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2021年，全国房地产行业在“三线四档”、“两集中”等政策重压之下，迎来深度调整，上半年全国房地产市场稳中有扬，而下半年市场则风险不断释放，部分头部房企暴露诸多问题，甚至深陷泥淖之中。而在第四季度，国家重申“房地产行业是支柱产业”，多部委同频积极释放维稳政策信号，整体市场在稳预期的道路上不断校正。
在政策大环境之下，2021年江西省房地产市场整体平稳，但商品房市场成交低迷：商品住宅成交4680万㎡，同比下降6.7%；商品房销售面积5496万㎡，同比下降5.1%。尤其自第三季度以来成交量持续下滑，土地市场更是骤冷。在面临巨大调整压力的同时，江西省房地产市场也涌现出一批敢拼敢做的优秀房企。
那么，究竟是有哪些房企突破重围、创造佳绩？为此，中指研究院与江西省房地产业协会联合发布2021年江西省&南昌市房地产企业销售业绩TOP10。
￭江西省&南昌市2021年1-12月房企销售业绩TOP10
从榜单来看，2021年江西省房地产企业销售金额TOP10合计销售金额1315.5亿元，同比2020年增长13.2%，其中有5家企业销售金额突破100亿，较去年减少1家。
在江西省销售业绩TOP10中，本土头部房企东投地产集团以强大的区域深耕实力，稳中求进，取得不俗成就，以214.3亿位于排名第一；九颂山河集团2021年奋力勃发，实现跨越式发展，在江西省销售额高达209.6亿，居第2位。除此之外，全国品牌房企保利发展、绿地控股销售业绩较2020年均大幅提升。而与2020年相比，全国品牌房企数量上升至7家，其中金科集团以82.3亿位居第7、联发集团以79.4亿位于第9。
逆市之下，房企唯有稳扎稳打、不断加强自身品牌建设、打造过硬产品，方能赢得购房者、赢得市场。
从榜单来看，在南昌市房地产市场上，全国品牌房企仍拥有强大的市场竞争力，品牌效应突出。南昌市2021年房地产企业销售业绩TOP10合计销售金额442.5亿，整体较2020年同比下降近三成，但头部房企销售仍然强劲，如万科、绿地控股、保利发展、中国金茂、金科集团同比均实现大幅度的增长。 与此同时，本土房企东投地产集团、九颂山河集团也表现不俗，分别位列第6、第7。南昌市场品牌房企众多，竞争激烈，除个别板块热门项目助力企业销售业绩，其它板块企业布局项目销售差距不大。
￭ 江西省房地产市场整体表现
数据来源：
数据来源：江西省房地产业协会
土地端：2021年江西省住宅用地供应成交1435宗，成交面积3662万㎡，同比下降29.6%，土地市场规模下滑，出让金1526亿，同比下降35.5%。其中，住宅用地成交楼面均价1981元/㎡，同比下滑7.3%，溢价率14.4%，溢价率下降7个百分点（2020年同期溢价率21.4%）。江西省土地市场整体偏冷，溢价率得到有效控制。
数据来源：江西省房地产业协会
数据来源：江西省房地产业协会
销售端：2021年江西省商品住宅价格7349元/㎡，同比增长3.6%；商品房价格7438元/㎡，同比上涨2.3%，商品房和住宅价格涨幅有所收窄，分别收窄1.9和0.5个百分点（2020年涨幅分别为5.5%和2.8%）2021年全省商品住宅4680万㎡，同比下降6.7%；商品房销售面积5496万㎡，同比下降5.1%，全年来看，成交量呈现逐月下滑态势。
库存方面：截至2021年12月底，江西省商品房库存面积为8656.3万平方米，比2020年底增加217.8万平方米，升幅为2.6%；去化周期约为18个月，比2020年底增加1.2个月。其中：商品住宅库存4104.3万平方米，比2020年底增加42.1万平方米，升幅1%；去化时间约为10个月，比2020年底增加0.7个月。非住宅库存4552.0万平方米，比2020年底增加175.7万平方米，增幅为4%；去化时间约为66.6个月，比2020年底增加1.4个月。
