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地产中介,比预料的还要严峻

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地产大爆炸

2022-01-17 20:55

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从2021年12月以来,全国很多城市的房贷开始松闸放水了。

比如北京房贷放款周期缩短,由半年到1个月之内,比如苏州房贷利率下探到5%以下。

对于房企或者是购房者,这些都是提振市场的好消息,很多人乐观地认为这是回暖的信号。

然而对于房产中介行业来说,完全开心不起来,这点回暖没有任何解冻的效果。

大到贝壳、房多多这种中介巨头,无一例外在被资本无情“鞭打”,小到无数中介门店迎来关门潮,好多中介人失业跳槽,悲观消息层出不穷。

很多地产中介人寄希望年初的回暖,中介生意能触底反弹。

炸天团则认为,这个底可能一时半会都触不到了,形势比想象中严重很多。

01

地产中介人有多难?

首当其冲的是,二手房销量断崖式下跌!

去年3月贝壳50城二手房成交套数创近2019年以来历史新高,但是到了9月,却又创下2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。

从峰值到谷底,仅半年时间累计下降超六成。

市场遇冷,直观的反映在了中介一哥企业——贝壳的股票上。

11月8日,贝壳找房公告披露今年三季度财报,期内实现营业收入181亿元,同比下降11.9%;净亏损为8.88亿元!实现成交额(GTV)也同比下降20.9%之多。

资本的天性是避险,市场一丝风吹草动,立马止损。

所以大家看到了,贝壳股票一路走低,自2021年2月以来累计跌幅超73%,总市值蒸发超4300亿元,甚至还被浑水恶意做空。

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贝壳的业绩其实是整个地产中介的晴雨表,头部企业没肉吃,腰部、尾部可能连汤都喝不上。

安居客——2021年迟迟未能通过港交所聆讯,招股书于当年10月失效。

房多多——从19年10亿美元的总市值,跌到如今的3千万美元,足足97%市值蒸发!如今更是收到美股退市的警告,处境和教育股已然没差了。

我爱我家——股价腰斩、业绩承压,背后的第二股东58集团业也扛不住了,减持大量股票,从8.28%到4.99%,抛售套现背后充斥着对其未来的不看好。

与萎靡业绩相伴的,还有一系列如收缩规模与裁员的经营调整。

先是裁员,临近年底,已完成6轮融资的居理买房被爆裁员,个别城市收缩业务,据悉目前正在四处奔波寻找资方接盘。

再是人事动荡,我爱我家单是去年8月-9月就有5名高管离职,包括总裁级别的人物。

中原地产大陆区总裁、主席等相继请辞、退休,主阵地广州深圳二手房的低迷恐怕是最主要的导火线了。

最令人唏嘘的非恒大的房车宝莫属,去年风光无限,雄心勃勃地宣称投入200个亿,坐拥2000多万个经纪人,结果呢,不到一年,恒大深陷流动性危机,自顾不暇。

房车宝没有逃过战略收缩的命运,多个区域公司几近解散,留下一地鸡毛。

以前那个中介销售赚百万的红利时代过去了,在政策和房企的缝隙中,中介只能苟延残喘。

02

地产中介之所以跌落如此惨烈,归根结底,2021年是二手房跌落神坛的一年,真的太难卖了。

在几百条政策调控下,包括二手房指导价出台、银行贷款难度增加、首付资金来源审查严格等等,都严重地影响了二手房的成交量。

再加上多个热点城市出台学区房政策,严厉整治当地的学区房乱象,未来教育改革方向的扑朔迷离。

没人能担保学区房的未来价值,这间接让二手房市场陷入浓重的观望情绪。

据悉,北京有学区房业主两天降价138万元,但仍未找到买家;杭州出现大量“伪学区房”,不少房源亏本出售也无人问津。

学区房是二手房的主心骨,一旦学区房的优势不再,二手房市场就会遇冷。

还有一个重创地产中介的大招——官方二手房交易平台

一个杭州!一个上海!

两大地产最热城市相继上线二手房自助交易“网上签订合同”服务,无需通过中介人员,直接买卖双方沟通,省去中间中介费。

这简直是中介平台大杀器啊。

虽然处于试点阶段,若中介行业仍乱象丛生、良莠不齐,迟早都会被这些更高效、更透明的官方版本替代。

同时,新房业务萎缩,也极大影响了中介业绩。

如今市场转冷,很多房企陷入流动性危机,楼盘去化难度加大,不得不加大佣金支出,支出变大,佣金就更难发出去了。

居理买房创始人王鹏曾在公司内部群无奈地表示,应收账款难追回是业务收缩主因,公司有几个亿的应收款没能收回。

房地产市场下行,地产中介行业也不可避免地遭受打击,只不过比房企受到的冲击慢半拍。

同样道理,回暖的节奏也会慢半拍。

03

去年中介遭遇巨变,当局者阵痛不已。

跳出整个行业,俯瞰这次下行,未必不是一次良性的市场洗牌。

过去几年,大部分城市的人店规模都提升了50%-100%,产能过剩明显稀释了人均交易量。

这种无序扩张很容易引起内卷,甚至行业倒退,肉少僧多的道理都懂。

2021年或许会是整个房产中介行业规模的最高峰,慢慢地,行业会从追求规模增长,转向追求效率与品质,以及对开发商的服务上来。

如何给客户提供精益求精、高效精准的服务,如何避免踩红线、让整个行业规范化,这些都是中介行业与从业者需要自我优化的。

对于地产中介未来,不必太悲观,每次下行,都是为了下一次的上弹蓄力。

等明年市场企稳,行业去芜存精,留下来的都是精英,未来也依旧可期。

还没关注的,抓紧上车了!

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