商业地产是更活跃的领域，也是竞争激烈、更迭更为迅速的领域。在商业竞争白热化的南通，不少商业体占据黄金地段，却门可罗雀，经营惨淡······
开业三年多，雄踞南大街商圈核芯的宝声广场，却踏上了一条高开低走的“三流之路”：
1、曾经的家乐福摇身一变宝声广场，如今大量店铺歇业关门，目测关铺率超八成，仅靠盒马鲜生苦苦维持人气；
2、招商情况堪忧，主打的教培行业几乎“团灭”，曾引进南通第一家CGV影城，也因经营不善最终关门大吉；
3、周边交通拥堵、停车困难，商场内动线混乱，自动扶梯都难找，部分已经停用，电梯有的楼层不停；
4、地下停车场坑坑洼洼，灯光阴森、恶臭扑鼻，甚至还能听见不知道从哪里传来的瘆人的怪响声。
大量店铺关门倒闭
仅靠盒马鲜生苦苦支撑
今天上午，我们来到宝声广场实探。商场1楼主要盒马鲜生、餐饮、药店等业态，2楼、3楼以教培、儿童休闲娱乐为主，4楼是健身房。
一圈逛下来发现商场内目测关铺率已经超80%，1楼除了盒马鲜生以外，几乎看不见来消费的顾客。
一进门左右手边分别是瑞幸咖啡和唯品会线下实体店唯品仓，门口摆着的是两排正在打折的羽绒服。
往里走左拐就是盒马鲜生，里面有不少正在选购商品的顾客，也能看到很多外卖小哥忙碌的身影。有不少附近工作的上班族在这里吃饭，不过人气跟万象城的盒马完全不能比。
1楼曾经很受大爷大妈欢迎的宝声奥莱，也已经关门不营业，通过玻璃窗还能看到堆满的品牌打折易拉宝。
当时超火的网红店“电台巷火锅”，可以说是为宝声广场赚足了人气，不过热度持续一年就以倒闭收场。
复古的装修、实惠的菜品，引得不少人驻足打卡，直到现在还可以看到大众点评上超1700条评论。
虽然1楼大部分餐饮、服装店铺都已经“扑街”，但依然可以看到商场内醒目的招商广告：活力时尚美食街区火爆招商中。
就挂在一家倒闭了的餐饮店旁边（这个便宜又好吃的肉蟹煲我以前巨爱点，然而有一天发现美团外卖上已经搜不到它了······）
商场通往2楼、3楼的自动扶梯已经停止使用，商场提示施工绕行只能坐电梯上去。
不过这个电梯4楼和1楼的按键居然按不了······
2楼、3楼的教培行业基本“团灭”，一些书法、乐器等特长班还在招生，但几乎都是一个店员在里面孤零零坐着，百无聊赖没生意可做。
3楼的书城还在正常营业，但看不见什么人。
南通首家CGV影城开在了宝声广场，但是由于商场太不景气，现在影城已经人去楼空，顶部的灯带也是忽明忽暗，萧条感拉满。
南大街商圈黄金地段
交通、停车、招商等硬伤太多
宝声广场的前身是王府井大厦，而后曾经开过家乐福超市长达8年之久。在家乐福超市关门后，又摇身一变升级改造成为洋溢着浓郁东南亚和台湾风情的综合性休闲娱乐美食广场——宝声广场。
宝声广场2018年底正式开业，除了传统的餐饮品牌，CGV影城、弘文书城、宜博电竞、斯迈尔游泳健身、唯品仓、华为体验店、盒马鲜生等品牌店先后入驻，当时的招商还是挺不错的。
说实话，宝声广场前期招商并不差，也有一些特色店铺，它迅速flop的原因主要是位置尴尬，硬伤也多。
附近人流虽然大，但基本被强势的文峰、八佰伴分光了，所以宝声广场明显后劲不足，许多商家如走马灯般来了又走。
南大街商圈本身交通就非常拥堵，宝声广场虽然有一个地下停车场，但停车实在不太方便。
宝声广场的地下车库，只要消费了就可以找店家登记车牌号，免费停车4个小时，在盒马购物满38元也同样可以免费停车。
但不得不说，南通那么多商场的停车场，大概没有比宝声广场更敷衍的了。
不仅内部环境差，而且有时候还扫不上车牌，地面也是坑坑洼洼，墙根还有一股奇怪的味道。
走两步还能看到一些半掩着的门，往里看也是漆黑一片，还能听见不知道哪里传出来的怪响，大概是什么机器运作的声音，总之配合这个昏暗阴森的灯光，着实有点渗人。
高房价之下的消费降级
南通城市商业早已超负荷
关于南通商业过剩的问题，早已经是老生常谈。
这几年实体零售商业和购物中心业绩江河日下，网购的猛烈冲击固然是一个重要因素，但也并非祸首。
当下南通实体零售商业和购物中心遭遇“千店一面”难以生存的尴尬境地，更主要的就是“超负荷”。
一方面是城市本身的超负荷——并不需要这么多的商业体，另一方面是南通消费人群的超负荷——没钱就没欲望。
高企的房价伴随着南通人难以避免的消费降级，面对“争奇斗艳”的商场，南通人不可能做到“雨露均沾”，在有限的购买力之下，传统吃喝玩乐一站式、标准化的商场已经失去了号召力。
此前宝声广场还引进了主题恐怖屋、弘文书馆等网红店，失恋博物馆入驻南通的总店就在宝声广场。
明明曾经有一大波网红店可以炒作，但宝声广场给我的感觉就是太不会营销了。自营公众号佛系更新，即使有好声音海选等活动也不会趁机狠刷一波存在感。
不像这礼拜六正式开业的星银海，建微信群预热、开业各种折扣券卖到飞起，光一个音乐节就溜了大家一个多礼拜了···
虽然现在很多人都觉得南大街大不如前，总是在修路、永远在堵车，加上其他商圈的迅速崛起，南大街的吸引力已经大打折扣。
尽管南大街不再是一枝独秀，但它不会凉， 而这里面众多的商场，总会有那么几个先“战死沙场”的。宝声广场这个在大部分南通人眼里几乎没有姓名的商场，能否起死回生，值得期待。
免责申明：1/本文来源南通楼市观察，不构成直接投资建议；2/任何投资行为均有不同程度风险性，投资需理性。