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注意!上海楼市也有一条“胡焕庸线”

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2022-01-17 15:30

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来源: 地产热点观察

中国地图上隐藏着一条著名的“神秘线”

这条线的东南以36%的国土面积聚集了96%的人口,而西北64%的国土仅承载4%人口。而人口正是经济的基础,因此这条线也成为了国内经济活力的重要分水岭

这就是著名的“胡焕庸线”

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实际上,上海楼市也有一条“胡焕庸线”。

我统计了2020.2-2021.6上海各个小区的挂牌价变化:

一条与「延安路」高度重合的斜线,

将高涨幅与低涨幅地区很明显地区隔了开来。

这条斜线东南,高涨幅地区几乎到闵行最南部;

而这条线的西北,高涨幅区域却明显少了很多,比较突出的“特例板块”几乎只有这几个:

静安大宁、杨浦新江湾城,宝山的高境、大华,嘉定的嘉定新城、江桥,闵行的华漕以及青浦新城

(虹口北外滩、临平路、浦东森兰几乎贴着斜线,因而不提)

神奇的是,

大多数“特例板块”也集中在一条斜率相同的直线上。

我们姑且称之为“市区郊区线”。

“市区郊区线”今天我们暂且不做细致讨论,

但究竟是什么造成“荣枯分界线”两侧势能截然不同?

最初,我以为问题出在「学区房」上。

毕竟这可是涨到惊动了政治局会议的房子……

闵行、徐汇、浦东内环、浦东张江这些以教育资源著称的区域都在斜线东南

斜线西北最典型的高涨幅区域中,大宁、新江湾、森兰也都是出了名的学区房聚集地

上海楼市“似乎”在教你做个“好男人”:

不要太过在意“外表”与“年龄”(城市界面与房龄),只要专注于房子的“内在价值”(学区)就行了。

但学区房解释不了很多问题。

比如嘉定宝山就很典型:

嘉定教育资源最“硬”嘉定老城涨幅平庸涨幅高的区域却是教育资源不出彩嘉定新城和南翔

宝山教育资源最“硬”吴淞涨幅也很平庸高涨幅地区却是学校一般大华、上大、杨行板块。

特别是嘉定新城的涨幅,即便放在全市都是佼佼者

2020年2月金地世家均价4.8w左右,到2021年6月均价来到6.6w左右,涨幅接近38%

又比如同样的时间,常发豪庭、阳光里、保利天鹅语、新城金郡等等次新房3.5w左右,涨到了5w甚至5.5w,涨幅超过40%

放到市区也是一样的,

普陀教育资源优渥的长寿路涨幅较普通,势头最猛的却是中环旁教育资源不冒尖长风

最典型的小区雅戈尔长风8号

2020年2月均价为9.4w左右,至2020年12月成交价已经接近12w(算上交易成本已约13w),2021.6的挂牌均价更是达到13.4w左右,涨幅接近43%

实际上学区房的威力一定程度上被高估了:

因为如果控制变量法,只比较学区非次新房和非学区次新房,会发现两者差距并不大。

甚至细分到很多行政区内部,大多数区域的次新房的涨幅都是高于学区房的。

也就是说在这一轮行情中,

看“颜值”,挑“年龄”,像个“渣男”注重“外在”才是真正的大赢家。

特别是在那些拥有崭新城市界面,全是次新房的板块里挑房子,更容易买到惊喜。

那么为什么大家反倒对学区房印象更深?

一方面,不少涨幅令人印象深刻的小区同时具备学区和次新属性,但学区更容易牵动大家的情绪,次新的属性的忽视了。

大宁、森兰、新江湾城都是典型的例子。

另一方面,由于近几年教育政策调整频繁,不少小区从无到有成为学区房,确实早早地刷了一波存在感。

比如2020年3月张集官宣公办化,张江汤臣豪园等小区吃了第一波红利:4月房价就从3月的8.3w来到了9.5w左右,此后更是一路上扬,到今年最高点时甚至突破了16w

类似的还有徐汇华泾的一些楼盘,闵行的高兴花园等。

而真正老牌的学区房起势其实较晚,比如对口杨浦打一的鞍山X村,2020年2月-11月均价始终在6.5w上下,一直到今年2月才突破7w,此后到6月也都在7.6w上下徘徊。

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