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“保楼行动”开始了?13个省市的财政迎来考验,楼市有点像2014年

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老王说房产

2022-01-19 19:57

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国人为何如此痴迷于买房?对此不同阶段的人有着不同的理解。对于70后而言,成家立业、先有房后有家是每个男人的必经之路,毫不客气地说能够拥有属于自己的一套房子就是终极梦想,也许当今很多人都不明白,但不得不承认这就是传统思想的魅力。而对于80后而言,随着各行各业的理财手段兴起,此时买房就显得很有性价比,短期有着明显的上升空间,而长期也跑得赢膨胀,与其说大家喜欢买房,还不如是选择了最有价值的投资。

当看到这句话时,请问大家感受如何?客观来讲,一代又一代人都听过这句话,但现实很打脸,事实证明那些曾经没有买房的人最后都后悔了,房价的上涨似乎真的超过了市场经济的本质。而对于90后而言,买房却成为了必需品,最关键的是和刚需绑定在一起,例如结婚、孩子上学,越来越多的年轻人在抱怨的同时又不得不接受现实。

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平心而论,从这3代人房子所扮演的角色变化来看,无疑证明了一个现实,那就是房子从最初的住房需求成为了投资金融产品。事实上这一点在各维度数据上也得到淋淋尽致的体现,例如我国杠杆率从2008年的17.9%上涨至2020年的62.2%,在如此涨幅的局面下,超过50%都是住房贷款,也就是说100个负债人当中就有50个人背负房贷。其次在过去20年时间里,我国商品房总销售138亿平方米,就算不包括小产权房和宅基地,核算下的住房数据早已突破人均1.2套。仅从这些赤裸裸的数据来看,任何经济的过度聚集都存在金融杠杆的转移,或者市场资源两极分化,例如我国住房空置率为22.4%。

如果将眼光放在今年楼市,其实可以用一句话来形容,那就是卖房的人比买房的人还多,不管是开发商还是二手房市场,局面发生了翻天覆地的变化,或者说曾经的房子不愁卖,当下却成为了各地城市的“保楼行动”开始了。

至于为何会造就这样的趋势,最核心的因素就是开发商“自身难保”。客观来讲,从2018年开始,开发商的现金流周转开始出现拐点,一方面是央行、银保监会明确表态降负债、弱杠杆,2021年更是针对金融机构明确限制涉房贷款占比,这对于早已习惯高透支的开发商而言,无疑是巨大冲击。另一方面国际和国内形势的变化,导致各行各业经济受挫,在没有线下流量的局面下,说实话实体经济的确招架不住,最直接影响就是购房者手上根本没有钱。

在以上2点的助推下,越来越多的开发商最真实的状态浮出水面,对此相信大家都知道一些新闻,有的开发商甚至退租办公地点了。也许是相关部门的监管压力,也许是开发商釜底抽薪,如何将现有的项目房子如期交付,这已然成为了当务之急,甚至有的官方部门为了遏制风险产生,积极帮助解决债务纠纷。

而在这敏感时刻,13个省市的财政迎来考验,说白了曾经扛大梁的土地财政出现了波动。云南、广西、山西、甘肃、河北、江西、辽宁等13个城市2021年土地出让金同比下滑超过20%,其中昆明跌幅高达77.3%。对此不少专家表示,最主要原因还是市场低迷,特别是二手房参考指导价打击投机后,越来越多的城市开始扩大住宅供应。而对于头部城市而言,第三轮土地集中出让才是影响的关键,从现有数据来看,今年延续将会是大概率事件,这也代表着土地财政下跌也是今年要面对的问题。

客观来讲,此时楼市的风向很简单,保楼行动正式拉开序幕,不管是开发商还是监管部门,当下优先考虑的是购房者的合法权益,或者说在这个关键时刻,开发商的一丝疏漏都有可能被放大,也就是短期1-2年内,绝大多数开发商并没有经力去拿地建房。而接踵而至的是土地财政的下行趋势,这就是各地城市主体接下来需要思考的问题,如何通过现有的经济体现扭转房地产行业的高杠杆局面。对此不少人都觉得房地产税算是最后一张王牌了,通过税收制度增加持房成本,从而反哺城市经济建设,同样一笔钱,只是来源不一样而已。

总的来说,今年楼市形势有点像2014年,市场有点压抑,消费市场的购房意愿并不是很景气,特别是在金融政策稳健情况下,这一次结局恐怕和2014年截然相反。对于购房者而言,请记住一句话,那就是尽量选择现房,看得见摸得着才是安全的。

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