2021年楼市的关键词是什么？
也许可以用这两个词来概括：“节奏”与“纠偏”。
说到“节奏”，全国楼市3/4的周期都始终贯穿。一季度阳光普照，二季度艰难度日，三季度至暗时刻……市场的脆弱度毫无征兆，主体躺平之快，土地降温之快，大大超出预期。可以说，2021年前三季度，是中国房地产市场最艰难的时刻。从房企的“三道红线”到银行的“两道红线”，资金端被严重挤压空间；从限购限售到最严厉的二手房指导价，房产交易量半年腰斩；从限地价到“两集中供地”，流拍的地块越来越多……
而就在全国楼市被“带节奏”的大背景下，青岛楼市却是其中被“误伤”的那个。
久旱逢甘霖，昙花一现
2021年国内外环境跌宕起伏，房地产市场惊涛骇浪，调控政策也是层出不穷，市场主体的情绪相互传染和放大。上半年市场热情高涨，住建部约谈城市，各地不断加大调控力度，到下半年，市场突然转向陷入低迷，行业风险暴露。
其实，2021上半年信贷环境趋紧主要是针对楼市过热的南方城市，青岛楼市从2018年之后一直不温不火（2018年，青岛出台“最严限售政策”，条文指出，在青岛范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易），上半年回暖趋势明显，但又适逢国家最严苛的信贷环境。都说“久旱逢甘霖”，在很多人眼里，青岛楼市这个“甘霖”几乎昙花一现，刚有势头便哑火。
住宅量价齐跌，新房二手房走势趋同
2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。房价降价、楼市降温正成为当前主要城市房地产市场真实状态。
在全年政策调控、信贷收紧的大环境下，2021年青岛新房市场整体呈现一个“先扬后抑”的成交走势。年初延续了2020年末“翘尾”的走势，走出了一轮完美的触底反弹深“v”曲线，可谓为2021年楼市开了个好头，4月份更是达到了2021年度新房成交的“峰值”。
当人们都认为青岛楼市正走在“一路向上”的轨道上时，进入下半年，青岛新房市场却急转直下。最为突出的市场表现就是“金九银十”全部黯然失色，往年的楼市传统销售旺季在2021年成为了“全年低谷期”。这个低谷一直持续到11月，直到最后一个月，青岛楼市整体成交走势才有了小幅抬头。
青岛二手房市场也是同样的成交曲线，2021年青岛二手住宅交易量为52757套，同比2020年（60670套）下降13%，二手住宅成交总面积4871250.78平方米，同比降幅为11% ，二手房市场在上下半年呈现明显的“冷热两极分化”。
究其原因，这与房地产行业“土地两集中”+“三道红线”+“信贷收紧”等不无关系。下半年，政策作用开始显现，市场进入深度调整期，曾经的热销片区新盘“内卷”，购房者买涨不买跌情绪浓烈，整体楼市呈现“量价齐跌”的现象。
土拍市场元年，青岛同比跌幅超30%
2021年2月，全国22城供地“两集中”政策出台。这一年，很多人称之为“土拍市场元年”。这一年，土地市场发生了翻天覆地的变化：首轮土拍地王频出、热度高涨，二、三轮土拍“由夏入冬”。尤其是受融资难度加大和楼市下行的影响，下半年“国企托底、流拍、提前中止出让”成为集中土拍的高频词汇。
据克而瑞数据，重点城市前两批集中供地市场热度呈现“前高后低”态势，受市场调整和房企拿地意愿降低影响，重点城市第二批集中供地成交规模和土地出让金均较首批大幅降低近四成。而从全年整体成交规模来看，降幅比较突出的为宁波、沈阳、福州、青岛、武汉、重庆等城市，涉宅地总成交面积同比2020年全年降幅均超20%。
青岛土拍：从干杯到摔杯
青岛土拍整个三批次下来，很多投拓人的心路历程大概是“从干杯到摔杯”。“两集中”初始慌乱紧张抢地，随着市场下行超预期，向市场低头，房企愈发谨慎不再盲目拿地，甚至多个企业提高了拿地利润指标门槛，与市场环境、“两集中”政策互相适用。
据卓易数据，青岛土地市场1-3批次共供应195宗，成交179宗（5宗流拍、11宗中止），成交总建面1113万㎡，成交总价547亿，不含划拨。
拿地房企方面，品牌房企与本土房企割据，以和达、青岛地铁、君一、隆海、华新园、瑞源为代表的多个本土开发商拿地积极，而部分全国性房企则选择直接“躺平”。
