作者｜言公子
来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）
在北京地产圈，提起“金茂府”，那绝对是高逼格、高大上的存在。
自从“广渠金茂府”一炮打响后，在后面的10来年时间，金茂迅速在中国中高端住宅市场中找到自己位置，树立了巨大的影响力。始于广渠金茂府，升级于大宁金茂府，更新于第三代北京金茂府， 陆续入市的几个金茂府（广渠金茂府、望京金茂府、亦庄金茂府、北京金茂府）从园林到产品每一个都是有口皆碑。
绝对的核心地段，高端的配套和服务，各种高科技高逼格细节的房屋设计，就连做品牌推广请的都是杨澜、杜鹃等演艺圈、时尚圈的顶流台柱子。
只是，在刚过去的2021年，言公子看到的却是“金茂府”这块金字招牌似乎要被砸掉。
金茂府正在自降身价。
首先，在售盘西山金茂府，位置在丰台张家坟村，属于京西南五环外的长辛店镇。这样的蹩脚地段拿来做府系产品，金茂是不是在毁自家招牌？
其次，在2021年第三批次拿地中，金茂毅然拿了一块西六环外门头沟的一块地，楼面价2.4万/㎡，销售指导价6.1万/㎡。
言公子有些担心。
因为根据地价来推测，西山金茂府的楼面价是2.9万元/㎡，销售指导价6万/㎡，这样的土地价格金茂拿来做了府系，那价格相当的门头沟地块呢？难道要再造一个“西西山金茂府”？
果不出所料。据最新消息，金茂门头沟项目将同时打造75-95㎡“悦系”和115-140㎡“府系”产品，总价约400万/套起。
纳尼？
一块地要打造两个不同级别的产品？言公子惊呆了！
金茂府怎么了？
在北京土地市场利润空间不断被挤占、楼市压力徒增的大环境下，出身名门的金茂也顶不住了？拿地为何越来越偏，是打算从吐槽声中刚回来好品质吗？
府系滑铁卢
2021年，中国金茂累计取得签约销售金额共计2356.03亿元，累计签约销售建筑面积约1320.47万平方米，完成2021年度目标94.24%。这其中，离不开豪宅IP金茂府的城市深耕。
截至2021年上半年，北京颐和金茂府签约金额35.5亿元；北京东叁金茂府签约38.7亿元。
图源：搜狐号京城选房
耕耘10载，府系产品在北京打造了8个项目。其中，5个项目的价格都是10万以上，而亦庄金茂府、西山金茂府和未来金茂府三个位置相对偏远的项目，价格在10万以下。
金茂府的成功，最初是可以持续的。随着第6座北京府系产品成功后，金茂开始求新求异，希望能持续引领风口。
可惜，随着各个房企豪宅产品系的泛滥，和房地产行业寒冬快速到来，金茂府的神话变得不再容易复制。亦庄金茂府之后，府系产品在选址上的纠结，让购房者不再为之买单，并且，这个以产品品质著称的豪宅项目，竟不断被爆出维权。
首先是未来金茂府。该项目是目前价格最便宜、地段最偏远的金茂府产品，在产品品质上也不断被业主吐槽和质疑。例如，大堂严重缩水、外立面起包等施工工艺问题，还有过道变窄、入户门不合理等与承诺不符等情况。
据说，未来金茂府因减配太多、维权案例过多，竟然上了央媒。
看来，未来金茂府是否还有“未来”，真的要打一个问号了。
西山，那个金茂府
金茂试图挽回用户的心，迎来北京第8个府——西山金茂府。
只可惜，这个位于“西山”的金茂府，并没有办法实现其宣传文案里写的那样“人生自在金茂府”。
夸张一点地说，住在这里，买个菜都费劲。
因为板块内缺少地铁交通，周边配套说它“荒凉”也不为过，甚至买菜都需要开车，更别说大型商业配套了。
项目距离14号线最后一站张郭庄站约3.5公里，出行基本靠自驾。从项目出发，不堵车的情况下到总部基地核心区域需要30分钟，到新首钢高端产业中心和服务区约32分钟，到丰台科技园约35分钟。
位置蹩脚也就算了。不邻铁，可以忍，有规划14号线西延线工程可以为项目助力一波，改善族也不缺一部车。
最让人受不了的是配套的名不副实，这也是大家对西山金茂府吐槽最严重之处。
