三道红线、房企爆雷、集中供地、二手房参考价……没有哪一年的楼市，像2021年般让人百感交集。
行业大气候承压之下，2021年的福州楼市又呈现如何光景？从福建省中房研究中心&福州市存量房研究所日前联合发布的《2021年福州存量房指数12月报》 看，房谈君盘点福州楼市风云际会的存量房市场。
12.76万/平！福州史上最贵的房子出现
人外有人，山外山。
如果说豪宅是楼市中的价格“制高点”，那么学区房就是捅破楼市“制高点”的存在。从10万元/平到12.7万元/平，学区房刷新着人们的“三观”。
2021年，津门路11号市公安局单位宿舍以127600元/平的天价，成为2021年福州最贵的房子！
（单位：元/平）
在《12.7万/平！福州楼市史上最高价刷＂三观＂》中，聚焦了这处社区。该社区位于鼓楼区津门路以东，安泰河南畔，福州市公安局的周边，由于该小区划片福州教育学院附属第二小学，对口初中为延安中学，让这处90年代建成的老破小区竟在当年2月卖出一套50平左右的小户型，总价高达638万元！
值得一提的是，在2021年破10万元/平的8处天价学区社区中，对口延安中学的学区房有6处社区上榜！可见，在高升学率的加持下，市区优质公立名校学位的稀缺性造就了学区房屡屡突破福州楼市价格的“天花板”。
2021年破10万元/平的天价社区榜单
不过，2021年既是福州学区房刷新巅峰的一年，也是国内整治学区房“重拳出击”的一年。
7月8日，教育部会同中央多部门联合印发《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的通知》，要求在2年时间，对“公参民”学校“民转公”。该政策发出后，河南、四川、江苏等省份便已“落锤”，部分城市甚至当月完成辖区民办校“转公”。
虽然目前福州对民办校“转公”政策较为平静，但教育部对民办校已然定调，福州政策跟进或将只是时间问题。
10月13日，在福建省“十四五”专项规划系列新闻发布会上提出，支持福建各地探索“大学区”制管理改革。随后的11月30日，福州市教育局正式实施将“六年一学位”政策扩大至全市，在福州有限施行的“六年一学位”政策大锤终于“落下”。
在以上一系列的政策“组合拳”之下，未来的学区房不仅有“学区政策变化”的风险，还会在学区扩容之下，其价值被稀释。长期来看，已不具备优质“教育投资”，学区房的价格巅峰或许将逐步退出历史舞台。
用脚投票！这处社区最多人买
1月1日，随着福州市不动产登记和交易中心公布2021年12月福州二手房成交量数据，2021年的福州楼市基本走势终于定下了调子。
2021全年福州二手房成交量走势
虽然从上半年的“小阳春”到下半年的骤冷，行情变化之快，令人瞠目结舌，但从全年成交总量来看，2021年仍以40394套交易量，同比2020年的33028套上涨了22.3%，在变局之中，以涨收官。
这也难怪，2020年末，在福州市政府办公厅发布《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》，宣布从2021年1月1日起全面放开落户条件，实现落户“零门槛”下，被户口锁住的限购政策，突然就“决了口”。
在如此汹涌的成交行情下，福州人最终把脚投向哪处社区？据中房研究数据显示，位于东二环板块的保利香槟国际，以495套的成交量荣登榜首。
2021年福州二手房成交量前十社区
毕竟，保利香槟国际不仅毗邻东二环核心商圈——泰禾广场，周边更聚集着牛岗山公园、金牛山公园及地铁4号线，处于福州“东扩”城区的核心位置。再加上其300亩7084户的巨大体量，必然能成为市场上交易最火热的社区之一。
值得注意的是，榜单中，东二环和金山两大板块成为2021年全年交易最火热的两大板块，如东二环的鹤林新城、岳峰新城与江南水都、金山桔园、金山碧水，分别占据榜单三席。可见在“东扩南进”的城市发展格局之下，踩在风口上的两大板块，必然成为福州楼市中的交易“扛把子”。
“三胎”元年大面积住宅正成为刚需？
7月20日，中共中央国务院一纸《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，正式宣告“三胎政策”的来临。
“三胎”时代的到来，必然要求家庭住房从现有的二居向三居、四居挺进。
彼时，就有三孩家庭的业主在知乎上现身说法，这位三娃家庭的答主明显感受到，在住房上，不仅考虑到三个孩子，如果再加三代人同居，三室一厅根本不够，这意味着至少四室户型才可兼顾三孩三代人的居住需求。
正是如此，即便下半年二手房整体交易“乏力”下，110-144平甚至144平以上的大面积房源，依旧能走出逆势成长的交易量。
回顾2021年的成交面积榜单，江南水都以50248.86平的成交面积冲上2021年度成交面积榜首。该社区不仅拥有稀缺的城市江景资源，同时也是福州前一轮城市版图扩张中，主打大面积房源的社区。除了江南水都，榜单中的金山桔园、金山碧水以及闽江世纪城，同样也是主打大面积的房源。
2021年福州二手房成交面积前十社区
此外，作为近年来发展迅猛的闽侯高新区，同样也是福州楼市大面积房源的成交主力之一，如群升江山城、三盛托斯卡纳，同样成为大面积房源交易的热门社区。
“上岸”首选！年轻人最爱的社区在哪？
5月21日，福州市第七次人口普查主要数据出炉。
数据显示，至2020年，福州常住人口达到829万，与六普相比，人口增量达到1175899人，增速达到16.53%。十年间，福州凭借其经济和区位带来的优势，吸引了不少省内外人才定居福州，生活工作。
都说“短期看政策，中期看经济，长期看人口”，一座城市的未来，最终要看人口的活力。也是因此，这些年，许多城市想尽法子出台“抢人、留人”政策，屡见不鲜。
而作为省会城市的福州，自然不会落下。
6月25日，福州市政府出台《鼓励高校毕业生来榕留榕就业创业七条措施》，不仅向高校毕业生提供“万元生活补贴”，更在今年首批筹集7261套保障性住房，为各类毕业生提供租赁优惠，及七折申购小户型限价商品房。
如此福利满满之下，又有多少青年才俊选择在福州安家？
据中房研究数据后台显示，2021年有3840名左右30岁以下的年轻人在福州首套置业。而在这当中，闽侯县成为年轻人最爱的首套房“上岸”区域。
2021年福州二手房成交面积前十社区
如榜首的群升江山城，作为处于闽侯高新区内的大盘，该社区不仅通过浦上大桥，联通主城区。在商业和产业上，周边正荣财富中心、高新区万达广场、紫光科技园等多个商业中心及企业研发办公集群。
更为关键的是，该社区2021年的成交均价为19850元/平，对比福州主城区的房价，不仅房龄更新，房价门槛更加亲民，成为年轻人置业首套房的新选择。
不仅群升江山城，榜单中的龙旺康桥丹堤、三盛托斯卡纳、阳光城翡丽湾等社区，也在2021年中成为30岁以下年轻人们，首套房的置业优选。可见，短期内闽侯高新区仍将成为吸引年轻人置业的区域之一。