对楼市有一丁点了解的人，应该都知道，广州去年的房子不咋好卖。
楼市政策收紧，市场萧条，下半年各区普通住宅的成交量基本都跌了不少。(之前我们也写过相关数据总结，回顾可戳：数据出炉，剧情反转！广州楼市年终成绩单太刺激！)
所以，在开扒数据之前，我真的没想到：去年，广州千万级豪宅，竟然卖得那么火！！！
明明说好一起当学渣，你却偷偷变学霸。
来看看数据，就知道标题说的“卖疯了”，一点都不夸张。
2020年，广州千万级豪宅（包含住宅、别墅）成交套数为1944套，已经是破纪录了。
而2021年，这个数据变为了3466套，同比上涨73%！
不仅超过了2019年、2020年两年相加的成交量，还创下了近十年来广州千万级豪宅成交的历史新高！
究竟是哪些项目卖得那么火？
又是为什么，明明楼市低迷，2021年却成了广州千万级豪宅爆发年？豪宅成交数据中，还有哪些趋势变化？
今天，PLUS为大家奉上一份《2021年广州千万级豪宅研究报告》！
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广州千万级豪宅
卖得最火的是……
先来看一下广州千万级豪宅项目成交前十榜单：
从这份表格中，我们可以看出三个信息：
1、在广州的千万级豪宅市场中，中心区的项目依旧是高阶客群选择的主流，这一点短时间内不会改变。
成交排行前十的项目，有3个位于荔湾，3个位于海珠，2个位于白云，此外天河、黄埔各占1个。
千万级豪宅成交中，其实并不缺乏南沙、增城、花都等外围区的项目，如南沙的灵山岛·金茂湾、花都的清水蓝湾等。
但卖得最好的，全都是中心区的项目。
2、广州主流的千万级豪宅，单价都比较高，面积也相对比较小。
在十个项目中，单价超过9万+的就占了一半，华远·云和墅和天誉半岛成交均价甚至超过了10万+，基本都是广州房价第一梯队的项目了，仅有1个项目价格在6万/平以下。
价格如此之高，面积段自然就下来了。前十榜单，仅有华标·峰湖御境的产品套均面积在400平以上，有6个项目的套均面积都在130-200平以内。
3、广州流通率最高的千万级豪宅，总价在1000-2000万之间。
十个项目中，有9个项目的套均总价在1000-2000万左右，这就意味着，这个总价段的豪宅，在市场上是最吃香的。
为了印证这个想法，我们也从3466套数据中，扒了一下千万级豪宅成交总价的分布：
事实证明，1000-2000万的千万级豪宅，占了整体成交的74.72%，确实是市场的主流。
其余总价段的占比，则随着价格的上升而下降。换句话说，越贵的房子，越难找到接盘的人。
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豪宅成交爆发
背后的两大原因
看完前十榜单，我们再来解答一下文章开头的问题：为什么明明楼市低迷，2021年却成了广州千万级豪宅爆发年？
其一，受去年的经济环境影响，部分人会将手上的资产配置重新调整，而豪宅产品则是相对比较保值的资产之一，买的人自然就多了。
其二，广州房价涨得太猛了，千万级豪宅的天花板和购买力正在不断拔高，达到千万级的房源也相应增多。
近五年来广州千万级豪宅的单价变化情况，也能够佐证这一点：
2017年-2021年，千万级豪宅成交单价从52122元/平，跃升至如今的74565元/平，涨幅为43%。
这就相当于，一平米涨了22443元，一百平的房子，就上涨了两百多万。
一些原本需要踮踮脚才算得上豪宅的，如今随着房价的上涨，也迈入了千万级豪宅的行列。
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广州千万级豪宅
的发展趋势
最后来说说，在千万级豪宅成交数据中，我们发现的两点未来趋势：
趋势一：广州千万级豪宅，正在“降级”。
这里说的降级，指的是面积段以及舒适度的降级。
这个数据非常有意思，从2017年-2021年，广州千万级豪宅成交的套均面积从326平变成了229平。
简单来说就是，五年前你用一千万能买到300平的房子，而五年后的今天你只能买到200的房子了，足足少了一百平。
看来不止是刚需，富人们能买得起的房子，也越来越小了。
这跟广州房价的上涨有着直接的因果关系。前面已经提过，这里就不多说了。
或许，不久之后，1000万左右的房子，已经不能称之为豪宅了，起码是2000万、3000万以上的房子，才当得上“豪”这个字。
广州的“豪宅”定义，面临着一场即将来临的洗牌。
趋势二：千万级豪宅成交热区正在转移。
大家可以看一下下面这张略微复杂的图。
这张图展现的是，2017年到2021年广州各区千万级豪宅成交占比的变化情况。
占比降低最明显的区域是天河。
2017年，天河千万级豪宅的成交量，占据了全市的1/3。
2021年，这个占比数据下降到9.97%。不是天河的房子卖不出去，而是天河的房子，包括千万级的豪宅产品，越来越少，也越来越贵了。
走势与此类似的还有番禺区和白云区。
白云区的千万级豪宅，在2020年时成交占比达到高位，2021年占比回落，这或许跟云山豪宅销售进入尾声相关。
番禺区，近五年来的成交占比也是一路下滑。除了供应问题之外，更多的原因是购房群体被海珠、荔湾、黄埔等三大区域分流。
近两年来，海珠、荔湾都多了不少江景豪宅，如海珠的中海观澜府、时代大家，荔湾的保利天珺等，吸引了该层次的买家入手。
而在外围区中，比较值得关注的是南沙。
近五年来，南沙千万级豪宅的成交占比从1.88%提高到了3.42%，成了外围四区中占比最高的一个。
换句话来说，南沙的千万级豪宅市场，还是值得关注一下的，接下来或许会有起色。