以往的“金茂府”定位是建基城市中心，提供优质配套，融合精湛工艺，树立中国高端生活品质新典范。
而西山金茂府的先天位置不佳，在丰台的河西地区。从教育配套看，周边2公里有3个幼儿园，1所小学。距离项目1.5公里的北京十中槐树岭校区正在建设当中。
1所小学，1所中学，让我想起来芈月传上的一句台词：你没得选，我也没得选。
教育弱也就罢了，作为一个高端府系项目，商业配套也十分辣目。距离项目2公里处是物美超市，3公里处是集美家居、恒源商场，并且，商业配套也仅可满足日常所需。
西山金茂府，你承诺的80万平米的商业配套在哪里？
好，不拿位于西五环外的西山金茂府与二环的广渠金茂府比配套，毕竟价格摆在那呢。那西山金茂府标榜的自然环境和升值潜力是否成为其亮点呢？
来看西山金茂府的主打卖点：自然环境。
的确，项目所在板块是有4000亩城市生态绿肺园博园，这是项目最大的王牌了。只是，言公子打开地图，丈量下园博园与项目之间最短的距离：5.7公里。言公子又亲自开车从项目到园博园走了一趟，历时15分钟。
周边的自然环境中，还有一处是项目卖点，就是项目西侧1.2公里的太子峪陵园。这个陵园，不知道他们销售人员如何解释的，言公子查了搜狗百科，上面写的是：太子峪陵园是北京市规模最大，安葬骨灰数量最多的陵园。
是不是在打脸？
脑补一下：在夜深人静、月黑风高的夜晚，一个人开车在西山金茂府的西侧，是一个什么样的体验。
再说升值潜力。
西山金茂府位于丰台长辛店板块，属于丰台河西地区，这个片区不同于河东地区有丽泽金融商务区等商业物业的加持，而是被丰台区规划为生态旅游休闲区。
敲黑板：生态旅游区。你品，你细品。
来一张言公子亲探来的图片和感受：
周边荒地、小河沟等，界面太不入眼。这与开发商宣传的“一河五湖八园”不太一致啊。
蹩脚位置，贫瘠的配套，实在是配不上改善人群的定位。称为府系，金茂是在着急割韭菜？
从案名到配套再到定位，西山金茂府让言公子怀疑自己看了一个“假的金茂府”，称其为“府系史上的最大滑铁卢”也不为过。
边远，边缘
西山金茂府马上就不是府系产品里最糟糕的一个了。
西六环外，刚刚，金茂以11.68亿元拿的门头沟地块，也要有府系产品了。
根据最新披露的消息，门头沟地块将同时打造75-95㎡“悦系”和115-140㎡“府系”产品；预计是15层左右小高层，共计500套房源，容积率2.0 ，控高45米，绿地率30%，销售指导价约6.1万/㎡，总价约400万/套起。
言公子是真的没想到，金茂府会出现在西山六环外。
从五环外到六环外，一个是远，一个是更远。金茂府是主动边缘化自己的吗？
西山金茂府已然如此，在先天蹩脚的位置颠覆了府系城芯的标签，想在丰台竖起一面金茂府的牌子，却引来很多诟病。择址已然错了，金茂耗费更多精力打好产品根基，以保持府系头衔不歪，也不枉“府系”的定位。
而门头沟地块，金茂继续硬刚，要做一个“组合”金茂府，以求在城市非核心区从头到尾再梳理一遍府系的产品定位。
2021年，北京楼市三房紧凑化愈发明显。受制于高位运行的房价，刚需购房者更青睐100平以下小三居产品，其总成交占比进一步升至64%。基于此，金茂跟上北京刚需回归的市场潮流，在门头沟实现刚需小户型与刚改户型兼顾，以求实现快速清盘。
中国金茂CEO李从瑞曾表示，金茂会抓住机会获取优质土地并通过城市运营扩储。“集团拿地主要依靠城市运营，目标是2024年城市运营的土地储备供给从44%提高至60%。”
截至2021年底，土地储备已近1亿平，新增土地货值为2017.7亿元。
从丰台五环外的西山金茂府到门头沟六环外地块，金茂看似在一步步走向边缘化，实则是自降身价。
但看惯了危机中的恒大事件后，或许金茂考虑的是：拿地太任性，是否会成了埋葬府系产品的坟墓。
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