有一个数据让人惊讶——2021竟然是北京楼市卖得最好的一年。
（2021年，北京新房套总价的中位值是478万元！）
深挖这个数据，我得到了另一个不可思议的结果。
2021年北京别墅成交量，5年内，最高点，10年内的次高峰。
结果一出，一片哗然。
2021年普通住宅+别墅成交量62688套，其中别墅成交量5074套。
每12个买房人里，有1个人买了别墅。
而每10个买了别墅的人里，6个选择了叠拼。
叠拼为什么会成为别墅圈里的新晋网红，真的值得买吗？
今天带大家一起拆解一下北京的叠拼市场。
首先上一张2021年北京叠拼热销板块的位置图。
可以看出，10个热销板块，9个位于5环以外，这就是北京别墅板块的一大特色——远。
远离市中心，意味着更低的地价，更好的环境。
很多人都知道关于北京别墅的一种说法：“一山、二河、三线、四高”，一山为西山，二河是温榆河和潮白河，三线则指立汤、京顺、京通三线，四高是京开、京沈、京昌、京秘四线。
传统的北京八大别墅区很多都基于这些条件，比如中央别墅区在两河沿岸，西山别墅区就更不用说了。
但是随着别墅市场的发展，由于供给的增加和传统别墅区的后继乏力，越来越多的新兴板块浮现，比如后沙峪，作为中央别墅区的延伸，成了新晋富人区，以及虽配套不足但生态优良的青龙湖板块。
接着我们来看一下过去十年间的成交走势。
很直观可以看出，继2016年后，去年的北京叠拼又一次站在了历史制高点。
2016年正是叠拼热的一年，禁墅令之后，大面积低密别墅供应不足，叠拼、联排成为市场主流，成交量达到了228个亿。
随后17年大风向就变了，政策调控，最严限购开始了，一整年的新房成交量几乎腰斩，叠拼市场也受到了很大的影响，而这里有一个小细节，放到后面说。
在经历了四年不温不火后，2021年叠拼市场为什么又站起来了？
我们来看一下去年的成交项目。
除了整体市场成交好以外，我认为还有另一个很重要的因素——产品力。
top1的万科云庐经常活跃在每周的区域榜上，没想到它的叠拼项目也能在市场上分走一块大蛋糕。
它赢在3点。
1.板块。说实话，青龙湖配套真不算好，但环境是真的好，且靠着西山，供应少。
2.产品。精装修在同等价位里算得上品质优越。
3.价格。对标同样5-6环的产品，3.4w的均价还真的蛮香。
云河玉陛产品做得也相当不错，之前有机会去项目看过，还碰到了评价颇高的业主，据说悄无声息就卖完了，很多都是圈内人士推荐的。
产品力时代，用心做产品，还是能弥补很多客观短板的。
叠拼和独栋、联排别墅相比，最大的优势，就是它的购置门槛不高。
相对低的总价范围内，可以选择更为合适的面积，拥有相对舒服的居住体验，加上赠送面积，小户型也算不上“蜗居”。
对标了过去十年的叠拼面积成交，北京还是200㎡以上的叠拼户型占主导，近几年大面积户型成交占比升高，感慨一下，人民生活富足了！
小细节来了——2017年120㎡以下小户型叠拼迎来了一个成交峰值。
所有的现象都有迹可循。
17年的大背景：房价上涨。
虽然整体成交都在下滑，但叠拼小户型却钻了市场的空子。17年普宅成交均价5.3，反观叠拼小户型，2.7w的成交均价，只要多出一些装修费，轻奢豪宅手到擒来。
遗憾的是，市场终究发现了这个漏洞，在17年后，小户型叠拼的单价一路上涨，最终来到了6.4w的高点，而再看看成交，17年顶峰后再无波澜。
是有道理的，小户型单价贵，面积小，居住体验和洋房差不多，生活便捷不如高层，还要多付装修费，还不如转头拥抱普宅。
反观其他面积段的均价走势。
下降。
下降。
还是下降。
虽说买涨不买跌，但在豪宅这里，谁不希望能省个几百万？翻翻第二张图就能看出来——涨了，打扰了，跌了，真香。
叠拼虽好，选择时也要擦亮双眼。
赠送面积让人心动，但天上不会掉馅饼，像地下室和阁楼还是要关注采光是否充足，室外的话，小花园的大小和功能性都很重要。
有一些开发商很狡猾，送的面积很鸡肋，食之无味弃之可惜。
本篇主要和大家聊了聊价格视角，之后可能会出后续，大家可以期待一下，也可以评论区留言关于叠拼有哪些感兴趣的方向~
最后有一个小问题和大家一起探讨，2019年为什么会成为北京叠拼的价格峰值？