文、图/羊城晚报全媒体记者 秦小辉
对于东莞楼市来说，2021年是不平凡的一年。东莞多家地产研究机构纷纷用“过山车”“跌宕起伏”等字眼来形容。数据显示，2021年，东莞一手住宅成交量为491万平方米，同比去年下降34%，创近11年新低，一手住宅网签均价同比上涨约12%，涨幅明显收窄。业内人士表示，受潜在供应量紧缩、高价地主导市场、观望情绪严重等因素影响，今年楼市整体成交仍处低位运行，房价持续调整分化。也有业内人士表示，当下政策暖风频吹，对于刚需及改善型客户，今年或是最佳上车机会。
一二手房成交量下降明显
根据中原研究院监测数据显示，2021年6月-11月一手住宅月均成交量3433套，同比下降51%，一手住宅成交量为491万平方米，同比去年下降34%，创近11年新低；受此影响，房价出现震荡下行调整。根据中原大数据显示，2021年东莞住宅网签均价同比上涨约12%，涨幅明显收窄；全年月度房价走势呈现震荡下行，从年初的2.9万/平方米到下半年2.6万/平方米，年内住宅网签均价降幅约9%，按照房价中位数计算，年内降幅约6%。
东莞二手住宅成交量也出现明显萎缩。综合中原、乐有家研究机构监测数据显示，2021年6月-11月的月均成交量1342套，同比去年同期的5105套下降74%。全年二手住宅网签21102套，同比下跌28.7%，成交量创5年来新低。然而，监测数据，2021年东莞二手住宅成交均价为2.32万元/平方米，同比上涨14.3%。
乐有家研究中心分析认为，与成交量表现有所不同，包括东莞在内的大湾区五城（深圳、东莞、佛山、中山、江门、惠州）二手住宅成交均价则保持平稳或小幅上涨，而且涨幅明显收窄，在多重调控机制下，房价五年翻番的现象已不复存在，市场逐步回归理性。
男性购房者比例下降5%
近日，乐有家研究中心还发布了东莞购房客户画像。研究报告称，与去年相比，2021年东莞购房户型并未发现较大变化，但成交建筑面积60平方米以下房源的占比从8%上涨至16%，随着东莞房价上涨，购房者在满足基本户型需求下倾向于小面积。
与此同时，成交房源的单价明显从1-2万元/平方米区间向2-3万元/平方米区间转移，总价也明显从100-200万元区间向200-300万元区间转移。值得注意提，受信贷政策收紧影响，2021年，东莞购房者选择一次性付款的占比直接翻番，从去年的11%升至22%。而占绝大部比重的商业贷款占比则有所下降。
从购房者性别来看，东莞男性购房者比例下降5%，女性则上升5%。乐有家研究中心分析认为，男性在购买行为方面确实更加“理性”。
对刚需客或是最佳上车机会
2022年东莞楼市走向如何？从各方观点来看，东莞楼市依然存在诸多不确定性因素。中原地产研究院表示，受潜在供应量紧缩、高价地主导市场、观望情绪严重等因素影响，2022年，东莞楼市会跟随全国大市走势，依然处于下行调整期，整体成交有所回升，但处于低位运行，房价持续调整分化。
然而，乐有家营销副总裁郭凤敏对此则相对乐观。郭凤敏表示，调控的目的是保障房地产市场健康平稳发展，当下政策暖风频吹，对于刚需及改善型客户，2022年或是最佳上车机会。但同时郭凤敏也提醒购房者，市场平稳回暖，但小区分化明显，应多方对比，避免踏坑。
来源 | 羊城晚报·羊城派
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