在过去的2021年，有两个行业遇到了前所未有的挑战，那就是房地产行业和教育行业。而教育和地产结合诞生的学区房更是遭遇寒风。
相信一提起“学区房”这个词，在很多人的心中，承载着太大的分量，因为被赋予了太多太多内涵。
01
在2021年结束的最后一天，12月31日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市房地产开发企业信用监管办法》的通知，将于2022年2月1日起实施，有效期5年。
其中有一条十分值得关注：
以学区房等名义炒作房价，在商品房项目推广中宣传或使用尚在规划或建设中的学校名称、形象标志等与学校有关的内容，以及使用“名校”“学位房”“学府房”“指标房”等违反义务教育公平原则相关词语，误导购房人市场预期的，将扣除开发企业5分。
其实在2021年，我们从全国各地的变革，都能够看到教育均衡正在一步步推进，有条不紊。
比如：教师轮换，跨校、跨学区流动；再比如，双减政策，校外学科类教育培训行业被重锤！
各项政策都在表明，教育“反内卷”时代开始了。
我们从本质上思考。之前，教育赢在起跑线，有3种方式：
买学区房，上更好的学校：众所周知，被一轮一轮爆锤！在北京，尽管困难，但也已经在推进“教师轮换”。在深圳，二手房指导价出炉，变相缩减了学区房房贷。
更多更好的校外培训：校外培训被集体打掉，供应量会极少。当然，规模性的校外培训消逝，但住家家教会在后续出现。
复读、教育移民等途径：江苏已经严控，这条路很难有了。国外移民，路径仍在，但成本、生活变化确实也不小。
从本质上，消灭这些赢在起跑线的常规路径，有利于均衡推进，把社会教育普惠到更多家庭。
必须承认，教育行业迎来历史性的巨变，新一轮教育格局到来。
02
目前苏州实行集团化教育，而且不少学校之间已经开始教师交流、学习等。比如星湾学校与漕湖学校签约。
再以姑苏区为例：
2021年，姑苏区初步形成基础教育“三横四纵”集团化办学，11个小学教育集团，6个直属初中教育联盟，4个直属高中教育联盟，4个纵向教育联盟，到2023年集团化办学，在姑苏区基础教育学校实现全覆盖。
其实早在2014年，由于星湾学校学位紧张，园区雅戈尔未来城与和风雅致的适龄入学儿童，通过电脑择位的方式，按照7:3的比例分别进入星湾学校和景城学校就读，遭遇了家长强烈抗议。2016年星湾学校西校区建成后，矛盾终算缓解。
来源：2014年5月20日，寒山闻钟截图
我们假设星湾和景城被划在了一起，来推演下学区房会怎么样？
假如这两个学校实行完全电脑摇号。结果就是，原来读星湾的学生有50%的机会到景城，原来读景城的学生，有50%的可能到星湾去。
这就意味着，星湾和景城的学区房，没有区别。
反映到房价上，可能出现的情况是，星湾学区房房价下降，而景城学区房房价上升。
但是，不管房价上升还是下降，学区房本身并不会消失，因为不论是想读星湾还是景城，那还是要买这个大学区内的学区房。
再设想一下，如果苏州全面实行的话。可能出现的情况就是，几所头部学校的学区房价格确实可能下来，但更多普通学校的学区房价格可能就上升了，那么房价可能并不会下降。
多校划片，更多意义并不在于房价，而是在于教育公平。
03
那这些“新晋”名校对于家里有孩子上学需求的家长来说，真的值得购买吗？
其实好学校为什么有高升学率，一方面师资力量很重要，另一方面生源更重要。像狮山靠着体制，园区靠着强购买力，生源都不错。
再者，房价贵，不一定未来学校更好。
拿木渎的南行实验中学来说，虽然挂着华中师范附属的名头、当年木渎房价比高铁新城高出很多，但如今现状大家都看得出来。而高铁新城的苏大附属却是完全不一样的状况。所以说，建成区挂牌名校意义不是很大。
那哪些挂牌学校有价值？是值得买的呢？
其实可以思考孟母三迁的故事，其含义无非也就是为了孩子择邻而居，因此关键还是要看苏州高质量人才买房会选择哪里。
众所周知：苏州优秀的教育资源基本集中在姑苏区、园区、新区三大中心城区，基本也是开发较早的城区，老房子遍布，社区落后，设施陈旧......然而架不住这样的房子动不动就是5万元+/㎡、6万元+/㎡。
需要注意的是，苏州现行的学区制度规定，姑苏区、园区、新区三区学生可以互考三区高中，相城、吴中、吴江只能考本区高中。关于学籍问题原则上来说，苏州除园区9年一学籍，其他区都为5年一学籍。
再细分一下，那么苏州学区房应该这样关注：
园区、狮山、姑苏区，占据着苏州楼市里学区房的第一梯队，新房基本属于买不到系列，大多机会是考虑入手二手房。
科技城、高铁新城、吴中太新、吴江太新、青剑湖等，在最近几年脱颖而出，成为第二梯队，新房市场还是有得选。
园区的星海、星湾、景城都很不错，独墅湖、星汇同样实力不弱，施教区范围内的房价已经代表了这些学区的价值。
学区同样是狮山的杀手锏，新区实小，新区实验初中、狮山实小，新区一中......这两年因为学区，让狮山板块一房难抢。
姑苏区，作为古城区，集结了苏州大量的资源，医疗、教育、交通，在学区上同样如此。
科技城，引入了狮山的优质学区，目前板块内科技城实小，新区实验初中，都还不错。
高铁新城，板块内苏大实验名声渐起，稳坐相城区公办的头把交椅，南师大实验同样不输。
吴中区对于吴中太湖新城板块打造的力度可谓不遗余力，在教育上，目前华东师范实验小学，在近两年同样进步巨大，而且华中师范初中也已确定会落地。
吴江太湖新城，板块内同样有着较为优质的教育资源，比如苏州湾实验小学，苏州湾实验初中等。
在2021年，全国很多城市的学区房价格受到了很大的影响，在苏州也一样。
伴随国家“双减”的实施，是否继续选择购买学区房，成为了很多家长心中的难题。去年，我们也有看到一些学区房降价的新闻，那2022年苏州学区房又会何去何从？我们透过现象看本质。
2021年的楼市在下半年普遍下行，大部分房源都有受到影响，市场大环境不好，购房者观望情绪高，一些房源持有者，为了尽快脱手，继而降价销售。
而全面的看苏州的学区房房源，整体有降但是降幅并不是很大，因此，只能说二手房市场整体下行，不能说学区房就一定不行。
2019年5月份，园区实行9年一学位，狮山是5年一学位政策。距今已经2年过去了，又会有一批带学区的房源被释放出来。
目前信贷市场环境开始放松，苏州利率降至4.9%起，还贷压力相较于之前明显降低。
如果是自用，学区房还是值得入手的。对于有适龄儿童的家庭而言，学位是刚需，孩子能上学，才是第一要义。
但谨记：无论是投资或自住，都不要盲目追捧高价学区房。
随着教育平权的推进，优质教育资源的覆盖面正在扩大，优质教育带来的“附加值”会逐渐被稀释。
苏州目前对于学区房虽然还没有更进一步的政策跟进，但大势所趋，只是时间的问题，未来，一旦“学位”跟“住宅”的捆绑被斩断，“学区房”这个概念也将不复存在。
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