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上海楼市:普通人看不上的板块,往往更有潜力!

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沪叔说房阿

2022-01-21 17:00

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,您好,五大新城概念火了之后就一直考虑要不要在新城之中投资,其中松江好像是底蕴最深厚的一个,价格也更高,请问投资松江值得考虑吗?

沪叔:你好,松江新城发展悠久,从2001年开始至今,参与多个规划,发展稳定,在教育、医疗、交通方面相比其他郊区更具优势,但过早开发也带来一些问题:一是松江与市区距离遥远,9号线带给松江利好不足,相比九亭泗泾,松江所需的通勤时间过长,而且松江在地铁沿线并没有合适的小区适合居住,所以多是本地人才会置业松江;二是商品房房龄过大,房子质量低,存在房屋设计老化、容积率高、物业管理松散、没有电梯等问题。松江现在的产业分布很丰富,最引人注目的是G60科创走廊与松江南站枢纽,松江南站枢纽由于轨道交通不足可能面临人气不足,G60科创走廊看似能与大学毕业生形成衔接,实际上松江的大学以文科类为主,因此松江需要与其他区域竞争吸引研发、科创类人才。总的来说,松江看似有很多优势,实际上面临的挑战并不少,短期内无法摆脱对市区的依赖。具体买房选筹,详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》

提问:沪叔,你好,自己对于买房有很多思考,正在学习相关知识,对于上海不同的板块我有比较分析,我感觉上虹口和杨浦是有一些相同点的,并不专业,请问我这个想法对吗?具体有哪些呢?

沪叔:你好,你好,虹口杨浦有很多相似之处,具体体现在:1.发展滞后都是源于转型困难。虹口的问题在于商业升级失败,四川北路曾经商业发达,物美价廉,旧改后没有人口补充,既无本地客群支持,也无法吸引外地客群,从此没落。杨浦作为老工业区,拆的慢,修复慢,城市界面差,转型困难,不过五角场和新江湾成为了杨浦新的核心。2.虹口发展北外滩,杨浦发展东外滩。北外滩想成为核心商务区,需要企业入驻,然而,一方面,上海的写字楼空置率已经很高,另一方面,企业看中的是区域扶持力度,虹口相比老牌商务区没有优势。东外滩虽然城市界面差,但确实有两个互联网企业拿地,并且板块内大学含金量高,能吸纳人才。3.两区买房逻辑相似。千万级别的打新用户选择不多,一般只有虹口的临平路或杨浦的黄兴公园;对于刚需来说,年纪大的会选择老破小,年轻人则会外溢到宝山杨行、罗店、罗泾或者顾村。具体买房选筹,详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问:沪叔你好,什么叫做笋盘?怎么样才能买到笋盘?感觉笋盘只听过但是却从未看到过呢?


沪叔:
你好,大多数人理解的笋盘是低于市场成交价很多的楼盘,但这种楼盘只存在于互联网不发达,消息不流通,业主无法估算自己房子价格,金融产品不发达又急着用钱而草草出售的年代。如今的时代不仅互联网发达,金融产品更是层出不穷,业主低价卖房的概率越来越小,想要淘到以前的笋盘无异于中彩票。所以在资金充足的条件下,最好还是趁早买房,不然以后的房价只会更高。现如今笋盘的定义是指房价涨的不算离谱,等于或是稍微大于上一套的价格都是可以放心买入的笋盘。要知道天上不会掉馅饼,想着占便宜往往会损失的更多。

大千世界无奇不有,市场中也是存在低于市场价的笋盘的,但是这种笋盘一般不会落到刚需购房者手中,通过中介挂牌的房子有可能会被中介自己消化,还有一种情况就是被中介长期追踪的投资客买走。新时代的笋盘基本靠抢,对于自身投资客来说,房子的情况是大概了解的,而且房票和现金也是有的,给中介的佣金也是非常爽快,这是刚需购房者所不能做到的。还有一种是只存在于豪宅区的笋盘,买豪宅的思维就和普通住宅完全不一样了。放盘的豪宅区、热点小区、热点户型是可遇不可求的,碰到了就是赚到,因为很多豪宅业主为了节省时间和保护私人空间,买房和卖房都只跟一个中介交涉,导致独家控盘。

提问:沪叔您好,我想了解一下,如何才能避免买到伪学区房?

沪叔:你好,目前对于上海人民来说,购房并不是一件轻松的事情,因为上海市的房价整体都比较高,对于普通工薪家庭来说,购房确实比较困难。但是相对来说,郊区购房比较容易,但是需要警惕伪学区房。因为如今的房价,与学区直接挂钩,带有学区的楼盘,一般都会有不错的涨幅。而对于想投资学区房或者比较重视教育资源的购房者来说,需要仔细研究上海的招生政策,以免买到只有名头而无实际学校分配名额的学区房。建议各位购房者实地考察一下,确定重点学区房再进行购买,要尽量避免那些伪学区房或者学校比较一般,不具有价值的学区房。

近期上海楼市平稳发展,市场初现适度宽松迹象,对于刚需买房或者房产改善型的群体,沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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