乐居买房讯说起2021年长沙公寓市场的关键词，无疑是“降价”。
去化持续高压
根据湖南中原研究院数据，2021年长沙内五区商务公寓供应197.3万方，环比下跌36%，成交152.3万方，环比上涨13%，成交均价12042元/平，环比下跌3%。整体来看，2021年长沙公寓供应明显放缓，成交在持续的以价换量之下有所上涨，但整体上依然供过于求明显，去化方面也有不小的压力。
从长沙公寓库存走势图来看，近两年，长沙公寓市场的库存一直在快速上升、屡创新高。截至12月底，长沙内五区公寓库存已高达476万方，去化周期长达3年。
从全年成交结构来看，长沙2021年公寓主力成交单价段集中在8000-10000元/平，主力成交总价段集中在30-50万元的区间。与往年相比，2021年长沙单价段10000元/平以下、总价段50万元以下产品的占比也明显增加，同比分别上涨了22.6%、18.6%，下移趋势凸显。
公寓降价潮贯穿全年
回顾2021年，自3月份新力铂园推出6888元/平起的工抵房，打响了公寓降价的第一枪之后，长沙商务公寓的降价潮几乎贯穿全年。工抵房、特价房等各种促销形式频出，尤其是下半年，超7成的公寓项目有促销动作，降价幅度接近4成。
2021年一季度，新力铂园、振业城、碧桂园印象等部分公寓项目先后推出促销动作，降幅在6%~22%之间。
至二季度，已有44%的公寓项目推出了降价促销活动，降幅也进一步扩大，在15%~25%之间。
长沙公寓降价潮在三季度进入高潮期，金茂建发泊悦、北辰时光里、卓越中寰、金茂湾等不少热门板块的公寓也纷纷加入，以价换量的项目数量占比达到了75%，降价幅度也扩大到3%~37%。
到了四季度，降价潮依旧在延续，许多房企在国庆黄金周、双十一等营销节点的促销力度较往年也加大了不少，降价幅度整体在4%~36%之间。
那么，长沙公寓市场以价换量效果如何呢？
在2021年长沙内五区商务公寓成交套数榜上，排名前20的项目里，有18个项目通过降价促进销量，占比达9成。主力产品多为40平以下小户型，折后成交均价与拿地地价相比，差值在3000-8000元/平不等，其中保利恒伟时光印象与力高凤凰新天几乎以成本价销售。
整体来说，价格战的开启对于公寓的成交表现确实起到了一定的促进作用。但在市场库存高企、长期供过于求的形势下，加之如今房企融资环境困难、现金流紧张，未来长沙公寓市场或将继续维持以价换量状态。
商业大平层成为新风口？
在小户型公寓“降价”以寻求加速去化的同时，部分公寓从产品上另辟蹊径，差异化打造商业大平层公寓，受住宅限购政策影响，商业大平层成为品质改善产品突破口。
根据湖南中原研究院数据，2021年长沙商业大平层供应量为34.79万方，成交量为14.73万方，成交均价为29054元/平，供求量均达到了近四年的峰值。
从商业大平层公寓的销售情况来看，市场对此类产品接受度较好。但能够承受动辄几百上千万的商业大平层项目的客量毕竟有限，商业大平层的去化也并不轻松。截至12月底，长沙商业大平层的存量达到46.74万方，去化周期已超9年，去化承压较重。
目前市场上定位或规划宣传为商业大平层的项目仅有7个，受地段、产品力等因素影响，商业大平层市场的两级分化也愈加明显。在这7个项目中，运达中央广场三期、润和滨江湾项目凭借着优质的产品和附加价值，成交表现远超同期其它竞品。除这两个产品以外，其余的大平层公寓项目成交表现并不算亮眼。
从中也可看出，商业大平层并非绝对热销，最终还是要回到到产品力上。长沙市场上的商业大平层项目不算多，但不断有新项目进入，旭辉铂悦湘江、达美寰宇中心等多个项目早已蓄势待发。毫无疑问的是，在市场整体下行的背景下，产品力的竞争也会愈加激烈。加强产品打造、不断升级自身品牌竞争力，才是房企保持稳健经营的必经之路。