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刚刚!楼市传来一声巨响

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南京开盘

2022-01-17 20:29

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楼市的根本是货币撬动起来的。

作为全球典型的政策市,中国的楼市与货币政策紧密相连。

有了钱,楼市就有了生命力;没了钱,楼市便一蹶不振。

所以,当货币放松,就是买房信号。

我们流淌在历史长河中,是平平凡凡的普通人,大多都无法点石成金、力挽狂澜,但乘波逐浪已足够可以过好生活。

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今天,央行发布重要公告,全面降低了政策利率,下调幅度为10个基点。

之前1年期MLF的利率为2.95%,今天为2.85%;之前七天逆回购的利率是2.2%,现在是2.1%。

很多人对于MLF的解释云里雾里,这里我们用一句话概括:央行借钱给商业银行

期限1年:就是央行把钱借钱商业银行1年,一年后商业银行要还钱。MLF的操作时段一般为3个月、6个月、1年。 操作量7000亿元:就是央行借给商业银行7000亿 中标利率2.85%:就是利息,央妈把钱借给商业银行,当然也要收利息。 现在央行不仅借钱,利率还比以前低了,一批资金又流入市场。 央行借钱给商业银行后,商业银行就有钱发放贷款给企业、或者扶持三农企业和小微企业,而面对一些金融伙伴债务违约时,银行负债压力也会得到缓解。 总结下来,MLF的作用就是增加了市场的流动性,也维护了金融市场的健康。

按照惯例,LPR几乎是跟随MLF做出等幅调整,很少发生先降LPR,再倒逼MLF调降的情况。

据刘晓博预测,LPR下调有2个可能性: 第一,也降息10个基点,跟今天政策利率下调保持一致。 第二,只降息5个基点。这意味着,今天政策利率中降息的5个基点,对应了12月的那次降息。 基本上前者的可能性较大。 至于LPR利率的1年期和5年期会不会同步降息,是否都降息10个基点,还有待观察。

此前,1年期和5年期的LPR利率基本都是同步调整,近几年只有2021年12月,只降了1年期利率,关乎房贷的5年期利率并没有调整,还是老样子。

估计1月20日的LPR利率调整,应该有5年期的份。

但无论如何,降息对于楼市都属于积极信号,毕竟钱多了,无可避免地会流向楼市,为楼市升温。

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比起MLF,前阵子全国各大城市已经争先恐后给楼市开绿灯,房贷利率出现明显下调。

甚至苏州的房贷利率都跌到4字头,都与MLF脱钩了,不管MLF怎么走,银行房贷先降为敬。

被不少网友感慨房贷利率很高的南京,这个月房贷利率也出现了下调,尽管比起江苏省内其他城市还是高位,但比起12月已经降了,而且幅度不止是10个基点,有的下调20个基点甚至30个基点。