这一年，受“三道红线”、“两道红线”等金融监管及供地“两集中”政策实施影响，房企资金压力加大，行业竞争加剧，房企进入调整期。一方面，房企应在销售端通过创新营销方式、提升产品力等措施加速销售回款，另一方面，在拿地端通过增强投资精准性、合理控制拿地规模和节奏来有效把握市场机遇，实现企业稳健发展。
多方发力，全国出台超450次调控政策
2021年，全国各省市发布房地产调控政策超450次，从土地、金融、供给、需求端等多方发力，中央坚持去杠杆，地方调控高频化、精准化，压力城市政策解绑稳预期，加强住房保障和人才购房优惠，满足居住需求，保障房地产市场平稳运行。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。
自7.22政治局会议为下半年房地产调控方向定调以来，各地不断出台调控新政，因城施策调控工具箱不断完善细化，涉及到经营贷，限售、限价、限购、限贷、公证摇号购房、调整增值税免征年限、土地出让管理及二手房成交参考价机制等多个方面，调控范围从一二线热点城市扩大至三四线热点城市。
青岛政策放松，“求生欲”强烈
在全国房地产调控发力的大背景下，青岛楼市却表现出不一样的政策基调，通过梳理发现，青岛全年楼市政策带有满满的“求生欲”。
2月，城阳区人才共有产权住房放宽到中专及同等学历，人才层次最高可给人才总房款30%补助；青岛老主城区市南市北李沧区可以盘活利用闲置建筑等方式筹集人才住房，也可在商品房划定20%比例房源优先面向人才销售；加强租赁型人才住房建设和筹集；建立人才住房定价备案制度；产权型人才住房签订合同满5年可上市交易；
3月，放宽中心城区落户政策，大幅放宽城区和全面放开县域落户，取消原有单套商品住宅城区（市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区）90平方米以上、新区（青岛西海岸新区、红岛经济区、即墨区）60平方米以上的面积限制。青岛市居住性质合法产权型房屋人员及近亲属可办理落户，取消中心城区落户面积限制；
6月，胶州全面放开落户，商业网点、公寓皆可落户；
连备受关注的土地市场“二拍”规则变化中，青岛也只是增加了“竞品质”的内容，其他规则丝毫未变。
“纠偏”开启，房地产市场软着陆
2021年8月以来，房企暴雷现象频发，房地产市场快速且持续降温，各地政策“双向”调节模式开启，主要涉及市场监管，金融调控、预售、土拍、二手房、学区房等，“限涨”与“限跌”同现，部分城市发放人才购房补贴、上调公积金贷款额度、下调二手房交易个税征收率等，以稳定市场预期。
10月房贷利率回调，这是年内首次环比下降，代表着信贷环境有所改善。二季度以来，住房信贷环境收紧，二手房市场率先降温，并在下半年逐步传导至新房市场和土地市场，新房市场和土地市场的降温又会进一步减弱二手房市场预期。
鉴于此，央行于9月底的三季度例会针对房地产市场定调“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，10月部分城市银行下调房贷利率则是对“两个维护”的具体践行。
回首这一年，为创造良好的房地产市场大环境，政策如同一双大手，对跑偏的房地产市场进行着全方位的修正与调控。
根据高层表态，房企合理的资金需求正在得到满足，矫正房地产信贷过度收缩的行为，房地产信贷政策会边际调整放松，房地产信贷投放将会加速，未来几个月房地产市场将明显趋稳转暖，保障房地产市场软着陆。
写在最后
2021 年的楼市波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰，房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。
展望2022 年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，而与以往不同的是，政策预期引导、购房资金支持力度预计会有较大提升，市场置业能力也将逐步改善，同时，置业观望情绪有所缓解，叠加房贷利率下滑、房企降价促销影响，短期房价回调至合理区间，或将成为刚需置业购房窗口期。
“被误伤”的青岛楼市或许将迎来真正的“窗口期”……