乐居买房讯“拨云见日时，烜赫大江城”，一年一度的“老吴年终讲”于2022年1月18日和大家如约而至。
回望过去一年，武汉楼市可以用两个字形容，一个是“难”，另一个是“卷”。
那么，在“难”和“卷”的双重考验下，2021年的武汉楼市交出了怎样的答卷？全年呈现了怎样的发展趋势？调控下的地产商们又是如何突围的？
带着这一系列的问题，克而瑞武汉区域总经理吴洋用大数据来告诉我们答案。
2021楼市“成绩单”不错，但成交量同比下滑38.2%
在分享会开始前，武汉十位地产人分享了自己过去一年的种种“难”点和看法。其中，一位圈内人说，2021年不同圈层的地产人有不同的难，开发商的难在于外部压力大，要求并没有降低，内部的调整等；而媒体人则需要在内容产出上有更多维度、更好的呈现，回款难亦是一老大难。
对于2022年房地产市场的展望，绿城华中营销负责人胡广鹏表示，2022年的关键词将会是商品。商品必须具有很强的实用功能，房地产必须真正的回到商品价值去。如果我们都能回到这个本质上去，更有信心、更有方法的做好这个行业。
早在2021年上半年市场十分火爆之时，老吴就预判下半年市场会萎缩，但是很多人表示质疑。
对于2021年武汉楼市成绩，吴洋表示总体不错，存量增长但幅度不大，价格增长达8.4%。光看这张成绩单或许还不错，但如果看另一张成绩单，会发现市场并不那么乐观，无论是价格，供应量，成交量，去化周期等。其中，去年下半年武汉成交量相比去年同期下滑38.2%，上一次出现严重下滑还是在限购令出现后。
吴洋指出，武汉2021下半年成交量相比去年同期下滑38.2%，其中供应量未达预期，创5年新低，这主要原因是507万方新增供应在途未上市。而这些新增供应何时上市，吴洋认为武汉楼市调整周期内的成交量在近期很难突破。
尽管当下武汉项目量激增，但单盘业绩仍不尽如人意。吴洋提到，武汉2020、2021年的供求基本保持平衡，成交主要来自于存量，这主要是因为存量具有一定的价格优势，因此2021年新增供应成交占比不到50%，这也直接导致了开盘去化率几乎低无可低。
目前，武汉开盘去化率远低于2016年以来历年数据。
房价出现结构性上涨，库存去化很严峻
而在价格走势上，武汉2021年前三季度价格相比去年同期增幅在10%以上，而到了四季度，降价趋势明显，一环以内仍出现了结构性的上涨。
虽然2021年武汉的预售价格一边上涨，但不影响向下的趋势，多数项目出现打折与促销行为。
吴洋指出，目前武汉新房市场存量增幅不大，但库存去化形势严峻，库存已经达到了18个月。2021年，武汉新房市场的广义库存已经提高到了9933万方，去化周期为4.8-5.5年。
土地楼板价创新高，出让量明显下滑
对于武汉的土地市场，吴洋此前曾预判，武汉土地市场年度供应量会越来越少，2020年为2400万方，2021年则为1800万方，这与全国百城新增供应对比，走势基本相同。虽然武汉土地去年的出让量下滑，但土地楼板价却创下了新高。
在全国市场，开发商并没有因为成交的下降明显放缓拿地。但在武汉市场，开发商放缓的比较明显。对比全国百城成交，武汉缩量较大。
吴洋表示，在2021年的拿地中一线城市的拿地”以价换量“，二线城市因为大多数没有经历疫情，土地成交规模保持了一定的稳定性。三线城市不容乐观，下沉比较明显，呈现出加速下行趋势。
武汉购房率远超北上广深，未来新建住宅格局将拔高
关于市场供求关系，吴洋分享了日本不动产产业发展历程的借鉴，关键词：周转率与业务结构。那么未来15年，我们对住宅的需求量是多少？
吴洋表示，武汉2021年楼市整体表出现了供应稍微大于需求的趋势。他指出，从2019-2021年，市场的整体供应都在放缓，仅上海、深圳、南京、厦门和东莞持续放量。过半城市2021年供小于求，但大部分城市三年来供应较为充足。
而这些城市也呈现出明显分化的态势，像长三角、成渝、海西等区域处于健康发展周期。为何广州等城市那么低，这主要是因为这些城市供应量少，但人口基数相对较大。所以，武汉在过去15年，大供应带来大成交，价格也便宜。
吴洋还指出，在2006-2021年，武汉的百户购房率达到了51.30%，远高于北上广深等一线城市。根据人口规划，至2025年武汉规划可容纳常住人口1380万人，至2035年武汉规划可容纳常住人口1660万人。也就是说，未来武汉住宅保有量约为6亿平方米。
鉴于旧城改造的需求，未来的15年，武汉需要新建2.3-2.5亿平方米住宅，约1500-1800万平方米/年。
不难看出，随着人口增长，未来15年，武汉主城区预计将产生广义存量0.32亿，副城0.47亿，新建住宅格局必定会对开发商提出更高的要求。
房企普遍“缺货”，“平稳”将成2022年关键词
对于企业土储，吴洋认为，企业高周转已经成为过去时，在2021年可以看到能够保持15%增长的企业已经不多了，企业的业绩平均完成率88%。
在武汉市场，无论是土地市场的补货拿地还是进行合作开发的“勾兑”，大部分top20房企没有充足补货，龙湖、武汉城建、万科有较多的出手动作。
对TOP20的土储解构做分析后，远洋、华润短期能够去化的土储非常充足，但是3年以上的土储是不够。补货，在上半年完成比较好。
政策方面，吴洋预测，政策调控会一直存在。但预计二十大以后会有所放松，无论是土地市场补货还是谈项目合作开发等，这是基于政策调控对控制房价快速上涨卓有成效。
2022年吴洋给出的关键词是平稳，不管是价格还是供应量。吴洋预测，武汉整体供应量约为2100-2200万方，成交规模约1800-2000万方。至于价格会有所波动，但整体也会比较平稳。