*因房贷利率随时调整,以上统计仅供参考

中国银行的首套房利率跌破6%,变成5.95%,二套房约6.15%。这个数字相比12月份的房贷利率,下调了30个基点。

另外,广发银行对于首套、二套房的房贷利率,也下调了30个基点,其中,首套房利率低至5.85%,几乎是下半年以来最低值。

这样的降幅更是有重要信号作用,接下来其他银行有望向它看齐。

整体来说,南京首套房房贷利率基本维持在6.15%上下,个别几家跌破6%。二套房方面,6.25%、6.35%成为主流,比起上个月已经基本下调了10-20个基点。

房贷利率的走向深刻影响着楼市的走向与冷暖,也成为市场中无形的手,对过冷过热的楼市起到很好的导向作用。

2021年下半年寒冬的楼市,像极了2018年那年。

当年全国楼市,土地流拍、住宅成交量大跌在各个城市出现,也正是那一年,爆发了各地的降价WQ潮。

不过,后来的2019年初房贷利率开始下调,再次给予市场新的信心和热度。

过了半年,房贷利率又发生变化,开始上调,甚至一些银行被口头警告:首套二套房的利率必须XX%起。

随后,市场又突逢2020年YQ,官方鼓励下调贷款利率,央行正式宣布降息,市场又迅速回暖。

中国是很典型的政策市,如今逐渐宽松的货币政策已经给楼市搭好了“跳板”。

买房之前,我们常常吐槽:房价几万一平,可我一个月工资才一万,一年不吃不喝可能才买个厕所,要买套房恐怕要几十年才能把一套300万的房子省出来。

但这个问题的关键在于,想买的房子300万,但我们只需要付个首付,剩下的向银行借钱,就可以买房了。

按照南京首套无房无贷的情况,300万的房子只要首付100万,每年攒几万,加上双方父母的4个钱包,再向七大姑八大姨借点,老婆再凑点,首付的100万可能几年就能凑出来了。

但随着时间推移,你的薪水逐渐上升,月供变得轻轻松松,房子也大大升值了。加上手里又存了些积蓄,你开始有了别的想法。

某一天跟朋友吹牛时,意外得知XX地方有个XX盘,朋友说的眉飞色舞,说他自己就买了套,话里话外还带着炫耀。回家后你查了查银行卡,算了算账,一拍大腿,决定第二天去看看房子。很快你就看上了一套800万的房子,如果按照原本老老实实地攒钱,自己根本买不起。

但现在你进售楼处都昂首挺胸,因为手里的房子升值后变现,就能凑齐400万,也是这套800万房子的首付。伴随着自己的努力,等将来收入再增长,再有新的买房需求,你又会把这套800万的房子卖出,去买更贵的房子。

从一开始的300万房子,到800万房子,到上千万的房子,都脱离不了银行的贷款,3套房前前后后从银行掏出来上千万,从这个意义上说:房地产不止是货币的蓄水池,也是放大化的货币。

楼市的起伏,核心是“贷款政策”和“接盘侠”。如果有人买你的房子,而且贷款容易,房价就会大涨;如果贷不出来款或者没人买你房子,你无法套现也就无法再买房,交易量上不去,房价就没法涨。

所以说贷款政策是房地产领域的关键政策,有钱流入楼市,楼市就能立刻回春。

尤其是在大城市买房,困扰买房人的往往不是月供,而是首付,首付越低,参与进来的人就越多,房价涨得就越快。

这也是为什么,原本“万人摇”的江北核心区,在首付8成之后迅速逼退投资客,因为这帮投资客再清楚不过,首付的钱就是第一成本,也是入场的最低门槛,门槛一高,进来的人就少了,首付一提,收益空间就窄了。

不过,靠买房致富的时代基本过去了。

任泽平有一个观点,“城市化”初期会出现城市房价的普涨,但是到了60%以后,就不会再普涨了,而是出现分化。

我国现在城市化率正好是60%,正处在一个转折点上,同时还叠加了人口老龄化,接下来放缓的城市化率会带动楼市分化出现。

根据贝壳研究院发布的《住房研究报告》,家庭平均住房建筑面积(取截面算数平均数)约为104.8平。1978年,我国城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米,按照家庭人均三四口计算,家庭住房建筑面积仅约为20.1到26.8平方米。此后40年,尤其是 1998 年房改以来,我国进入商品房时代,城镇人均住房建筑面积获得了巨大提升。

也就是说,现在房子并不缺,很多人缺的是更优质能不断升值的房子。

在南京这几年的全城房价情况也能看出,超一半的房子其实3年都没怎么涨,横盘是大多数小区的常态,尤其是一些郊区的房子或是没学区的老破小,甚至还跌了。

反观河西、南部新城那些地方,新房卖个5、6万,有的二手房直接跳上8万、10万。而后期这样的差距可能还会持续拉大。

所以大概率今后会开启一个新的房地产时代,绝大部分房子,今后很可能连通胀也跑不赢,同时一部分会涨上天。

因为大家都往优质区域涌入买房,这些地方也会变得越来越值钱。

我们大多数人可能都无法登顶那金字塔尖的超级豪宅,但能够在人生各个阶段收获属于自己不同时期的房子,犒赏每一刻努力的自己,也足够过好生活。

某一天,我们窝在温暖的家里,面对窗外的流光溢彩,也会回想起,曾经有一个少年踌躇满志,闯入这座大城市,赤手空拳。

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