生仔?

不难。

房价的趋势是跟着规划走,而规划的核心,是资源的落定。

很明显,对于珠海这种极度需要外来人口填充的旅游城市,轨交的重大节点,一定会有比其他区域更多的发展机会。

珠海有3个重大对外枢纽节点,2个对内节点。

三大对外节点分别是对湾区的珠海北站(18号线,深珠通道),对港澳的横琴十字门(九州港人工岛拱北都属于)和对全国的金湾机场。

这3个枢纽节点,对应着不同的人群和产业趋势,唐家南围北围前环后环,与湾区广深产业联系更为紧密,横琴十字门,主要是港澳的融合和城市形象打造,更偏向于商业,金融,旅游。金湾机场,外来候鸟的首站,航空旅游业。

2个对内节点,则是金湾和鹤州。

在这几个枢纽节点的基础上,在对比概念板块的产业,人口,政府投入,未来规划,兑现程度,周边大腿粗细,很容易看清楚了。

先说横琴。

横琴现在姓澳,澳门的产业定位是金融,旅游和中医药,澳门的金融比较呵呵哒,金融这个东西,到处都搞,主要靠政策。中医药产业园长个人浅显的理解,面对西医竞争还是激烈的,要走出国门拓市场,可能还需要像华为那样长线艰苦卓绝的努力,澳门小哥估计得时间,要长线的。

深圳能托起前海,广州拉拉扯扯也能养大南沙,但是珠海哺育横琴偏弱,横琴姓澳之后,博彩前身的小澳能把横琴产业推到什么程度也很难说。

所以,横琴更多是粤澳合作的示范区(隔壁不听话的孩子看的),ZZ意义大过于经济意义,崛起周期真的不太好估,所以横琴买入,真的只能说稀缺资源占有,跟时间做朋友。

再说十字门。

十字门作为珠澳融合,珠海重点打造的城市天际线颜值景观带,是相对可以甘蔗两头吃的板块。

其一,距离珠海香洲并不远

其二,珠海的城市名片级配套都在这个片区(2家5星级酒店,会展中心,珠海中心,中演大剧院)也是珠海未来最大的商业区。

其三,享受横琴发展起来的第一外溢(没有也没关系,反正珠海自己在努力)。

十字门买入问题是不大的,当然,也要注意,区域的供应是天量(华发琴澳新城2万套房子,微笑脸),接盘同学也需要产业起来。

其三是航空新城

航空新城由于珠海大桥和红鹤大桥的东西贯通,去到珠海城区只有20多公里,不塞车情况下半小时可以到达,可以承接新珠人群的居住需求。

之前的住宅地集中出让,加上公建配套的兑现,航空新城是新珠海人认可度最高的板块,以后也会日趋成熟。

航空新城华发商都

其四北围。

北围的核心,园长认为是南围的产业基础(接盘人群),政府规划(城市形象和配套)以及长线区位广深的互联(产业增量)。

这个区域,有基础,有轨道交通人流,有政府规划,有未来预期,是相对看起来比较健康的新增板块。

北围一河之隔的南围现有产业

以上,是本地人群未来会接手的几个板块,相对靠谱。根据自身需求选择,建议不要对房价短线有太大预期,跟时间做朋友。

避坑也提下。

金湾滨海商务CBD,万科主导开发,大盘万科海上城市,靠一条金海大桥,抱横琴的大腿。

不能说韭菜盘,毕竟买她都是为了喜欢,既然不博升值,那就叫韭花盘吧。

韭花虽然搞了名校,引了海水入渠,想打造杭州良渚,泰国版度假村,但是还是掩盖不了没有特点的特点。

其一,横琴本身自己都虚,哪里还能补到隔海的滨海商务区?

其二、写字楼好盖,搬砖人难找,这里搞个CBD,让航空新城副中心,鹤州枢纽怎办?产业可就那么多。

其三、西区大片土地,如果卖地,规划可以更华丽,滨海商务区基础太弱,可替代性强。

湖心新城

宅地供应太大,珠海版增城。

图片来源于凤凰房产珠海站。

现在,你看懂珠海了吗??

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