2022年1月15日，国家统计局公布了2021年12月份“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，数据显示全国仅有6个城市二手房房价“环比上涨”，而超过50个城市二手房房价“环比下跌”。
中国楼市可以说，已经“彻底凉透了”！
如果我们把整个2021年每个月的“二手房环比上涨城市个数”做一个时间序列，就可以更加清楚看到这个“趋势”。
整个2021年，楼市走势可以分成“三个阶段”：
第一阶段的“火爆时期”：从1月份-4月份，在“货币大放水”的推动下，全国楼市逐渐“火爆”，二手房环比上涨的城市个数从1月份的49个，上涨到4月份的59个。
这个时期的特征是“南方房价普涨”，长三角、粤港澳大湾区等地区的房价连续出现“暴涨”，市场非常活跃。
第二阶段是“盘整时期”：从5月份-9月份，货币政策开始收缩，大规模整肃经营贷违规进入楼市，各个城市调控政策“加码”，二手房环比上涨的城市个数开始大规模“回落”。
5月份二手房环比上涨的城市还有38个，到了9月份仅剩下15个，全国楼市开始迅速“降温”。
第三阶段是“底部时期”：从10月份-12月份，“三条红线”政策开始严厉实施，房贷规模下降，多个城市二手房“断贷”，房贷利息出现“实际性上涨”。
9月份还有15个城市二手房环比上涨，到了10月份仅有4个，11月份仅有3个，12月份仅有6个。
至此，中国楼市已经彻底“熄火了”，“凉透了”。
而到了12月份，房贷规模有所回升，带动了部分城市房价“升温”。
我们可以来看一下2021年10月份-12月份的三个月，还有哪些城市二手房房价是“环比上涨”的：
10月份“4个城市”：海口、大连、赣州、三亚。
海南的两个城市在“自贸港”概念刺激下，房价异常“坚挺”，其实这也符合中国的人口特征：老年化趋势+“养老地产”需求加大。
11月份“3个城市”：海口、大连、唐山。
到了11月份，虽然还有三个城市二手房房价环比上涨，但涨幅明显回落，11月份是全国楼市最艰难的时刻。
12月份“6个城市”：北京、上海、杭州、长沙、海口、昆明。
12月份随着中央经济工作会议召开，房贷开始逐渐放开，市场已经开始有了“回暖”的迹象，6个城市二手房开始启动，但海口的涨幅最低，房价将会回落。
其中“北京”12月份的二手房涨幅“领涨全国”，环比上涨8%，这是北京在时隔5个月以后，二手房房价涨幅再度“领先全国”。
尤其是12月份，北京二手房成交量已经突破1.7万套，比11月份的1.3万套整整多出4000套。
北京二手房房价在连续3个月“阴跌”后，重启迹象非常“明显”。
这一轮的启动，主要还是由“学区房”价格升温拉动的，尤其是西城区的学区房开始“卷土重来”，顶级学区房的房价已经开始要重新回到“高点”。
作为“附加值最牛”的学区房，从来都是“领涨抗跌”的投资佳品，好的学校一定是房价上涨最大的“推动力量”。
北京的房价上涨逻辑一直都是：顶级学区房——一般学区房——普通二手房——新房，从而形成一个“螺旋式上升”的态势。
只要“学区房”房价动起来，周边的二手房立刻成交量就会出现上涨，从而推动新房“量价齐涨”，这个传导周期一般在3-6个月左右。
所以，如果按照目前的趋势，2022年春节后，北京楼市将会迎来“暖春”，二手房成交量会从12月份的1.5万套，上升到了1.8万以上。
除了北京以外，上海的二手房也开始“动了”，12月份的二手房房价环比上涨了4%，京沪两个“超一线”的房价走势呈现出同样的态势。
那么，为什么这一轮“房价”的回暖会以京沪两个城市作为“首发”，主要原因可能是以下几个：
第一个是落户人口出现激增。
北京和上海的“户籍制度”都发生了重大改变，都“放松了”，2021年上海落户规模比2020年几乎翻倍了一倍，接近4万多人在2021年获得了上海户口。
而北京随着落户政策“计划单列”和“七大高校本科即可落户”等政策的出台，刚需大学生落户规模也有了明显增长。
第二个就是货币政策松动，房贷出现松动。
在过去两个月，央行降准释放1.2万亿资金，央行表态“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，房贷规模和审批速度明显加速，最快一个月就可以解决房贷。
房贷松动，能够加速二手房的流转速度。
如果按照以往的经验判断，我们认为新一轮楼市的行情可能将会从“京沪”两个城市开始：
2022年上半年，京沪楼市回暖，下半年开始带动“广深”和部分新一线城市的“升温”，2022年年底部分都市圈的中小城市房价会有松动。
也就是说，最晚到2022年年底，房价环比上涨的城市会从目前的5-6个，提高到30个左右，包括“北上广深”的一线城市以及部分省会城市、计划单列市，加上部分都市圈的中小城市。
但尽管如此，未来中国房价还能持续上涨的城市预计很难超过40个了，70个大中城市里，预计超过50%的城市都将不再有投资价值了。
4个“一线城市”，20个左右的“省会城市”，5个“计划单列市”，加在一起就是30个城市左右，再加上几个“城市群区域城市”，预计也就这些城市未来还有升值的空间了。