春节前,将迎来一个大利好。
1月17日,根据央行发布的消息,全面降低了政策利率。
“为维护银行体系流动性合理充裕,2022年1月17日人民银行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作。”
中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率,都比之前下调了10个基点。
之前1年期MLF的利率为2.95%,现在为2.85%;之前七天逆回购的利率是2.2%,现在是2.1%。
MLF的利率是央行通过招标方式向银行提供借款的参考利率,主要作用是降低社会融资成本。该值相对固定,可以为LPR提供报价指引。可以说,MLF利率和LPR利率强相关。
这将预示着,1月20日的LPR利率大概率将再次降息,而且很可能是1年期和5年期都降低。
众所周知,房贷利率挂钩的是5年期的LPR利率。此前,5年期LPR已经连续20个月未变,若本周四(1月20日)出现下调的话,将是20个月以来首降!
而且5年期LPR下调的话,对于将要买房的人,以及已经买了房正在还月供的人,都将是实实在在的利好,能够感受的到。
再简单的和大家来聊一下LPR。从2019年8月开始,新产生的房贷利率就是使用“LPR+加点”的形式(和房贷挂钩的是5年期的LPR,下同)。
2019年8月之前产生的房贷,也于去年2020年要么选择转换成“LPR+加点”的形式,要么选择以当时的利率形成固定利率、未来一直不变。
一旦选择了“LPR+加点”,加点就按照当时银行发放房贷时的点数,未来一直不变,比如加点是120BP(也就是120个基点),未来一直就是120BP。
但LPR是每月公布一次,一般是每个月的20日公布,是变化的。值得注意的是,实际产生变化的话,需要满足“1年期”。
比如,如果1月的LPR下调,已在还月供的购房者不是马上都能享受到利好,要满足“1年期”才能享受的到。也就是说,你是2021年1月21日开始还月供的,你正好可以享受到2022年1月20日的LPR下调的利好;以后每年1月的LPR,将决定你的月供的增加还是减少。
这时可能会有人问,如果是2021年2-12月份产生的房贷月供,就享受不到1月的LPR下调利好吗?
答案是不能马上享有,需要等到满1年期的2022年2-12月份,比如你是2021年2月份开始月供的,就要看2022年2月的LPR。但很大概率还是能享受的到的,只是再等1个月。
我们从下图LPR利率变化情况来看,LPR下调后,一直没出现回调上调的现象。
所以,只是时间问题,1月的LPR若下调,已在还月供的、或者选择LPR房贷利率的,以及将要买房的人,都能享受到利好。
从2019年8月到目前为止,5年期LPR一共下调了3次共20个基点,从4.85%降到4.65%,降低了0.2%。
但距离上一次下调的时间(2020年4月份),已经时隔20个月,五年期LPR一直维持在4.65%的水平。
按照目前形势来看,1月LPR很有可能下调。不少业内人士分析认为,如果1月下调LPR的话,大概率是5-10个基点。
我们以10个基点来算,省了多少钱呢?
以100万的贷款、30年期、等额本息来算的话,每月还贷将减少60元左右,总利息可节省约2.16万元。虽然不多,但传递出的信号意义,大于实际效果。
当下,为促进住房消费,促进经济稳增长,金融端已开始松动,房贷政策环境有更加宽松的趋势。
5年期LPR已经连续20个月未变,若改变当下需求收缩、预期转弱、稳增长压力较大的局面,来一次“全面降息”的信号意义重大。哪怕LPR只下调5个基点,其用来传递政策信号意义也不一般。
还值得注意的是,对比目前采用LPR报价机制的美国、日本、中国香港、中国台湾等经济体,我国LPR利率算是比较高的,而美国4%左右,日本1%不到,香港2%-3%,长期来看,我国LPR有稳中略降的趋势。
1月20日,为新一轮LPR定价日,我们拭目以待。
另外,本周三晚上8点,直播间等你一起来聊聊!
◎本文作者 | 二师兄
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