北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
前两天说了说贡院九号的历史，也捎带手提了六号。我觉得自己已经说的挺明白了，这种豪宅产品就是自住合适，没什么投资价值，升值是非常慢的，转手也困难。
但也奇怪了，越说不适合投资，来问能不能投资的就越多，到今天接了4个咨询的了。只能感慨两件事：一、北京的有钱人是真多啊；二、他们的钱很可能真的是大风刮来的！
六号的最小户型都130平，这种小面积一居室不太受追捧，所以价格不高，大概在9万左右。但这也是上千万啊，这么多钱很容易就能拿得出来吗？现在是2021年，买9万。要知道这里在将近20年前就卖到4万了，20年翻一番，很高吗？这升值率连银行利息都赶不上吧，顶多是差不多。
当然，这种产品的租金是还可以的，也接近银行利率了，比普宅高得多。所以如果想投资贡院六号，想清楚自己的主要目的，到底图的是租金还是升值。
二、
贡院六号的这块地在之前是属于北京邮局的，所以才有了个北京邮票博物馆。当时是两家合伙，也就是邮局出地，占40%股份；开发商出钱并主导开发，占60%的股份。这种合伙开发的形式在当年非常的流行，也被认为是盘活国企资产的很好方式。
要不然各个国有单位虽然占据很好的地段，但是拿不出钱来啊，生生给国家增加负担。这把土地变成了钱，能减轻很多的财政压力。
那估计有人问了，这里面会不会有什么腐败的情况？别的我不敢说，贡院六号可以说是最少的，至少是没什么操作空间。
因为在当时，只要是开发了房子，自然有各方权贵来惦记着。那会儿流行的是换房，比如某领导有一套老破小，可以找到开发商说跟你换一套，这套老破小你看着折价。这种换房比直接低价买隐蔽多了，至少在表面上挑不出毛病，至于怎么评估就双方看着办了。
但在贡院六号是绝不可能出现这种情况的，没别的，户型太大，单价太贵，没人敢换也换不起。所以说，这里至少从表面形式上是猫腻最少的，开发商赔不起，换房者也不敢接。
那贡院六号的开发商是谁？杨希。
这个名字估计很多人都不知道，但如果去问40多岁的或许有印象，5/60岁的肯定更熟，稍一点拨就能想起来。比如再提几个人的名字：袁伟民、孙晋芳、郎平、梁艳、陈招娣，想起来了吧？没错，她就是曾经的中国女排五连冠功臣，铁榔头郎平的替补搭档，当年女排的第一美女，杨希。
这位女排功臣退役之后自然是嫁人结婚，老公韩某，很低调的开发商，和邮政电信系统有着很深的关系。前几年中移动爆出反腐大案，传说杨希夫妇被卷了进去，但后来没什么消息，估计是和他们没牵连。
三、
贡院六号当年有两点最出名，第一当然就是豪华了，应该是奢侈，奢华，争的就是中国第一豪宅。上海的汤臣一品是在2005年才以11万现身的，比六号晚了3/4年。第二点就是营销方式，非常的吸引流量，那就是藏着掖着的高调。
先说豪华吧，但我多说不了什么，因为只去过两三次，每次也都时间不长，走马观花而已，也说不出什么新鲜的。无非就是马尾床头，金粉吊灯，还有就是一个门框就要刷18道漆，窗纱的配件都是意大利定制什么的。还有就是那66张牛皮才做出的墙了，我对着吹了吹，也不知道算不算吹牛皮。
奢华是必须低调的，但真的低调就没意思了。什么叫成功，成功就是挣钱了之后让别人羡慕嫉妒恨。如果没人知道你发财了那就没意思了，项羽说的好：富贵不还乡，如锦衣夜行。翻译成人话就是：有钱了就必须嘚瑟，否则还有狗屁的成就感。
传说贡院六号没花一分钱的推广费，所有报道都是媒体自发的，只是为了满足大众的好奇心而已。其实扯淡，真要是不花钱那早就开骂了，老百姓虽然好奇有钱人住什么房子，但更喜欢看他们怎么傻叉败家交智商税。
传闻最广的应该就是两件事，一是拒绝演艺界人士入住，二是当时的刘首富没预约都不让看房。其实这都是童渊的碰瓷儿营销而已，既然做好了定位，知道哪些人不会买，那索性就拿他们开挂，还能去告开发商不成。如果告的话那就更好了，又是一次营销推广。
四、
可以这么说，贡院六号开启了豪宅销售的一个时代，确实是创新了模式。之后各个豪宅的营销都是从这个框架中衍伸出来的，没脱离模式。让我总结就是“又当又立”，既想宣传自己牛叉，又得扭扭捏捏的说自己低调。也就是嘴里说不要，但身体很诚实。
当时贡院六号开发了150套房，但只卖50套，限量销售。最小面积130多平，500多万，4万一平。最大的好像400多平吧，6万一平，小3000万。要知道这可是2002年，普通百姓的工资也就2000块钱一个月，房子均价更是才3000多，回龙观才2600。而这里呢，是普宅均价是十倍以上，相当于现在的80万一平起吧，最高120万，记住是一平米。
从这点也能看出贡院六号的升值慢了吧，当时卖均价5万的时候，周边的老破小也就6/7000到头儿了。现在老破小倒动辄10万以上，而六号却很难够上了。
这具体为什么我也说不清楚，反正就是这么个情况。富人土豪们都只对最新最时尚的感兴趣，对于这种过了气的奢侈品不是太热衷。当然，即便是现在也动辄3000万，普通家庭不可能买得起。就算是买得起也觉得犯不上，太浪费面积了。但这就是豪宅啊，不浪费怎么能叫豪呢。所谓的奢侈，不就是肆意浪费吗？
五、
总之吧，北京的老豪宅基本都是这种现状，如果是有钱的话自住很合适，还是身份圈层的象征。但非惦记着投资就没意思了，有点儿不符合身份。都这么有钱了，就别跟老百姓似的跟房子较劲了。毕竟豪宅就是消费，和投资的关系不大。
仅供参考。
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