南方+房产频道记者注意到，国家统计局15日上午公布的2021年12月国内70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，从数据来看，广州和深圳新建商品住宅价格环比分别下降0.6%和0.1%，同比增幅为5.0%和3.3%，二手住宅价格环比分别下降0.3%和0.4%，同比分别增长5.8%和0.6%。
去年2月和8月，深圳和广州分别出台了各自的二手房参考价制度，其中深圳自2021年5月起，二手房成交价环比便开始下行，迄今已连续回落7个月。
资料图片 南方+ 葛政涵 拍摄
测算可以发现，若以2020年12月深圳的二手房价基数为“100”进行计算，则会发现，去年1-4月，深圳二手房还曾一度增长了3%，达到103.03，但经历了连续7个月的回落，到年底时为100.58，仅比2020年12月高出约0.58个百分点。这几乎意味着深圳的二手房价大约回落至2021年初的水平。
对于深圳二手房市场2021年的表现，乐有家营销总裁贺玲认为，2021年二季度，深圳二手住宅看房量及成交量均出现明显下滑，三季度看房量虽然又出现一波回升，但成交量下跌的趋势未见好转，楼市观望情绪浓厚。
根据乐有家近期发布的《2021年大湾区楼市报告》，去年深圳二手住宅房源平均溢价率从年初的2%上升至年尾的7%-8%，溢价率越大说明最终成交时，业主让利的价格越多。
议价空间=（最后一次挂牌价-最终成交价）/最后一次挂牌价，议价率越大，说明最终成交时业主让利的价格越多。
“从8月开始，深圳实际成交价与参考价偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。”贺玲表示。
假设房源参考单价为10万元/㎡，实际成交单价为12万元/㎡，则偏差值就是（12-10）/10*100%=20%。
该报告还显示，去年深圳二手住宅20个热门片区中，同比下跌的有13个，最大跌幅发生在南山南头片区，达到16.7%，而同比上涨的片区中，最大涨幅为4.66%。
另外值得关注的是，5座纳入统计的广东城市，在2021年的末尾，房价均迎来环比下跌。这一点不论是一线的广州深圳，还是三四线的韶关湛江惠州，都没有例外。
对于后市研判，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，市场整体仍处于弱势。从70城整体来看，新房和二手房价格环比跌幅收窄幅度比较小，仍处于阴跌过程中，这一趋势会延续到2022年的一季度。
不过北京上海二手房价在12月出现了环比上升，这使得一线城市二手房价整体止跌。对此李宇嘉认为，二手房市场领先于新房市场，二手房止跌是市场触底的先兆。预计今年一季度一线城市楼市或率先触底。
“我们认为调控越来越理性，也正因为越来越注重预期的引导，2022年应该是平稳的一年。”贺玲说。
【记者】葛政涵
【作者】 葛政涵
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端