￭ 南昌市房地产市场整体表现
全年来看，南昌市土地市场上半年较好，下半年随着市场和政策环境变化，土地市场冰封，民营房企基本停止拿地；具有国企背景以及联合国企拿地趋势突出。
土地供求：2021年南昌住宅用地供应525万㎡，同比2020年下降68.8%；成交413万㎡，同比下降75.1%；成交楼面均价4120元/㎡，同比上升13.3%。
数据来源：
从推出楼面价来看，2021年商住办起始楼面均价3267元/㎡，同比2020年上升18.6%，溢价率达18.73%。住宅用地推出楼面均价3603元/㎡，同比2020年上升24.5%，溢价率达20.4%。
数据来源：
各区域住宅用地成交情况：新建区成交182.20万㎡，高居首位；其次是高新区成交62.35万㎡，排名第二；青云谱区成交61.65万㎡，排名第三；东湖区、青山湖区、湾里区土地无成交，余下各区县成交不多。在住宅用地成交完成率方面，2021年住宅用地完成供地计划的49%；高新区，新建等区域完成率较高，青山湖，东湖和红谷滩完成率较低。
数据来源：
南昌市商品住宅市场表现：受整体大环境影响，供需两端下滑明显，下半年愈加明显，成交价格平稳，市场低迷。
供求端：2021年南昌市商品住宅供应471万㎡，同比2020年下滑16.2%；成交510万㎡，同比2020年下降14.7%，今年南昌市商品住宅供销比为0.92，近五年供销比整体呈现小幅下降的态势。受政策和市场影响，供需两端下滑明显，市场恢复不及预期。
数据来源：
成交端：2021年南昌市商品住宅成交649.43亿元，同比下滑10.4%，成交金额持续下降；住宅成交均价12736元/㎡，同比上涨1.1%，均价保持平稳。
数据来源：
只含南昌市主城区、新建区纯住宅销售数据
库存端：截止到2021年12月底，南昌市商品住宅库存451万㎡，较年初降低了39万㎡，库存有所减少；出清周期12.4个月，连续攀升，面临较大的去化压力。
图：2019年-2021年南昌商品住宅库存及出清周期
数据来源：
各区域住宅成交情况：2021年南昌市商品住宅成交主要来自于新建区（含湾里）占比32%，红谷滩（九龙湖）占比17%，青云谱区占比12%。从各区域成交均价来看，西湖，东湖，高新，红谷滩整体均价坚挺，其中西湖区均价18401元/㎡（主要为华侨城万科），排名第一；东湖区17660元/㎡（主要为中骏世界城），排名第二；红谷滩区15334元/㎡，位居第三。
数据来源：
楼盘：2021年1-12月南昌市住宅项目销售金额TOP10
数据来源：
2021年1月-12月，南昌市商品住宅项目销售金额TOP10合计销售金额为159.7亿元。前三位的销售金额均超15亿元，其中华侨城万科以36.43亿位居第一，华润昆仑御排名第二，成交金额17.72亿，排名第三的是绿地VR科创城，成交16.57亿。从楼盘榜单来看，热门板块的项目优势明显，高价项目依然坚挺，刚需项目仍是主流。无论是以品质为代表，还是通过以价换量，未来楼盘去化将日益严重，身处热门板块的楼盘仍或是成交主力。
￭总结与展望
整体来看，全省房地产市场成交规模在收缩，市场已然进入深度调整期。从南昌市场来看，2022年仍然呈现分化加剧的态势，核心板块，在2021年土地供应减少情况下，未来市场供需结构将逐步合理，随着信贷环境的逐步改善，2022年市场有望进一步恢复，板块成交规模或将提升；偏远郊区由于土地供给较大，供过于求的情况短期内难以得到转变，板块也将持续步入调整阶段。
2022 年全省销售或将继续保持平稳收窄态势，房企将会更加注重城市研判、板块研究，而在品牌建设、产品设计方面持续深度优化，理性投资、积极营销、精细化操作，并加强对外的多元化合作，降低运营和管理风险，确保企业稳健、可持续发展。