日前,深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会印发《深圳市住房发展“十四五”规划》(下称《规划》)。深圳市住房发展“十四五”规划以供给侧结构性改革为主线,以共生发展、共筑未来为思路,制定“保基本、广覆盖、促宜居”住房总体发展目标,明确供应居住用地不少于 15 平方公里、建设筹集住房 89 万套(间)、供应分配住房 65 万套(间)等具体指标,并提出完善住房政策法规体系、加快发展保障性租赁住房、落实房地产市场健康发展长效机制、推进物业服务高质量发展、推广绿色低碳宜居建筑等一系列发展策略。

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面临三大挑战

关系紧张、结构不合理和保障不充分

据《规划》,住房发展面临着住房供需关系紧张、住房结构不合理、住房保障不充分三大挑战。到 2025 年底,全市常住人口预计将增至 1860 万人,随着人口净流入,深圳住房需求规模持续增加,但因土地资源紧约束,住房供需矛盾仍然突出。

同时,据《规划》称,当前全市住房建筑面积约 6.21 亿平方米,基本满足居民居住需求,但功能较差、配套不足的城中村和各类宿舍等住房占比较高,功能完善、配套齐全的商品住房和公共住房占比较低,与新时代的城市发展定位不相匹配,与人们对宜居生活的美好向往不相匹配,有待加大商品住房和公共住房建设筹集力度,逐步解决住房结构不均衡、高品质住房供应 不充分等问题。此外,当前深圳户籍低收入家庭、新市民、青年人仍然存在不同程度的住房困难问题,公共住房供应规模增长滞后于需求人群规模增长。福田、罗湖、南山三个区的公共住房轮候册规模较大,而新增建设的公共住房绝大多数位于龙岗、坪山、 光明等区域,轮候周期的区域差异明显。

计划建设筹集住房 89 万套(间)

含公共住房 54 万套(间)

《规划》表示,“十四五”期间,以“保基本、广覆盖、促宜居”为总体发展目标,突出住房的民生属性,以公共租赁住房为主为户籍中低收入人群提供基本住房保障,以发展保障性租赁住房为重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难,以共有产权住房为补充提升居民住房自有水平,稳定商品住房供应,满足合理住房消费需求,不断完善住房体系。通过租购并举、建设与筹集并举、实物供应与货币补贴并举,切实增加住房供给,有效缓解各类居民住房困难问题。精细化开展城镇老旧小区有机更新,推广绿色低碳建筑、装配式建筑、 BIM 技术应用,完善居住配套设施,提高物业服务质量,打造便捷舒适的居住环境,创建和美宜居幸福家园。

其中,对于市民关心的住房问题,《规划》称,将多渠道增加住房供给,规划期内计划供应居住用地不少于 15 平方公里,力争达到 17.5 平方公里,力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于 30%,规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的 70%。规划期内计划建设筹集住房 89 万套(间)。其中,建设商品住房 35 万套;建设筹集公共住房 54 万套(间),包括公共租赁住房 6 万套(间)、保障性租赁住房 40 万套(间)、共有产权住房 8 万套。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳住房“十四五”规划呈现多个亮点。其中两点就是土地供应大幅度增长以及史上最大的住房供应规模。在他看来,“‘十四五’期间,深圳住宅用地供应不少于15平方公里,年度供地300公顷,相比‘十三五’的1122公顷,增加34%。深圳供地增长从‘十三五’末就开始了,2020年深圳住宅用地供应362.8公顷,相比十三五初期(2016年)翻倍增长。供地之所以能明显增加,主要在于深圳加大整备力度,且新增建设用地开始向住宅用地倾斜。2019年,深圳就明确,新增建设用地中,住宅用地占比不低于30%,这是国际大城市的标准。”此外,这是“史上最大的住房供应规模”。李宇嘉表示,2021-2035年的三个五年规划,深圳将供应150万套住房,而“十四五”期间,深圳就将供应89万套住房,占这一期间的近60%。主要是由于2020年提出大规模建设保障性租赁住房,并作为十四五住房工作的重点,深圳十四五将筹建40万套保障性租赁住房,占保障性住房的74%,这类型房源主要靠存量盘活为主。照此趋势,估计2021-2035年深圳实际房源筹建量可能将大于150万套。这意味着,深圳将集中力量筹建大规模住房,特别是公共住房,以解决积累的住房需求,特别是轮候期长达5-6年的保障房需求。”

正如李宇嘉所言,《规划》明确表示,在推动大型安居社区建设方面,将以“大集中、小分散”为原则,建立大型安居社区用地储备机制,计划在福田区、罗湖区、南山区、宝安区、龙岗区、坪山区、光明区范围内选址多个大型安居社区,以公共住房为主推动社区建设,实现交通、教育、医疗配套同步规划、同步建设,打造配套齐全的安居基本盘。华富村北区旧住宅区拆除重建项目、船步街片区旧住宅区拆除重建项目、妈湾“工改保”、 龙辉、龙联旧住宅区拆除重建项目等均入选大型安居社区项目预选库。

城中村与都市发展的融合

80%社区实现15分钟服务圈全覆盖

在促进深圳更加宜居层面,《规划》指出,推进城村共融、建设完整居住社区、提升建筑品质等目标。其中,对城中村问题表示,发挥城中村体量大、分布广、成本低、交通便捷等优势, 防止城市更新行动中出现大拆大建问题,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,推行小规模、渐进式有机更新和微改造,有序开展城中村综合整治,消除城中村安全隐患、 完善居住功能、打造共享空间、构筑新型邻里关系。

对于老旧小区而言,将以完善居住社区配套设施为着力点,大力开展居住社区建设补短板行动。符合条件的城镇老旧小区应改尽改, 大力推进完善类、提升类改造,并充分融入绿色低碳化改造。

对此,李宇嘉表示,“十四五”强调住房供应的有效性。“一方面,住房保障供应方面,福田区、罗湖区、南山区、宝安区将选址多个大型安居社区,以适应高度集中在这些区域的轮候需求、保障需求,公共住房供应区位与需求匹配,以实现职住平衡,降低新市民、年轻人的通勤成本。另一方面,规划期末力争 80%的商品住房和公共住房社区实现15分钟服务圈全覆盖,90%达到绿色(宜居)社区标准,公园绿地、广场步行5分钟覆盖率达到 75%,实现住房与公共服务设施同步规划、同步供应。”

采写:南都记者 黄璐