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2021年长沙内五区房价同比上涨11% 板块持续分化

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乐居网长沙

2022-01-17 22:58

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乐居买房讯2021年,长沙楼市跌宕起伏,各种意外与惊喜接踵而来。而对于购房者而言,最关心的莫过于房价是涨是跌?各板块房价水平又有何变化?

房价上涨趋势不变

具体到每周房价表现来看,长沙房价的走势整体还算稳定。根据湖南世联行数据,2021年长沙内五区商品住宅均价多在12000-13000元/平的区间上下浮动。直到进入12月,长沙各家房企新品集中入市,多个高价改善产品抢夺市场,更有江山印等部分产品的单价突破了2万,从而拉动第50周、51周新房均价陡升至1万6左右。不过随着年末冲刺进入尾声,新房供应回落,后续两周房价逐渐下跌。

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而对比往年房价数据,长沙房价仍然维持着连年上涨的趋势。湖南世联行数据显示,2021年长沙内五区商品住宅成交均价为12830元/平,同比上涨了11%。2017年,长沙出台了一系列的调控政策,从2017年到2021年,长沙内五区新房均价的涨幅始终维持在6%~13%之间。

如今,在新的市场周期和外部环境下,长沙依旧坚持着“房住不炒”的基调,严格执行管控政策,尽管始终保持着上涨的趋势,但整体的房价水平、涨幅与其它二线省会城市相比仍处于较低水平。

三大最高限价板块分化

很多时候,面粉决定面包,影响新房市场的一个关键因素便是土地市场。

近年来,长沙各板块的土地限价水平不断攀升。自2017年10月长沙首宗限价地出让以来,近5年间,长沙各版块限价不断刷新,宗地住宅毛坯最高限价水平也从9970元/平涨至了14800元/平。2021年,长沙内六区的住宅毛坯平均限价水平已经来到了10929元/平,有5个板块最高限价达到了14000元/平以上,其中滨江、中心、谷山三大板块的限价达到最高水平14800元/平。

与此同时,板块之间的分化也愈发明显。以三大最高限价板块为例,根据湖南中原研究院年报分析数据,滨江作为配套成熟的正热点板块,商品住宅的量价表现均较好,而麓谷谷山和中心板块则因需求与片区发展阶段不匹配而出现了量价失衡状态。

滨江新城在金融中心+优质配套的资源下,土地、新房市场热度均维持高涨。但板块已历经十年的发展,现已趋向饱和,土地资源逐渐稀缺,价值突出,限价从11500元/平上涨至14800元/平,楼面价也大幅上升。片区主要面对改善需求客群,在售项目也以高端产品为主,2021年板块内新房市场的量价表现均较好。

中心板块作为长沙市中心城区,周边配套醇熟,生活便利度高,随着开发进入尾声以及拆迁的减少,可开发地块愈加稀少,住宅供应量极少,且普遍是大户型的改善产品,寸土寸金下,中心城区房地产市场热度居高不下,价高量少,因而处于量价失衡状态。

与滨江、中心板块不同的是,谷山在配套资源上并没有明显的独特优势,商业、交通、教育等资源都较为欠缺,也暂无长期的城市规划。但这样的条件并没有影响到购房者在谷山的置业热情,在三大房企的产品陆续推出后,市场对其的接受程度还算良好。

目前片区主力在售项目有3个,分别为万科森林公园、新城观山印、招商雍山湖,均围绕谷山绿色景观资源,以舒适性纯住宅打造为主,产品主力定位宜居改善。新城观山印一期刚需产品首开效果并不理想,二三期依据市场反应调整为改善产品,2021年8月再次开盘去化率达到了61%;招商雍山湖在2021年5月入市,克而瑞数据显示项目流速稳定在月均去化60套左右;万科森林公园于2021年11月首开并推出了大力度折扣,当月去化6.2万方,销售率达88%。在三大项目的带动下,2021年谷山板块商品住宅成交面积达到了近175万方,居各板块之首。

在各大热点板块中,谷山凭借着断层的成交量“脱颖而出”,匮乏的配套、上涨的房价都无法阻挡购房者在此置业的热情。不过这样的趋势也确实是意料之外,情理之中。随着城市的发展,中部核心区位待开发地块日渐稀少,受城市外扩影响,一些新兴外围区域成为涉住地供销主力。尽管长沙的房价在严格的管控下涨速较慢,但未来购房者的可选择置业区域无疑在逐渐外移,如谷山一样的相对边沿、待开发体量又大的板块,未来的购房需求还是较为可观的。

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