在这个年末岁首的节骨眼上，央行出手了，水来了！
人民银行17日发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年1月17日人民银行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。
这是20多个月来第一次降息。
值得注意的是，上次一年期MLF利率下降是2020年4月15日，操作利率从3.15%下调至2.95%。上一次公开市场7天期逆回购利率下降则是在2020年3月30日，操作利率从2.4%降至2.2%。当时的市场环境是疫情对经济冲击巨大，国家为了稳定市场环境，直接降息20个BP。
本次不仅降息了，此次MLF还实现了超量续做，逆回购操作也较前期有所放量。人民银行此次开展了7000亿元MLF操作，中标利率2.85%；同时开展1000亿元7天期逆回购操作，中标利率2.1%。Wind数据显示，1月17日至21日当周，共有500亿元逆回购到期、5000亿元MLF到期。
总结一句话就是：MLF续做量增价降，力度超预期。
01
信贷政策为何突然发力？
首先，此次信贷政策“突然发力”，与近期官方接连发声，有着密不可分的关联。
我国在会见国际货币基金组织总裁时提到：继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准。
银保监会再次发声：现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放地产开发贷款。
这也是未来很长一段时间里，信贷政策的大方向：适时降准，合理发放贷款。
其次，1月15日，国家统计局公布的数据显示，2021年12月份，中国70个大中城市房价同比涨幅回落，市场冷清的现状也是十分明显，通过降息稳定房地产市场运行的迫切性较高。
据测算，70城市二手房价格平均同比涨幅不足1%，新房价格平均同比涨幅收窄至2%以内。
新房价格环比上涨的城市数量仅15个，二手房价格环比上涨的城市数量仅5个，其中，二手房价格下跌的城市数量高达64个，市场冷清的现状也是十分明显。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：降息将对房地产市场等也会产生积极的影响，除了会带动后续LPR利率的下调外，从此次政策还可以看出，今年继续强调保持银行或金融系统流动性充裕的内容，其对于房地产市场等也会产生积极的影响。
02
降息了，该买房了吗？
央行放水+降息并举，意味着更多货币正在涌入市场，这可能会潜在推高未来的通胀和货币压力。这种情况下，房地产作为一种有效的抗通胀资产，将会吸引更多的投资者进行配置和增持。
楼市长期看人口，昨天统计局则公布了2021年人口数据已经给我们指出了方向。
昨天央行忙着降息，统计局则公布了2021年人口数据，2021年，全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰，净增人口48万。这可能是我们最后一年看到，全国人口依然保持净增长了。
2016年，开始实施全面二孩政策，净增人口达到906万；此后，净增人口逐年下降，2017年779万人，2018年530万人，2019年467万人，2020年204万人，2021年48万人。
按照这个趋势，2022年，人口有可能会出现负增长。中国的人口形势变化太快。按照出生率计算，中国从1.3%左右下降到0.75%左右，只用了短短5年时间，从2016年至2021年。期间，全面二孩政策将这个过程延长了五年。
人口开始负增长，同时城镇化水平还在不断提高，意味着大量人口从农村进入城市，农村人口越来越少。这对于人口稀少、甚至开始负增长的小城市，也是个巨大利空。从农村到城镇，从城镇到大城市，人口虹吸一层层升级。
未来，只有那些人口持续增长的城市，房价有支撑；只有核心都市圈城市，房价基础牢靠。并且，未来中国经济最好的地方，就是大城市及其核心都市圈，特别是四大一线城市及其都市圈，房价都很有潜力。
而那些距离核心城市很近的周边城市，在承接核心城市人口和产业外溢方面有独一无二的优势，长期价值稳定。
以首都都市圈为例，环京楼市的客群主要来自于北京上班的溢出人群，他们来自全国各地。只要北京有源源不断的就业人口，环京就不会缺少接盘人，而那些人口净流入的地区未来价值将会更高。
根据廊坊市第七次全国人口普查公报，廊坊市常住人口546.41万人，与2010年第六次全国人口普查相比，人口增长较多的县域依次为：三河市、固安县、广阳区，分别增加31.30万人、15.77万人、12.31万人，人口净流入，意味着房价有支撑。
从市场来看，2017年调控靴子落地，2017-2021年，是环京的至暗时刻。环京区域4年蛰伏后，楼市也正逐步挤掉水分，重新焕发生机，剥离了投资属性的环京市场，也正在向居住价值回归，2022年的环京楼市更值得关注。
这次降息，可以说是央行提前送给各地的新年礼物，但是在“房住不炒”的大原则下，各地房产政策一时难以解绑，想要恢复热度不容易，2022年我们预测，调控依然，市场不会大跌，大环境在改善。