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又一个特殊的年份画上了句号。
在房住不炒和共同富裕的洪流之下，国民支柱行业房地产，在过去一年里彻底没落。
躺平，成了很多购房者甚至房企的唯一选择。
买房人的心态，同样坐了一年过山车。
从年初，市场小阳春的狂热，到年底，房企生死一线，断臂求生。
对于2021年，郑州楼市的每个人，感触都是不一样的。
年终岁末之际，郑州楼市汇总了《年终总结系列》，和大家一起回过头细细品味我们共同走过的「郑州楼市这一年」。
今天我们来讲一讲二手房！
接下来的内容，一定会颠覆你的认知！
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2021年郑州主城区的二手房市场，是近三年来，成交量最好的一年！
我相信，这个结论，很多人会提出异议，甚至现身说法，罗列出各种二手房不好卖的事实！
“二手房交易20%的增值税严重妨碍市场。”
“年中水患、疫情影响市场信心”
“新房市场萎靡传导二手房”
“金融信贷政策的严格限制”
种种因素交织在一起，所以郑州的二手房市场一定是落寞的！
但是，笔者想强调的一点，与新房不同，二手房交易针对的是个体，很容易出现幸存者偏差。
所以，想要深入了解郑州的二手房现状，必须掌握全面的数据，才更有说服力！
接下来通过八个关键词，帮助大家更深刻的理解郑州的二手房市场！
第一个关键词：6.45万套！
这是希望大家忽略一个数字。
这是2021年郑州二手房成交总量，强调一点，这个统计范围是大郑州区域，包括主城八区和港区、上街、新密、中牟、登封、新郑和荥阳。
连续三年减少，是不是很容易得出郑州二手房市场“惨淡”。
别被这个趋势给忽悠了！
对于大多数购房者来说，更需要关注的是郑州主城区的交易数据！
第二个关键词：4.53万套。
请大家牢记这个数字！
2021年郑州主城八区，二手房成交45379套，比2020年增加了8.1%，创下了近三年的成交新高！
这才是大家需要关注的真实数据。
必然会有人产生疑问？
二手房市场为什么不像数据表现的那么火热呢？
我们拆解了过去一年的二手房成交数据，原因就会一目了然。
2021年上半年和下半年完全是天壤之别！
第三个关键词：7544套！
造成这个结果的原因有两点：
1、上半年小阳春带来的整体市场热度上扬。
2、下半年多种不利因素叠加带来的累计效应。
3、5月份的小阳春，叠加第一次土拍的热度，郑州的二手房市场在第二季度迎来了一波快速成交。
甚至过去部分卖不动的房源，都赢得了“咸鱼翻身”的最佳时机。
但谁也没有料到，这也成了整个二手房市场最后的辉煌！
接下来的几个月，去化数据直线下降，市场陷入冰封期。
说完成交量，再来聊聊成交价。
第四个关键词：469元/平！
这是郑州二手房近五年涨幅！
2021年郑州主城区二手房的成交均价为12885元/平。
五年过去了，共上涨336元/平，真的是涨了个寂寞啊！
不挣钱，这就是当下郑州二手房业主的真实写照。
第五个关键词：金水区！
郑州二手房交易当之无愧的王者!
买二手房，首选金水区。
城市配套、教育优势，产业发展，商业环境等等，这些都足以让二次购房或者置换者，做出自己的选择，最关键的，金水区的整体价格在郑州处于中等偏上水平，改善群体压力不大。
相对的，经开区的成交量连续多年垫底，选择这个区域，想要短期投资获利的购房群体，未来如何找人接盘，是个问题。
第六个关键词：54,7天！
最漫长的等待！
制约二手房成交量的除了市场的情绪以外，金融政策同样重要。
与新房不同，二手房交易针对的是个体，话语权小，受政策影响较大。
价格再高，拿不到现钱，都是泡沫！
通过上图可以看到，郑州二手房首套房贷最高达到6.37%，时间是在9月，放款周期在这个月同样达到最长时间：54.7天。接近两个月的等待时间，确实让人崩溃。
值得庆幸的是，随着银行政策上的微调，房贷利率和放款时间迅速回落，基本上已经恢复正常。
第七个关键词：学区房！
二手房市场YYDS.
2021年二手房的销售前三甲多少有些意外。
正弘数码公寓以397套的数据成为冠军，应该是实至名归。小面积、低总价、顶级学区房的威力。
万科城以385套的销量勇夺榜眼，作为高新区次新项目，万科的品牌、物业管理和较低的价格，成为高新区刚需群体的不二选择。
普罗旺世的当选应该是波澜不惊吧，周到的物业服务，舒适的生活品质，使得普罗的口碑在郑州二手房市场热度不低！
第八个关键词：15533套！
目前郑州市内八区在售二手房总量为：74134套，包含所有房龄。
房龄5年内，市内八区有：2400套，占比3.23%
房龄到了10年内，市内八区二手房数量还有：15533套，占比在20.9%。
这些房源是成交周期最短的，也是流动性最强的，基本上都是2010年以后的小区，小高层和高层为主。
这就解释了，为什么经常出现“自己的房子不好出售，心意的房子买不到”，关键因素就在这里。
你的房子是次新吗？是在金水区吗？是学区房吗？
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通过以上一系列图文数据可以看出2021年的二手房市场具有以下特点：
1、整体销售态势平稳，主城区去化数据创新高。
2、受各种因素影响，下半年销售数据下行，严重打击市场预期。
3、二手房市场金水区销售占比越来越高。
4、顶级学区房依然是市场追捧。
对于2022年，郑州二手房市场是分化的，原因有两方面：
第一是优质次新房的市场存量正在减少。
当下期房市场不确定性正在增大，这种不安感不仅仅是购房者对能否顺利交房的怀疑，还包括对目前价格的担心，怕站岗，怕交房缩水，怕学校暴雷。
因此，无形中给了优质次新房更多的生存空间。
第二是二手房市场出现了一些明显的回暖迹象，二手房利率回归正常、放贷周期缩短， 成交量在逐渐接近往年正常水平。
所以如果今年有换房打算，无论是买房还是卖房，都请不要犹豫。